• Menurut evaluasi Asosiasi Real Estate Jerman (IVD), harga properti sedang jatuh di Ingolstadt.
• Para ahli menduga hal ini juga disebabkan oleh pengumuman PHK.
• Di masa lalu, daerah-daerah yang bergantung pada industri tertinggal akibat krisis industri.
• Anda dapat menemukan lebih banyak artikel dari Business Insider di sini.

Beberapa angka saja sudah cukup untuk menunjukkan betapa pentingnya industri otomotif bagi Jerman. Pada tahun 2017, perusahaan-perusahaan di Jerman yang memproduksi mobil atau suku cadang mobil secara kolektif memperoleh pendapatan sekitar 423 miliar euro. Itulah yang dikatakan seseorang Statistik Kementerian Ekonomi Federal. Artinya, industri ini menyumbang 13 persen dari total output perekonomian Jerman. Ikhtisar Statista menunjukkan: Tidak ada industri lain yang mempunyai andil sebesar ini dalam perekonomian Jerman.

Tidak heran jika krisis di industri mobil Jerman mempunyai dampak yang luas. Hal ini misalnya terlihat pada harga properti. Seperti yang dilaporkan “Immobilien-Zeitung” secara online, harga apartemen dan rumah di wilayah Ingolstadt sedang turun. Tergantung pada jenis propertinya, penurunannya kecil hingga signifikan.

Asosiasi Real Estat Jerman (IVD) mengutip dua alasan untuk hal ini: di satu sisi kebijakan pembangunan perumahan kota yang konsisten, dan di sisi lain masalah di pabrik mobil Audi. Anak perusahaan VW ingin memangkas 9.500 pekerjaan di Jerman, yaitu satu dari setiap enam pekerjaan. Produksi lambat: 500.000 mobil dapat diproduksi di Ingolstadt per tahun, saat ini hanya 430.000.

Properti: Ingolstadt dan Wolfsburg telah membangun lebih dari permintaan

Christian Oberst, ekonom dan pakar real estat di Institute for German Economics (IW) Cologne, membenarkan dalam sebuah wawancara dengan Business Insider: “Dalam beberapa tahun terakhir, Ingolstadt telah menyediakan lebih banyak ruang hidup daripada permintaan apa pun. Ditambah lagi dengan rencana PHK di Audi, harga real estat bisa lebih rendah.”

Ingolstadt sangat terkena dampak perkembangan ini karena industri otomotif memainkan peran yang sangat penting di negara asal Audi. Jika lapangan kerja dikurangi, permintaan real estate di wilayah tersebut akan turun, sehingga berdampak pada penurunan harga. Namun, ada faktor lain yang menghambat hal ini. “Meskipun ada PHK di Audi di Ingolstadt, aktivitas konstruksi baru tidak akan langsung berkurang karena banyak proyek telah dimulai,” kata Oberst. “Ini mempunyai dampak tambahan terhadap penurunan harga. Namun, apakah dan sejauh mana penurunan harga pada akhirnya bergantung pada respons permintaan, karena tidak semua karyawan Audi akan segera berhenti jika mereka terkena dampak PHK.

Ditambah lagi dengan jumlah proyek konstruksi yang, sebagaimana telah disebutkan, telah melampaui permintaan dalam beberapa tahun terakhir. Menurut studi yang dilakukan oleh IW Cologne, apa yang disebut dengan overbuilding telah terjadi di Ingolstadt, dimana permintaan telah dipenuhi sebesar 151 persen antara tahun 2016 dan 2018, yang berarti kenaikan harga tidak terlalu tajam.

Studi: Munich dan Stuttgart membangun terlalu sedikit

Namun, perkembangan tersebut menunjukkan apa yang berkembang di wilayah-wilayah yang sangat bergantung pada industri mobil ketika terjadi krisis di sektor tersebut. Selain Ingolstadt, Stuttgart dengan Daimler, Munich dengan BMW dan Wolfsburg dengan VW adalah kota mobil di negara tersebut. “Munich dan Stuttgart mempunyai posisi yang lebih luas dalam hal industri dibandingkan Ingolstadt atau Wolfsburg. Oleh karena itu, krisis dalam industri mobil dan kemungkinan pemutusan hubungan kerja mempunyai dampak yang lebih besar di wilayah-wilayah yang bergantung pada sektor ini,” kata Oberst.

Selain di Ingolstadt, krisis yang terjadi pada VW di Wolfsburg juga kemungkinan akan memberikan tekanan pada harga properti. Secara kebetulan, kota ini juga membangun 102 persen di atas permintaan – meskipun lebih rendah dari Ingolstadt. Namun, di Stuttgart dengan 56 persen, Munich dengan 67 persen dan distrik Munich dengan 47 persen, pembangunan yang dilakukan jauh lebih sedikit dibandingkan permintaan yang ada, yang pada akhirnya menyebabkan harga-harga di sana meningkat dengan cepat.

Di masa lalu, daerah juga tertinggal akibat krisis industri

Namun bukan hanya kota otomotif saja yang terkena dampaknya, hal serupa juga terjadi pada seluruh rantai industri. Lagi pula, semakin banyak pekerjaan yang bergantung pada industri otomotif dan ini bukan hanya tentang manufaktur mobil. “Pemasok mobil seringkali berlokasi di sekitar kota besar dan terkadang juga bergantung pada industri. Artinya, jika krisis industri mobil terus berlanjut, harga properti juga bisa turun di sana,” jelas Oberst.

Baca juga: Rumah Ini Dibangun dalam 6 Jam dan Harganya Hanya 28.000 Euro

Perkembangan ini bukanlah spekulasi belaka. Terdapat beberapa contoh di masa lalu bahwa industri yang mengalami kesulitan dapat menimbulkan masalah bagi seluruh wilayah jika kota-kota sangat bergantung pada satu industri saja. “Saarland, kawasan Ruhr, dan kawasan Bremerhaven juga mengalami krisis di industri-industri penting, seperti krisis pertambangan, industri baja, dan galangan kapal, dan hingga saat ini, harga properti sedikit banyak mengalami stagnasi di sana, sementara harga properti meningkat tajam di kawasan dengan ‘a struktur ekonomi yang menguntungkan,” jelas sang kolonel.

Oleh karena itu, perubahan dalam industri mobil dan kemungkinan pemain baru di pasar di wilayah lain dapat menjadi tantangan serius bagi kota mobil Ingolstadt dan Wolfsburg.