Diskon kuantitas biasanya berlaku di pasar. Jika Anda membeli lebih banyak, Anda membeli lebih murah daripada membelinya satuan. Inilah rahasia grosir vs eceran, institusional vs eceran. Atau begitulah yang Anda pikirkan. Tren sebaliknya saat ini terlihat jelas di pasar real estat residensial. Permintaan apartemen di kota-kota besar masih tinggi, di semua segmen.

Investor swasta mencari apartemen untuk keperluan masa pensiun, sementara investor institusi masih merasakan tekanan investasi yang tinggi karena fase suku bunga rendah yang sedang berlangsung, yang mereka coba atasi dengan membeli portofolio properti. Dan banyak penyewa juga ingin tinggal di empat tembok mereka sendiri. Hanya 45 persen orang Jerman yang memiliki rumah sendiri. Setidaknya 75 persen warga Jerman berniat membeli properti.

Banyak orang yang masih takut dengan properti sewaan

Kini, mengingat kenaikan harga, muncul pertanyaan bagi sebagian investor: Bagaimana saya sebaiknya berinvestasi dengan bijak? Setiap investasi modal mempunyai momentum komparatif: Saya melihat pasar dan melihat mana suatu investasi yang bermanfaat dibandingkan dengan peluang investasi lainnya dan mana yang tidak. Contoh: Saat ini mungkin sudah tersebar kabar bahwa investasi real estate bisa bermanfaat di lingkungan dengan suku bunga rendah.

Banyak orang kemudian memikirkan dana real estat, saham, atau mungkin, yang terbaru, crowdfunding. Namun, kebanyakan orang tidak mengetahui bentuk investasi lain yang baik – dan mereka yang mengetahuinya sering kali menghindarinya: kita berbicara tentang apartemen individu yang sudah disewakan.

Secara tradisional, kita harus berasumsi bahwa investor yang membeli seluruh gedung apartemen dapat menegosiasikan harga yang lebih murah dibandingkan pembeli satu apartemen sewaan. Namun hal ini tidak terjadi. Tekanan investasi di kalangan investor institusi saat ini begitu besar dan pasokan properti untuk dijual di kota-kota besar menjadi sangat terbatas sehingga harga bangunan apartemen klasik seringkali lebih mahal per meter persegi dibandingkan apartemen sewa individu.

Banyak pemilik properti tidak melihat potensinya

Dunia yang salah? Bisa jadi akan terjadi koreksi pada pasar perumahan, khususnya bangunan apartemen. Namun, jelas juga bahwa investasi pada apartemen sewaan dapat bermanfaat, terutama bagi pembeli swasta. Investor perorangan swasta saat ini dapat memperoleh harga per meter persegi yang lebih rendah ketika membeli satu apartemen sewaan dibandingkan pembeli di pasar grosir. Banyak apartemen sewaan yang dibeli bertahun-tahun lalu oleh investor swasta dan kini dijual kembali setelah sepuluh atau dua puluh tahun kepemilikannya.

Tentu saja, bagi pemilik properti lama yang sering tinggal di kota lain, peluang menjual kini terlihat bagus. Namun karena kurangnya pengalaman sebagai investor profesional, mereka tidak melihat potensi lebih lanjut yang ada di apartemen dan terus menjual jauh di bawah harga pasar.

Generasi investor swasta tentu dapat mengambil manfaat dari hal ini. Tentu saja, Anda harus membuat beberapa kompromi: sebagian besar apartemen belum direnovasi dalam beberapa tahun terakhir dan pendapatan sewa berada pada tingkat yang lebih rendah dibandingkan jika Anda menyewa gedung baru. Namun siapa pun yang berinvestasi di apartemen sebagai investasi harus berpikir jangka panjang dan tidak mengharapkan keuntungan dalam semalam.

Permintaan akan real estat tidak berkurang

Pada saat yang sama, perkembangan pasar real estat menunjukkan bahwa tidak perlu takut berinvestasi di apartemen sewaan. Permintaan akan ruang hidup di kota-kota besar masih terus berlanjut dan masih belum cukup banyak gedung baru yang dibangun. Hal ini juga dibuktikan dengan angka izin mendirikan bangunan: Pada tahun 2017, jumlah izin mendirikan bangunan apartemen di Jerman turun sebesar 7,3 persen. Padahal, 1,5 juta apartemen sangat dibutuhkan.

Sebagai investor swasta, saat ini Anda bisa mendapatkan keuntungan dua kali lipat dari situasi pasar. Pertama, sebagai individu, Anda dapat membeli satu apartemen dengan harga yang relatif lebih murah dibandingkan investor institusi. Dan kedua, bahkan dengan booming konstruksi yang akan segera dimulai, permintaan ruang hidup yang sangat besar di Jerman tidak akan berkurang dalam jangka pendek hingga menengah.

Penulisnya, Jakob Mähren, adalah CEO investor properti Mähren AG