Gambar Adam Berry/GettyHarga properti di kota-kota besar Jerman terus meningkat. Solusi yang mungkin dilakukan banyak orang adalah dengan pindah ke pedesaan – di mana harga perumahan masih terjangkau. Namun hal itu bisa segera berubah.
Dalam laporan stabilitas keuangannya saat ini, Bundesbank Jerman menyatakan bahwa kenaikan harga properti tidak hanya terbatas pada beberapa kota besar, namun kini juga berdampak pada banyak kota kecil dan daerah pedesaan di Republik Federal.
“Kenaikan harga juga meningkat di seluruh wilayah”
“Kenaikan harga juga meningkat di seluruh kawasan,” kata Wakil Presiden Bundesbank Claudia Buch saat memaparkan laporan ini. Penilaian berlebihan terhadap properti residensial semakin meningkat pada tahun 2016 dan juga meluas secara regional.
Seperti yang diperkirakan, kenaikan harga ini merupakan yang tercepat di tujuh kota terbesar di Jerman — Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Cologne, Munich, dan Stuttgart. Menurut perhitungan model Bundesbank, harga-harga rata-rata dinilai terlalu tinggi hingga 30 persen. Hal ini mengacu pada porsi kenaikan harga yang tidak dapat dibenarkan oleh faktor fundamental seperti pendapatan, suku bunga, atau demografi.
Kenaikan harga tidak lagi terbatas pada tujuh kota terbesar saja
Dibandingkan tahun sebelumnya, nilai ini meningkat sepuluh persen lagi. Namun kenaikan harga ini kini tidak hanya terbatas di tujuh kota terbesar di Jerman, tetapi juga semakin meluas ke seluruh negeri. Kenaikan harga juga terjadi di 127 kota kecil yang dimasukkan dalam statistik. Di sini penilaian berlebihan kini mencapai 26 persen.
Namun menurut Bundesbank, perkembangan harga tersebut belum menunjukkan adanya credit bubble. Dia selanjutnya menjelaskan sebagian besar kenaikan harga dengan faktor fundamental. Yang terpenting, situasi ekonomi yang baik dan peningkatan permintaan merupakan faktor terpenting dalam hal ini. Menurut Kantor Federal untuk Bangunan, kurang dari satu persen apartemen kosong di beberapa kota besar.
Suku bunga rendah memungkinkan harga beli lebih tinggi
Menurut Bundesbank, alasan non-fundamental atas meningkatnya penilaian berlebihan adalah situasi suku bunga yang sangat rendah. Suku bunga yang rendah akan menghasilkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi sehingga harga pembelian menjadi lebih tinggi. Bahaya lainnya adalah pembiayaan di pasar properti tidak berkelanjutan. Hal ini dapat terjadi, misalnya, jika suku bunga naik atau dinamika perkembangan harga berbalik arah.
Terutama jika seluruh faktor risiko – revaluasi, perubahan suku bunga, dan gagal bayar kredit – terjadi secara bersamaan, maka faktor-faktor tersebut dapat saling memperkuat dan menimbulkan tantangan bagi sistem keuangan. “Bank harus mempersiapkan diri pada waktunya, terutama jika terjadi kenaikan suku bunga,” kata Andreas Dombret, anggota dewan Bundesbank.
Kemungkinan terjadinya gelembung properti di Jerman tidak akan terjadi
Namun, bahaya gelembung properti lebih kecil, seperti di Spanyol atau Irlandia sebelum krisis euro, dan di Jerman. Berbeda dengan negara-negara tersebut, pemilik properti cenderung tidak membiayai properti mereka dengan pinjaman. Pinjaman ini membawa risiko gelembung real estat. Jika krisis ini pecah, hal ini dapat menyebabkan gagal bayar pinjaman, kebangkrutan pribadi, dan kegagalan bank.
Di pasar Jerman, pinjaman untuk properti residensial meningkat sekitar 3,9 persen, namun masih di bawah rata-rata jangka panjang sejak awal tahun 1980an sebesar 4,8 persen.
