Saat ini, pensiun generasi muda tidak hanya tampak tidak menentu, bahkan apa yang disebut cadangan aman seperti pembelian properti pun menjadi lebih sulit dibandingkan sebelumnya. Siapa pun yang ingin membeli rumah atau apartemen saat ini harus membayar dan memiliki lebih banyak uang dibandingkan generasi orang tuanya.
Rasanya kita semua membayar lebih “dari sebelumnya”, dan memang selalu begitu. Namun dalam kasus ini, sebenarnya ada sesuatu dalam nostalgia kronis tersebut, terutama ketika Anda membandingkan biaya – dan yang lebih penting, biaya tambahan – untuk membeli properti dengan biaya satu dekade lalu.
Shutterstock/seb868
Jurnalis Michael Fabricius meliput topik in edisi “Welt am Sonntag” 11 September 2016 menjelaskan. Arahan kredit Uni Eropa yang baru, “yang memperketat peraturan untuk membangun pinjaman di seluruh Eropa, dapat berarti akhir dari semua impian untuk memiliki rumah,” tulisnya. “Jika pinjaman berjalan hingga usia pensiun, Anda harus dapat melakukan simulasi hari ini apakah dana pensiun akan cukup tinggi untuk membayar sisa utang,” kata Stefan Mittmann, manajer regional Sparda-Bank-Wes di Cologne. Hal ini murni bersifat hipotetis karena kondisi umum dapat berubah seiring berjalannya waktu.
Membeli properti sangat sulit bagi mereka yang berpenghasilan normal
Memiliki real estat seharusnya tidak ada hubungannya dengan kekayaan, melainkan dengan rasa aman finansial. Namun demikian: Tidak hanya harga real estat yang naik, namun juga semua biaya tambahan, misalnya pajak pengalihan properti, broker, notaris, dan pencatatan pendaftaran tanah. Mungkin apresiasi sebelum pembelian dan sejumlah cadangan untuk mempertahankan nilainya. Hal ini tidak akan ada bandingannya, terutama di Jerman, kata Fabricius. Selain itu, perlindungan lingkungan hidup yang dipaksakan secara politik di Jerman mempersulit pendanaan pembangunan baru dan renovasi. Hal ini membuat pembelian properti menjadi sulit bagi mereka yang berpenghasilan biasa.
Masalahnya dijelaskan dengan bantuan contoh perhitungan
Contoh yang diberikan Fabricius menarik. Dia membandingkan latar belakang keuangan membeli rumah di Berlin sepuluh tahun lalu dengan yang ada saat ini. Sebuah apartemen seharga 300.000 euro pada saat itu memiliki pajak pengalihan properti sebesar 3,5 persen dan komisi perantara sebesar 7,14 persen. Hal ini menghasilkan tambahan 21.420 euro. Jika pencatatan pendaftaran tanah dan notaris diperhitungkan, biaya tambahan sepuluh tahun lalu berjumlah 36.500 euro. Dalam contoh perhitungannya, Fabricius mengasumsikan 20 persen ekuitas harus dikontribusikan. Sepuluh tahun yang lalu, warga Berlin harus mengumpulkan sekitar 100.000 dana sendiri, sisanya dibiayai – dengan rata-rata lima persen, bunga bulanan dan pembayaran cicilan sebesar 1.400 euro.
Karena kebijakan suku bunga rendah Bank Sentral Eropa, suku bunga pinjaman sepuluh tahun telah turun menjadi sekitar 1,4 persen. Secara teoritis, ini berarti Anda saat ini mampu membeli properti yang lebih mahal dengan harga yang sama. Namun harga real estat telah meningkat secara signifikan (juga karena hal ini) – dan disertai dengan biaya tambahan. Berlin juga menjadi jauh lebih populer, dengan banyaknya startup dan perusahaan mapan yang pindah ke ibu kota.
Apartemen yang sama sekarang berharga 500.000 euro, dan biaya tambahannya juga meningkat. Fabricius sekarang mengharapkan 35.700 euro untuk broker, 32.500 euro untuk pajak pengalihan properti dan sekarang 7.500 euro untuk notaris dan pencatatan tanah. Biaya tambahannya saja mencapai 80.000 euro, hampir dua kali lipat dibandingkan satu dekade lalu. Siapa pun yang ingin mendapatkan 20 persen ekuitas sekarang akan membayar 100.000 euro untuk itu saja. Mereka yang berminat kini harus mengumpulkan hampir 180.000 euro dari kantong mereka sendiri.
Wartawan itu dengan tepat bertanya pada dirinya sendiri: “Siapa yang akan membayarnya?”
Bagaimana pedoman kredit UE yang baru mempersulit pembeli properti muda
Tapi itu juga merupakan faktor besar arahan kredit UE yang baru, yang menurutnya bank harus melindungi nasabahnya dengan lebih ketat terhadap pinjaman. Aturan ini sebenarnya dimaksudkan untuk mengatur bank, namun aturan baru ini terutama berdampak pada pembeli properti muda.
Mati “Dunia pada hari Minggu” mengutip sebuah penelitian yang menemukan 80 persen perusahaan real estat yang disurvei secara langsung merasakan dampak dari pedoman kredit real estat perumahan. Pelanggan akan membatalkan pembelian pada menit-menit terakhir karena mereka tidak mendapatkan pinjaman yang mereka anggap aman, kata 40 persen responden yang disurvei. Tentu saja, penolakan pinjaman merupakan hal biasa bahkan sebelum arahan ini diterapkan. Namun kini proporsi pembeli muda dan tua kemungkinan akan menurun. Menurut penelitian tersebut, terdapat “pergeseran kelompok pembeli ke arah kelompok yang berpenghasilan lebih tinggi”.
Kementerian Keuangan berencana mengambil tindakan pencegahan terhadap kemungkinan gelembung real estate
Kementerian Keuangan Federal kini merencanakan hak intervensi tambahan untuk menghindari kemungkinan gelembung harga di pasar real estat Jerman. Tahun lalu, Komite Stabilitas Keuangan merekomendasikan agar persyaratan khusus ditetapkan untuk pemberian pinjaman real estat perumahan, hal ini dikatakan di lingkungan kementerian pada hari Senin, seperti yang dilaporkan “dpa”. Hal ini sekarang akan terpenuhi. Proses legislatif terkait harus diselesaikan selama periode legislatif ini.
Dikatakan juga bahwa ini bukan tentang membatasi pinjaman, melainkan tentang menciptakan stabilitas di sektor keuangan. Tujuannya adalah untuk memberikan perlindungan kepada otoritas pengawas. Setelah analisis pasar oleh Otoritas Pengawas Keuangan Federal dan Bundesbank, hal itu kemudian dapat “diperketat” jika diperlukan.
Instrumen yang dibahas meliputi batas atas hubungan antara jumlah pinjaman dengan nilai properti serta definisi jangka waktu di mana sebagian pembiayaan properti harus dilunasi.
(dengan DPA)