Tinggi 172 meter, pemandangan kota yang luas, porter, taman atap, dan dek berjemur: menara perumahan menjulang di pameran perdagangan Frankfurt yang sepenuhnya sesuai dengan selera investor kaya. “Menara Besar” dimaksudkan untuk menjadi bangunan tempat tinggal tertinggi di Jerman – dan menetapkan standar kemewahan.
Meski baru beberapa lantai yang dibangun, namun hampir seluruh apartemen sudah dipasarkan. Spesialis properti JLL Residential baru-baru ini mengumumkan bahwa pembeli asing menjadi pembeli utama, terutama dari Asia.
Tekanan terhadap pasar perumahan Jerman semakin meningkat
Ketegangan pasar perumahan di Jerman mendapat tekanan tambahan dari klien-klien kaya dari seluruh dunia. Pada tahun 2017, lebih dari setiap detik euro dalam transaksi real estat senilai lebih dari sepuluh juta euro berasal dari investor asing, menurut sebuah studi yang dilakukan oleh Asosiasi Bank Pfandbrief Jerman. Secara total, lebih dari 59 miliar dolar dihabiskan untuk bangunan di negara ini – hampir tiga kali lipat dibandingkan tahun 2010.
Bagi investor real estat internasional, Republik Federal adalah El Dorado: melambangkan kepastian hukum, stabilitas politik, dan ekonomi yang kuat – yang tampaknya merupakan tempat berlindung yang aman di masa-masa penuh gejolak seputar Brexit, Trump, dan kawan-kawan. “Bagi pembeli asing, tidak ada yang lebih baik daripada penyewa Jerman, yang membayar dengan andal,” kata Lukas Siebenkotten, ketua asosiasi penyewa.Suku bunga rendah yang menekan investor besar di bidang real estat berdampak besar.
Apartemen di Jerman memiliki reputasi yang baik
Di antara para pembeli, ada satu kelompok yang paling menonjol selain orang Amerika: orang Cina yang kaya. Meningkatnya jumlah orang kaya di Republik Rakyat Tiongkok dan meningkatnya kelas menengah mencari target investasi. Tapi harga lokal melonjak. Di Beijing dan Shanghai, harga apartemen di pusat kota lebih dari 10.000 euro per meter persegi, dengan harga puncak 15.000 hingga 18.000 euro. Di sisi lain, kota-kota besar menawarkan penawaran yang nyata di sini.
Jerman juga secara tradisional memiliki reputasi yang baik di Timur Jauh. “Kami telah mengamati sejak lama bahwa masyarakat Tiongkok sangat aktif di pasar perumahan Jerman,” kata Sven Carstensen, manajer cabang spesialis properti Bulwienges di Frankfurt.
Menurut broker asal Berlin, Rubina Real Estate, investasi Tiongkok di luar negeri mencapai rekor tertinggi pada tahun 2016, yakni sebesar $33 miliar – lebih dari 50 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Trennya meningkat: “Pada tahun 2022, 76 persen penduduk perkotaan Tiongkok akan menjadi kelas menengah, yang berarti lebih dari 550 juta orang,” kata direktur pelaksana Carsten Heinrich. Di kota-kota seperti Beijing dan Shanghai, keluarga hanya diperbolehkan membeli properti untuk digunakan sendiri. “Konsekuensi logisnya adalah investor mencari alternatif.”
Masyarakat Asia semakin tidak mempercayai perekonomian Tiongkok
Ada alasan penting lainnya mengapa masyarakat Tiongkok menginginkan properti di luar negeri: kelas menengah baru semakin tidak mempercayai perekonomian Tiongkok yang sedang berkembang dan lebih memilih untuk menyimpan uang mereka dengan aman di luar negeri.
Oleh karena itu, Tiongkok semakin mempersulit warganya untuk mengirim uang ke luar negeri. Aturan yang sudah lama berlaku adalah setiap orang Tiongkok diperbolehkan menukarkan mata uang asing dengan jumlah maksimum $50.000 per tahun. Anggota keluarga berkumpul untuk membeli real estat di negara lain. Beijing sedang mencoba untuk menutup celah yang populer, seperti transfer melalui wilayah administratif khusus Tiongkok di Hong Kong, dengan pembatasan baru karena takut akan terjadinya arus keluar lebih lanjut.
Namun sejauh ini hal ini tidak memperlambat keinginan untuk membeli di Jerman, Australia atau Amerika: tujuan investasi populer bagi pembeli dari Timur Jauh adalah Frankfurt, Berlin, Hamburg dan Munich. Mereka memiliki daya tarik global dan kuat secara ekonomi. “Beberapa broker sudah mengkhususkan diri pada klien Asia,” kata pakar Bulwienga, Carstensen. “Mereka secara sadar menanggapi keanehan budaya.”
Permintaan dari Tiongkok terus meningkatkan permintaan di kota-kota besar
Meskipun masyarakat Tiongkok hanyalah salah satu kelompok pembeli, mereka membantu memastikan bahwa permintaan di kota-kota setempat terus meningkat. Mereka tidak hanya membeli barang-barang mewah, tetapi juga pasar yang lebih luas. Permintaan dari klien Tiongkok meningkat lebih dari dua kali lipat dalam empat tahun terakhir, kata broker Heinrich. Ada banyak minat terhadap apartemen satu atau dua kamar dengan harga antara 250.000 dan 400.000 euro.
Investor dari luar negeri juga membentuk pasar bangunan baru dengan permintaan yang biasanya tinggi. Dalam kasus apa pun, hal ini sering kali ditujukan kepada pembeli yang mampu membayar utang dan bukan kepada mereka yang berpenghasilan rata-rata, seperti yang dicatat oleh perusahaan konsultan EY: “Sejumlah besar apartemen kecil dengan harga tinggi per meter persegi sedang dibangun di wilayah metropolitan.”