Maurice Iarusso adalah agen real estate dan penulis. Dalam artikel tamu Business Insider, ia memberikan lima alasan mengapa Jerman berisiko mengalami krisis properti.
Pasar real estate di Jerman telah mengalami booming besar-besaran selama beberapa tahun. Terutama di kota-kota besar: Di sini harga pembelian rumah, apartemen, dan tanah benar-benar meroket. Dan pihak-pihak yang berkepentingan terus saling mengalahkan dalam hal harga, benar-benar merobohkan pintu empat dinding yang didambakan pemilik rumah.
Dan industri konstruksi juga menikmati peningkatan jumlah pesanan; Lebih banyak apartemen baru yang dibangun dibandingkan sebelumnya.
Singkatnya: emas beton bersinar kembali!
Namun suasana hati yang tinggi saat ini cepat atau lambat akan berubah menjadi sebaliknya. Tingkat harga saat ini tidak akan berkelanjutan dalam jangka panjang. Seperti halnya euforia di sektor konstruksi saat ini. Karena beton yang sangat keemasan itu sebenarnya berdiri di atas kaki tanah liat.
Faktanya, industri real estate mengalami permasalahan mendasar. 5 poin berikut membuktikan hal ini. Hal ini harus dipahami sebagai sinyal peringatan yang jelas yang menandakan akan datangnya krisis di sektor real estate di Jerman:
1. Pendapatan dan lapangan kerja
Pasar real estat selalu berkembang di bawah pengaruh kondisi kerangka utama. Hal ini juga mencakup variabel ekonomi riil seperti pendapatan dan pengembangan lapangan kerja. Dan di sinilah permasalahan besar muncul:
Pada grafik berikut, Anda dapat melihat bagaimana rata-rata upah bulanan dan gaji per karyawan setelah dikurangi inflasi terus menurun sejak reunifikasi. Pada tahun 2015, pendapatan riil kurang lebih sama dengan tahun 1979!
Kantor Federal untuk Statistik
Pembatasan upah yang ketat sejak tahun 1990an telah memastikan bahwa sebagian besar pekerja memiliki sisa uang yang lebih sedikit di dompet mereka secara riil. Selain itu, penekanan upah juga telah meningkatkan ketimpangan pendapatan antara mereka yang berpenghasilan rendah dan normal di satu sisi dan mereka yang berpenghasilan tinggi di sisi lain. Gunting kaya-miskin perlahan tapi pasti berkembang menjadi parang yang membelah perdamaian sosial. Bukan hanya itu saja: Pada grafik berikut, Anda dapat melihat bahwa jumlah karyawan tetap telah turun hampir 20 persen sejak tahun 1991. Sama seperti jumlah pekerjaan yang mereka lakukan. Tentu saja, pekerja penuh waktu tidak lagi dibutuhkan. Sebaliknya, Anda dapat melihat boomingnya pekerjaan paruh waktu. Jumlah mereka melonjak lebih dari 130 persen pada periode yang sama. Pekerjaan marginal dan pekerjaan berupah rendah yang tidak dapat membuat siapa pun dapat hidup sedang meningkat.
Lembaga Penelitian Ketenagakerjaan dan Okupasi IAB, Laporan Singkat April 2015
Lembaga Penelitian Ketenagakerjaan dan Okupasi IAB, Laporan Singkat April 2015
Menurunnya pendapatan riil dan memburuknya situasi kerja pada masyarakat umum – meskipun perekonomian sedang berkembang – mempunyai dampak yang sama:
Lemahnya kondisi perekonomian riil telah menyebabkan semakin sedikitnya ruang bagi rumah tangga untuk melakukan konsumsi atau bahkan akumulasi kekayaan selama 25 tahun terakhir.
2. Distribusi kekayaan
Dan dilema ini paling nyata terlihat pada kepemilikan properti. Grafik berikut menunjukkan bagaimana aset real estate saat ini didistribusikan di Jerman. Yang langsung mengejutkan Anda adalah kepemilikan rumah dan tanah terkonsentrasi di antara 40 persen penduduk terkaya. Sebaliknya, aset real estat hampir tidak ada di antara 40 persen masyarakat termiskin.
Dalam hal kepemilikan properti, sekam orang miskin dipisahkan secara tajam dari gandum orang kaya.
Persentase penduduk yang tinggal di dalam rumah sendiri adalah sekitar 44 persen di Jerman. Hal ini menempatkan Republik Federal pada posisi terakhir yang disayangkan di Eropa. Dan bukan itu saja:
Angka ini telah stagnan selama lebih dari sepuluh tahun. Mayoritas penduduk menjadi tidak mampu secara finansial untuk membangun aset real estat.
Deutsche Bundesbank, studi PHF, status data 3/2016
3. perkembangan harga jangka panjang
Kemunduran sosial dan ekonomi seluruh lapisan masyarakat juga tercermin pada perkembangan harga properti residensial. Karena ketika tidak ada permintaan karena kurangnya kekuatan finansial, tentu harga tidak bisa naik sejauh itu. Mari kita lihat grafik berikut. Laporan ini menunjukkan perkembangan harga properti residensial di 125 wilayah perkotaan di Jerman sejak tahun 1970 – setelah dikurangi inflasi: Lonjakan harga nominal yang terjadi di masa lalu dengan cepat dapat dilihat ketika kita menyadari penurunan jangka panjang yang terjadi di tahun 1970-an. masa lalu Jelas Yang mencolok adalah tren penurunan yang telah berlangsung selama lebih dari 40 tahun. Tren ini terhenti pada krisis minyak pada tahun 1970an dan booming reunifikasi pada awal tahun 1990an. Namun peningkatan nilai yang nyata tidak pernah berlangsung lama. Saat ini, meskipun terjadi peningkatan nilai yang signifikan, tingkat harga riil berada pada tingkat awal tahun 1980an.
OECD, Indikator Harga Rumah Analitik
Devaluasi uang yang progresif menimbulkan dampak yang signifikan terhadap apa yang disebut emas beton, menyebabkannya menderita kerugian nilai yang serius. Dari tahun 1995 hingga 2009 saja, properti di wilayah metropolitan Jerman kehilangan rata-rata sekitar seperlima nilainya. Klaim yang sering dilontarkan ke publik bahwa properti adalah investasi yang stabil dan tahan krisis – terutama di wilayah metropolitan – ternyata hanya mitos belaka.
4. Tokoh-tokoh penting dari sektor properti
Penurunan permintaan dan penurunan harga juga terlihat pada industri konstruksi:
Grafik berikut menunjukkan jumlah izin mendirikan bangunan yang diterbitkan untuk bangunan tempat tinggal (garis abu-abu) dan jumlah bangunan tempat tinggal yang telah selesai dibangun (garis hitam) sejak tahun 1960. Di sini juga, tren penurunan yang jelas terlihat secara nasional; Rumah tangga swasta, sektor publik dan perusahaan semakin sedikit berinvestasi dalam pembangunan perumahan. Dan peningkatan yang ditandai dengan warna merah di sini sejak tahun 2009 dijual kepada publik dengan serius seiring dengan booming konstruksi.
Akibat dari minimnya investasi konstruksi dapat dirasakan oleh siapa saja yang pernah mencari apartemen dan harus mengantri bersama 75 pihak berkepentingan lainnya pada saat janji temu. Kekurangan perumahan yang akut di kota-kota besar di Jerman antara lain disebabkan oleh kurangnya investasi. Dengan harga tanah yang tinggi dan biaya konstruksi yang mahal serta ekspektasi keuntungan yang kecil, banyak investor yang enggan membangun apartemen baru.
Kantor Statistik Federal
5. Pasar kredit
Pertanyaan tersebut saat ini sedang dibahas di depan umum dengan cara yang kontroversial, baik di sini, seperti di AS atau Spanyol, terdapat risiko gelembung real estate akibat kenaikan harga yang tajam dan suku bunga yang rendah.
Seperti dapat dilihat dengan mudah pada grafik berikut, dinamika pasar kredit real estate residensial saat ini berada pada level yang sangat lemah. Bahkan pada tahun 1980-an, ketika pasar real estat Jerman Barat berada pada titik terendah setelah overheating, pertumbuhan kredit jauh lebih tinggi dibandingkan saat ini.
Pinjaman hipotek, yang menjadi sangat murah berkat suku bunga rendah, tampaknya hampir tidak diterima oleh orang Jerman. Jelas bahwa pembiayaan rumah tidak terjangkau bagi banyak rumah tangga meskipun tingkat bunga pinjaman sangat rendah. Bagaimanapun, kita masih jauh dari ledakan kredit.
Bundesbank Jerman
Penutup
Lima fakta yang disajikan di sini membuktikan betapa memprihatinkannya situasi pasar real estat.
Permasalahan utama mereka terletak pada melemahnya perekonomian dalam negeri, semakin tidak menentunya pendapatan dan situasi lapangan kerja, serta semakin memburuknya kondisi keuangan kelas menengah. Kebangkitan pasar yang diamati baru-baru ini tidak didasarkan pada perbaikan kondisi kehidupan atau peningkatan kesejahteraan finansial para pelaku pasar. Hal ini terutama didasarkan pada spekulasi: Sebagai akibat dari krisis keuangan dan euro atau sebagai akibat dari langkah-langkah penyelamatan yang dilakukan oleh bank sentral Barat, banyak investor panik dan melarikan diri ke kelompok aset yang mereka yakini sebagai kelas aset aman yang menawarkan perlindungan efektif terhadap inflasi. krisis mata uang atau keruntuhan perbankan. Pasar real estate di Jerman kembali mengalami kebangkitan, karena apartemen sewa kini menjadi lebih menguntungkan dibandingkan produk keuangan karena kebijakan suku bunga nol.
Dinamika harga yang terjadi menjadi terus berlanjut; Kenaikan harga menarik investor baru, yang pada gilirannya mendorong kenaikan harga. Harga menentukan harga. Namun pasar real estat Jerman tidak akan pernah bisa berperan sebagai tempat berlindung yang aman. Penurunan pasar perumahan yang berlangsung hingga beberapa tahun lalu tidak terjadi secara kebetulan. Hal ini mempunyai penyebab yang konkrit. Hanya ketika politik dan dunia usaha melakukan pekerjaan rumahnya dan memastikan kondisi perekonomian dalam negeri yang stabil, maka sektor real estate akan kembali stabil.
Namun, jika perkembangan yang sangat tidak diinginkan yang disoroti di sini tidak berubah, lonjakan properti yang terjadi saat ini hanya akan berada pada level tertinggi sementara, dan kemungkinan akan terhenti lagi suatu hari nanti karena siklus penurunan yang masih utuh.
Sekarang di video:
