Mereka mengelola ratusan ribu apartemen: Dalam beberapa tahun terakhir, perusahaan seperti Vonovia, LEG Immobilien dan Deutsche Wohnen mengalami pertumbuhan pesat. Grup properti terbesar di Jerman, Vonovia, memiliki 340.000 apartemen dan bernilai sekitar 15,7 miliar euro di pasar saham. Seperti banyak negara lainnya, sektor ini tumbuh seiring dengan privatisasi perumahan bekas pekerja pada pergantian milenium. Jika Vonovia menaikkan harga sewa, investor akan senang, tetapi hal itu akan berdampak pada ratusan ribu orang.
Kekuatan pasar memicu kritik dari para pendukung penyewa. Asosiasi penyewa Berlin baru-baru ini menuduh perusahaan Deutsche Wohnen melakukan “strategi peningkatan sewa yang ekstensif” di ibu kota. Mereka mengenakan harga sewa di atas nilai komparatif lokal. Tapi apakah emiten bisa memaksimalkan keuntungan dengan mengorbankan penyewa?
Faktanya, kekuatan pasar individu swasta lebih rendah dari yang sering diasumsikan. Menurut survei terakhir yang tersedia pada tahun 2011, terdapat 41 juta apartemen di negara ini. Menurut Kantor Statistik Federal, 17,5 juta digunakan sendiri, sisanya disewakan. “Dari jumlah tersebut, hanya sekitar 15 persen, atau 3,2 juta, yang berasal dari perusahaan perumahan swasta,” kata Günther Vornholz, profesor ekonomi real estate di EBZ Business School Bochum. Sisanya berada di tangan koperasi, perusahaan perumahan umum atau tuan tanah swasta kecil.
Perusahaan seperti Vonovia telah mengumumkan bahwa mereka akan menaikkan harga sewa lebih lanjut. “Saya tidak mengerti mengapa hal ini harus diubah,” kata bos Rolf Buch baru-baru ini. Namun, mereka menolak kritik mengenai kenaikan berlebihan. Jika terdapat indeks persewaan yang memenuhi syarat, perusahaan telah mengakuinya, kata juru bicara Vonovia. Harga sewa baru-baru ini meningkat secara moderat. Rata-rata, biayanya sekitar 6 euro per meter persegi. Kenaikan sewa rata-rata sebesar 1,5 persen pada tahun 2016, dan meningkat sebesar 1,8 persen setelah modernisasi. Sewa bersih sekitar 3,3 persen lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya.
Saingannya LEG Immobilien menaikkan harga sewa sebesar 2,5 persen menjadi 5,34 euro, Deutsche Wohnen sebesar 2,9 persen menjadi 6,09 euro per meter persegi. Yang terakhir tidak mengomentari tuduhan tersebut.
“Trennya harga sewa terus meningkat,” kata Silke Gottschalk dari Asosiasi Penyewa Jerman di Düsseldorf. Penyewa di Vonovia khususnya harus menghadapi kenaikan yang “sangat bagus”. Namun apakah harga sewa rumah swasta meningkat lebih tinggi dibandingkan tempat lain?
Michael Voigtländer, pakar real estate di Institut Ekonomi Jerman, tidak melihatnya seperti itu. Berdasarkan 300.000 iklan apartemen di sepuluh kota terbesar di Rhine-Westphalia Utara, dia menyelidiki bagaimana harga sewa dari penyedia yang berbeda. Kesimpulannya: “Rata-rata harga sewa di perusahaan perumahan swasta serupa dengan sewa di administrator publik.” Perusahaan kota juga melihat keuntungannya. Meskipun studi tersebut tidak menjelaskan apa pun tentang keseluruhan Republik Federal, perusahaan seperti Vonovia dan LEG terwakili di banyak apartemen di Rhine-Westphalia Utara.
Dan bahkan dalam pengambilalihan besar-besaran seperti pada tahun 2015, ketika Vonovia menelan saingannya Gagfah, kantor kartel tidak mengeluh tentang posisi pasar yang dominan, kata Voigtländer. Komisi Monopoli yang terus memantau perkembangan sewa juga tidak keberatan. “Kompetisinya berhasil,” katanya.
Namun, advokat penyewa Gottschalk mencatat bahwa perusahaan perumahan besar memberlakukan kenaikan sewa menggunakan “semua tindakan hukum”. “Yang besar jauh lebih profesional.” Kenaikan sewa seringkali tidak didasarkan pada indeks sewa lokal, namun pada apartemen yang sebanding.
Dia mengkritik fakta bahwa renovasi menaikkan harga sewa. Vonovia ingin menginvestasikan satu miliar euro setiap tahunnya untuk konstruksi baru dan modernisasi di masa depan. Meskipun para pendukung penyewa sering mengecam pengabaian apartemen, kini muncul argumen mengenai modernisasi, kata Gottschalk. Seringkali sulit untuk menentukan apakah pemeliharaan harus ditanggung oleh tuan tanah. Setelah memasang jendela atau kamar mandi baru, rata-rata tujuh hingga delapan persen biaya akan dibebankan pada sewa bersih. Hal ini dapat menjadi beban yang sangat besar, terutama bagi masyarakat yang kurang beruntung secara sosial.
Korporasi sudah mempunyai pengaruh di pasar regional, kata Stefan Mitropoulos, pakar properti di Bank Helaba. Vonovia memiliki pangsa hingga 20 persen di pasar sewa di Bochum dan Bremen. Dan Deutsche Wohnen adalah salah satu tuan tanah terbesar di Berlin. “Dalam hal ini, strategi korporasi memang mempunyai dampak, namun tidak dominan,” kata Mitropoulos.
Pertumbuhan manajer-mega yang panjang dan cepat melalui pembelian dalam jumlah besar tampaknya akan segera berakhir. Ada kecenderungan menuju kepemilikan publik, kata Profesor Vornholz. “Kota-kota tidak lagi ingin menjual perusahaan perumahan kota dan karena itu menyerahkan alat kontrol politik,” katanya. Situasi anggaran di banyak kota juga membaik. “Waktu untuk melakukan transaksi besar sudah berakhir untuk saat ini.”
dpa