stok fotoArus uang saat ini jelas: rekening deposito harian dan berjangka tetap tidak menawarkan imbal hasil yang menarik, sehingga modal penabung mengalir ke saham atau real estat. Khususnya di sektor real estate, kita sering membaca kemungkinan terjadinya bubble harga.
Hal ini juga karena semakin banyak orang yang memanfaatkan situasi suku bunga rendah saat ini untuk membeli atau membangun properti mereka sendiri. Jika permintaan meningkat, harga juga meningkat.
“Namun pembelian properti untuk keperluan pribadi tetap disarankan. Namun beban bulanannya tentunya harus sebanding dengan pendapatan masing-masing,” saran Steffen Sebastian, Profesor di Institut Ekonomi Real Estat di Universitas Regensburg.
“Suku bunga akan rendah untuk empat hingga lima tahun ke depan”
Bagaimanapun, suku bunga telah turun lebih signifikan dibandingkan kenaikan harga. Lain halnya dengan investasi saham, dimana tingginya harga terlihat karena penghematan hanya berasal dari sisi bunga. Oleh karena itu, menurut pakar ekonomi tersebut, risiko berinvestasi seluruhnya pada saham relatif tinggi karena hanya kenaikan harga yang berperan dan bukan penghematan bunga.
Profesor keuangan real estat ini juga memperkirakan suku bunga akan tetap rendah selama empat hingga lima tahun ke depan karena berlanjutnya lemahnya keuangan pemerintah dan kekhawatiran perbankan di Eropa, yang berarti permintaan terhadap real estat akan tetap tinggi. “Namun, beberapa kenaikan harga di kota-kota besar tidak bisa lagi dijelaskan secara rasional. Di Munich, puncaknya sebenarnya sudah berakhir selama bertahun-tahun, namun harga terus meningkat.”
Manfaatkan booming real estat bahkan dengan anggaran terbatas
Namun Sebastian tidak mau tahu apa pun tentang terbentuknya bubble: “Apakah sudah terlambat untuk berinvestasi di pasar properti itu relatif. Secara pribadi, saya akan menganggapnya spekulatif lima tahun yang lalu, namun pada akhirnya investorlah yang memutuskan apakah suatu pasar itu mahal atau murah.”
Investasi langsung dalam real estat hanya diperuntukkan bagi mereka yang berkantong tebal, karena diversifikasi properti yang sesuai hanya dapat dilakukan dengan modal beberapa miliar euro. Namun untungnya, Anda juga bisa mendapatkan keuntungan dari booming ini dengan jumlah yang jauh lebih kecil.
Secara tidak langsung, ada kemungkinan menginvestasikan uang di sektor ini melalui saham properti, dana atau REIT. Ada perbedaan serius dalam desain produk:
Saham Properti
Dengan saham properti, Anda membeli saham di perusahaan yang kemudian membeli dan mengelola properti residensial atau komersial – sering kali atas nama perusahaan asuransi atau dana pensiun. Hal ini berarti investor juga mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga sewa, yang juga meningkat seiring dengan meningkatnya permintaan akan ruang hidup. Namun, terdapat risiko ganda bagi investor di sini: risiko real estat (yaitu risiko harga akan jatuh lagi) dan risiko ekuitas.
Dalam fase pasar saham yang lemah, saham real estate umumnya tidak bisa lepas dari tren turun.
Dana real estat
Ada perbedaan antara dana terbuka dan tertutup. Dana tertutup digunakan untuk membiayai satu hingga tiga properti. Setelah cukup modal terkumpul, dana ditutup. Setelah jangka waktu yang disepakati, investor menerima tingkat bunga tetap di muka. Namun, jangka waktu ini terkadang sangat panjang dan risikonya tinggi, hal ini disebabkan sedikitnya jumlah properti dalam dana tersebut.
“Jika hanya ada dua kompleks properti di depo dan salah satunya tidak memenuhi harapan, masalah bisa muncul,” jelas Sebastian. Namun, kini ada kemungkinan untuk menjual saham Anda di apa yang disebut “pasar sekunder” jika Anda menemukan pihak berkepentingan yang cocok. Artinya, investor tidak harus terikat pada keseluruhan jangka waktu, misalnya jika saham telah diwariskan atau dana tersebut tidak lagi sesuai dengan struktur portofolionya.
Sebaliknya, dengan dana terbuka, biasanya terdapat antara 50 dan 150 properti dalam portofolio, yang dapat memaafkan kesalahan penilaian manajemen, menurut pakar. Investor juga bisa menjual sahamnya di bursa setiap hari. “Keamanan dana real estat publik relatif tinggi, namun imbal hasil cukup rendah namun konstan,” kata profesor tersebut.
REIT
Istilah REIT adalah singkatan dari Perwalian Investasi Real Estat. Di Jerman, perusahaan real estat yang terdaftar juga diwajibkan untuk tunduk pada peraturan tertentu. Namun mereka memiliki keunggulan pajak dibandingkan korporasi konvensional.
“Tetapi keuntungan ini tidak cukup dan tidak melebihi kerugian yang disebabkan oleh struktur yang lebih ketat,” jelas Sebastian, melihat hal ini sebagai alasan mengapa REIT tidak dapat didirikan di Jerman. Ada juga masalah yang oleh para ahli disebut sebagai efek “ayam dan telur”. “Perusahaan-perusahaan di Jerman terlalu kecil bagi investor institusional untuk berinvestasi di dalamnya. Namun jika mereka mulai berinvestasi, mereka akan menjadi lebih besar.”
Karena REIT mempunyai keuntungan penting bagi investor: Artinya ada lebih banyak ruang untuk bermanuver pengelolaan dan penyewaan real estat terbatas. Transaksi yang lebih berisiko seperti pengembangan proyek untuk pihak ketiga atau perdagangan properti tidak termasuk.
REIT menawarkan keuntungan, namun struktur di Jerman mempersulit hal ini
Selain itu, REITs bertanggung jawab untuk membayarkan keuntungan yang tinggi kepada investor: 90 persen keuntungan harus didistribusikan kepada investor sehingga tidak ada pajak yang terutang kepada grup di tingkat perusahaan.
Namun karena dana real estat terbuka, yang menarik banyak investor, REIT tidak memiliki ceruk pasar di Jerman. Menurut pakar, hal berbeda terjadi di AS, misalnya. Bentuk investasi di sektor real estat ini sangat populer di sana, karena tidak ada produk seperti dana real estat terbuka.
Intinya adalah terdapat beragam peluang investasi di sektor real estat, meskipun Anda tidak memiliki cukup uang untuk membeli properti secara langsung. Dengan dana properti terbuka, ada juga pilihan untuk menggunakan rencana tabungan untuk menginvestasikan sejumlah kecil uang bulanan yang terakumulasi selama berbulan-bulan dan bertahun-tahun.
Inilah cara Anda menemukan produk yang tepat
Saat memilih dana real estat, Anda harus memberikan perhatian khusus pada beberapa kriteria penting, seperti yang dijelaskan oleh Sven Falkenhainer dari rumah investasi FERI kepada Business Insider Jerman: “Investor harus melihat berbagai portofolio dana dan lokasi individu. properti. Tidak boleh terlalu banyak properti di wilayah yang sama, jika tidak, risiko klaster akan muncul lagi.”
Struktur umur dari properti juga penting. Properti muda hingga usia lima atau sepuluh tahun adalah yang paling menarik karena biaya renovasi yang tinggi dapat timbul dalam waktu 10-15 tahun. Selain itu, dana tersebut juga tidak boleh menumpuk uang tunai terlalu banyak, karena uang di rekening tersebut tidak dapat memberikan pemasukan apa pun.
Pengembalian yang solid dengan risiko rendah
“Kalau mau melihat lebih dekat, bisa juga menganalisis struktur penyewa. Seharusnya tidak ada risiko kelompok di sini juga. Jika, misalnya, sebuah properti diserahkan 50-60 persennya kepada perusahaan keuangan pada tahun 2007, pecahnya krisis keuangan juga akan menyebabkan masalah besar bagi properti tersebut.”
Dana real estat terbuka yang besar terus menghasilkan keuntungan 2 hingga 2,5 persen per tahun, jauh lebih tinggi dibandingkan pendapatan harian atau Rekening deposito tetap. Tentu saja, kinerja pasar saham jauh lebih tinggi yaitu sebesar 7 persen, namun hal ini juga mempunyai risiko yang lebih tinggi. Namun dengan imbal hasil yang stabil dan solid, Anda juga bisa mendapatkan keuntungan dari booming real estat.