Real estate dan pasar saham – tampaknya ini bukan hubungan yang menjanjikan saat ini. Saham-saham real estate sedang melalui fase konsolidasi yang dipicu oleh ancaman kenaikan suku bunga oleh Federal Reserve AS. Misalnya, perwakilan DAX, Vonovia, telah kehilangan 20 persen nilainya sejak musim panas. Dan industri real estate Jerman juga baru-baru ini mengalami kemunduran dalam hal perekrutan talenta baru untuk pasar saham ketika Blackstone mengumumkan pengambilalihan Officefirst pada awal November.

Grup real estate perkantoran sebenarnya berencana untuk go public karena berharap dapat mengumpulkan lebih banyak uang di sana dibandingkan dengan kemungkinan penjualan. Sebuah penipuan: Pada awal Oktober, anak perusahaan IVG harus membatalkan rencana IPO-nya. Perusahaan tidak dapat melakukan pra-penjualan surat-suratnya dengan harga yang diinginkan. Officefirst menjelaskan kurangnya minat terhadap surat kabar karena “melemahkan lingkungan pasar di sektor real estat”, yaitu dengan konsolidasi saham real estat saat ini. Kedengarannya bisa dimengerti – bukan?

Sulit untuk membicarakan lingkungan pasar yang buruk

Harga saham sedang berkonsolidasi. Ini bukanlah hal yang aneh. Terutama ketika mereka memiliki saham real estate yang tinggi. Indeks saham properti DIMAX naik 100 persen antara musim panas 2013 dan musim panas 2016, meninggalkan DAX jauh tertinggal. Mengingat angka-angka tersebut, setidaknya patut dipertanyakan jika kita berbicara tentang lingkungan pasar yang “buruk”.

Sama seperti Officefirst yang membatalkan IPO-nya, investor real estat Corestate melanjutkan IPO-nya sendiri. Sebelumnya, investor terpilih membeli saham Corestate dengan harga masing-masing 17 euro. Ketika pasar saham dibuka pada bulan Oktober, harga sahamnya dihargai 17,40 euro, dan harganya sekarang berada pada harga 20 euro. Ini merupakan perkembangan yang luar biasa.

Tetapi mengapa satu IPO berhasil sementara IPO lainnya gagal pada saat yang bersamaan? Penyebabnya mungkin terletak pada kesenjangan antara harapan dan kenyataan. Corestate juga harus belajar bahwa keduanya tidak selalu sama. Investor real estate tersebut awalnya ingin go public setahun yang lalu, namun kemudian harus mengalami hal yang sama seperti Officefirst: investor tidak mau membayar harga saham yang diumumkan. Corestate juga menghubungkan kurangnya minat pada saat itu dengan dugaan memburuknya lingkungan pasar. Namun, perusahaan tersebut tampaknya telah belajar dari kesalahan penilaiannya dan kini telah go public dengan kerangka kerja yang jauh lebih sederhana, namun pada saat yang sama jauh lebih sukses.

Pasar tidak memutuskan IPO

Keputusan apakah dan dalam bentuk apa IPO masuk akal tidak ditentukan oleh lingkungan pasar. Hal ini bersifat individual bagi setiap perusahaan, khususnya di sektor real estate. Bagi banyak perusahaan real estat, timbul pertanyaan apakah peningkatan modal melalui IPO diperlukan. Permasalahan dalam industri seringkali bukan pada mendapatkan uang segar, melainkan menggunakannya secara bijak mengingat kurangnya pasokan di pasar. Kelebihan modal pada gilirannya menyebabkan peningkatan tekanan pembelian dan hal ini dapat mengakibatkan harga transaksi dan proyek menjadi terlalu mahal. Ada tekanan besar dalam jangka pendek untuk sukses di pasar saham, pemegang saham ingin melihat peningkatan keuntungan dari kuartal ke kuartal – dan tetap senang dengan dividen dan pembelian kembali saham.

Oleh karena itu, perusahaan properti sebaiknya mempertimbangkan dengan hati-hati kepindahan mereka ke lantai bursa. Namun: mereka tidak perlu terintimidasi. Siapa pun yang yakin bahwa pasar real estate masih dapat dioperasikan secara menguntungkan di masa depan tidak perlu ragu untuk mengevaluasi pasar saham. Prospek industri real estate masih sangat bagus dan industri berada pada kondisi yang stabil. Hal ini juga terlihat dari laporan triwulanan terbaru grup properti yang terdaftar, misalnya Vonovia baru saja menaikkan perkiraannya dan mengumumkan dividen yang jauh lebih besar.

Perkembangan harga saat ini dalam industri real estat tidak perlu dikhawatirkan. Real estate dan pasar saham, hubungan ini masih menjanjikan. Hal ini juga akan terlihat pada IPO di masa depan – setidaknya selama perusahaan belajar dari pengalaman industri terkini dan menempatkan klaim mereka lebih dekat dengan kenyataan.

oleh Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS, anggota dewan pengawas CD Deutsche Wohnungs AG