Harga rumah, apartemen, dan tanah bangunan telah meningkat secara signifikan selama bertahun-tahun. Banyak ahli yang sudah memperingatkan bahwa pasar properti sedang terlalu panas, sementara yang lain mengatakan meskipun harga sudah tinggi, namun belum ada tanda-tanda terjadinya bubble.

Namun kini ada suara kritis lainnya: pakar Amerika Mark Weiss, yang telah aktif di industri real estate sejak tahun 1976, mengenali pola yang menunjukkan kepadanya: Sektor ini akan runtuh sebelum tahun 2020. Inilah yang dia tulis di “Forbes”.

Pola berulang selama 100 tahun terakhir

Dia menulis bahwa sejarah telah berulang beberapa kali selama 100 tahun terakhir. Setelah masa keemasan tahun 1890-an, resesi terjadi pada awal abad ke-20. Gemuruh ekonomi pada tahun 1920-an menyebabkan Depresi Besar pada tahun 1929. Pada akhir tahun 1970-an, tingkat suku bunga sebesar 20 persen membebani perekonomian hingga tahun 1980-an.

Reformasi perpajakan Ronald Reagan pada tahun 1986 membawa Krisis simpan pinjam yang berlangsung pada tahun 1988 hingga 1992. Resesi Hebat terjadi pada tahun 2008, dengan sebagian perekonomian dan industri real estate masih menderita hingga saat ini, kata Weiss. Bahkan jika kita dapat mengatakan bahwa semuanya berjalan baik saat ini, para ahli memperkirakan bahwa perekonomian akan tergelincir dalam siklus ini dan bahkan jatuh lagi, yang juga akan tercermin pada pasar real estate.

Bank-bank terjebak dalam siklus tersebut

Masalahnya adalah bank. Saat ini mereka memberikan pinjaman dengan relatif mudah, namun pinjaman masih gagal bayar dan lembaga keuangan terjebak dalam pembayaran cicilan. Di AS, jumlah kredit macet diperiksa secara rutin. Jika rasionya terlalu tinggi, bank diberi tenggat waktu untuk bertindak – misalnya dengan menyimpan uang tunai dan memberikan lebih sedikit pinjaman.

Baca juga: “Banyak Orang Jerman yang Ingin Kaya Melalui Real Estate Melakukan Kesalahan Fatal”

Ini adalah siklus yang umum terjadi: bank menyimpan simpanan nasabahnya dan meminjamkan uangnya kepada investor properti, misalnya. Lembaga-lembaga tersebut terkadang membalik serbet dengan harapan mendapatkan keuntungan yang tinggi. Namun jika bisnisnya gagal, uang pada akhirnya akan habis. Regulator mengatakan: Hentikan pemberian pinjaman dan bangun ekuitas, atau kami akan menutup bank Anda.

Penyelamatan bank dengan mengorbankan peminjam

Weiss menulis bahwa dalam kasus seperti ini bank harus menyelamatkan diri mereka sendiri dan oleh karena itu tidak dapat mempertahankan hambatan yang semakin rendah dalam memberikan pinjaman dan juga harus menarik tawaran suku bunga yang besar. Peminjam adalah orang-orang yang menderita akibat siklus tersebut.

Bank-bank kemudian akan membiayai kembali dana mereka sendiri dengan dana pemerintah atau dengan bantuan investor dan menyimpulkan bahwa mereka harus memberikan pinjaman lagi agar dapat bersaing. “Sebagai responsnya, bank lain menurunkan suku bunga, lembaga berikutnya menurunkan lagi hambatan pemberian pinjaman, dan siklus dimulai lagi setiap 36 hingga 48 bulan,” tulis Weiss.

“Berkendaralah melintasi kota pada malam hari dan lihat berapa banyak apartemen yang kosong”

Dan inilah yang kini menjadi ancaman lagi: bank-bank memberikan pinjaman sebanyak yang mereka berikan pada tahun 2012. Semakin banyak rumah dengan apartemen dibangun untuk menghasilkan laba atas pendapatan sewa. Namun para ahli mengkritik bahwa harga sewa telah meningkat terlalu tinggi dibandingkan rata-rata.

“Jika Anda ingin melihat seperti apa industri real estate, Anda harus berkendara melintasi kota pada malam hari dan melihat banyaknya jendela gelap: apartemen yang kosong. Pusat perbelanjaan menderita karena persaingan online – dan hal ini dimulai lagi.” Oleh karena itu, Mark Weiss memperkirakan siklus tersebut akan terjadi pada kecelakaan berikutnya sebelum tahun 2020.