Bagaimana Anda tinggal dan tinggal di Jerman pada tahun 2045? Sebelum Anda mulai bermimpi tentang kota-kota yang futuristik dan sepenuhnya digital — berhentilah! Semuanya masih belum jelas. Namun satu hal sudah jelas saat ini: akan lebih banyak orang yang tinggal di Jerman. Populasi akan bertambah dari 81,5 juta orang (per Juni 2015) menjadi 85 juta. Setidaknya itulah yang diasumsikan oleh perusahaan asuransi Allianz dan peneliti tren Prognos.
Oleh karena itu, peningkatan ini tidak hanya terjadi melalui reproduksi, tetapi juga melalui imigrasi. “Jerman secara bertahap berkembang menjadi negara imigrasi sejak tahun 2011,” kata Peter Haueisen, manajer proyek di Allianz Baufinanz. Namun, tingkat imigrasi yang tinggi saat ini akan menurun dalam jangka panjang. Negara ini tidak akan mengalami krisis, namun keadaan bisa menjadi lebih ketat secara regional. Terutama di kota-kota besar dan wilayah barat yang ekonominya kuat.
Pasar perumahan menunjukkan perbedaan regional yang besar
Haueisen dari Allianz mengkritisi pembangunan daerah yang tidak merata. “Perbedaan regional harus diimbangi dengan peningkatan infrastruktur, misalnya melalui koneksi ke wilayah sekitar, dan perluasan broadband.”
Artinya: Seluruh wilayah federal harus berkembang menjadi lokasi real estate terbaik.
Salah satu penyebab perbedaan pembangunan yang sudah terlihat jelas saat ini adalah karena kita suka bergerak. Dimana pun hal tersebut menarik: kita mencari banyak budaya, peluang pendidikan, atau bahkan alam. Hal ini juga bergantung pada usia, kata Haueisen: “Apakah orang akan pindah ke kota metropolitan bergantung pada kebutuhan mereka masing-masing.”
Inilah sepuluh wilayah terpopuler
Allianz dan Prognos mengidentifikasi puncak dan kegagalan berdasarkan perubahan pasar perumahan dalam beberapa tahun terakhir: Di mana sebagian besar apartemen hilang? Di manakah permintaan terbesar?
Di bagian atas daftar adalah wilayah Munich. Dan segala sesuatu di sekitarnya. Jumlah rumah tangga di Bavarian Oberland dan sekitar Ingolstadt juga akan meningkat sekitar 35 persen selama 30 tahun ke depan. Menurut perhitungan penulis penelitian, akan terjadi kekurangan 158.000 apartemen di Munich dalam 15 tahun ke depan.
Di tempat kedua adalah Berlin, dimana dibutuhkan 173.000 apartemen lebih banyak pada tahun 2030 dibandingkan jumlah apartemen yang sebenarnya tersedia jika aktivitas konstruksi terhenti pada tingkat saat ini.
Diikuti oleh wilayah Rhine-Main dekat Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Cologne, Münster dan, yang mengejutkan, wilayah pedesaan dekat Freiburg dan Upper Black Forest. Hanover dan Düsseldorf melengkapi daftar sepuluh besar. Menurut penelitian, dalam 15 tahun akan terjadi kekurangan 940.000 apartemen di wilayah tersebut.
Lokasi-lokasi ini harus bekerja sendiri
Siapa yang hilang dari daftar? Ya, itu Jerman Timur. Daerah-daerah di sana akan menjadi kosong di masa depan: di bagian timur Thuringia, Llausitz Atas-Silesia Bawah, Distrik Danau Mecklenburg dan bagian selatan Saxony, jumlah rumah tangga bahkan diperkirakan akan turun hampir 20 persen. Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg khususnya dapat berkembang menjadi wilayah terpencil di dunia: Allianz dan Prognos memperkirakan penurunan rumah tangga sebesar 24 persen.
Khususnya ada kota-kota di wilayah timur yang mengalami kemajuan pesat, kata Haueisen. “Görlitz, misalnya, telah berkembang menjadi kota yang menarik bagi para lansia.” Dan Erfurt, Jena dan Magdeburg juga mencatat jumlah imigrasi yang luar biasa tinggi di wilayah tersebut.
Harga perumahan yang tinggi mendorong orang untuk pindah ke daerah sekitarnya
Meningkatnya harga properti dan apartemen sewa di kawasan populer dapat memuluskan pembangunan yang tidak merata. Mereka mendorong orang keluar dari pusat kota. Kemiringan yang terkadang curam antara lokasi utama dan daerah sekitarnya merupakan salah satu masalah, kata Haueisen dari Allianz. Namun dia prihatin – sebagai manajer proyek pembiayaan konstruksi juga untuk kepentingan Allianz – tentang penurunan aktivitas konstruksi di kalangan pembangun rumah Jerman selama sekitar 20 tahun. “Perluasan pasokan perumahan pada tingkat saat ini tidak cukup untuk memenuhi permintaan regional dalam jangka pendek, menengah atau panjang,” tulis para penulis studi.
Buat, buat, bangun rumah
Investasi pada gedung-gedung baru harus ditingkatkan. Selain perumahan umum, yang ingin diinvestasikan oleh Menteri Konstruksi Barbara Hendricks (SPD) sebesar 1,3 miliar euro, insentif untuk pengembang swasta juga diperlukan. “Peraturan bangunan yang berbeda di berbagai negara bagian memperlambat dan mempersulit prosesnya,” kata Haueisen. Standar yang seragam akan mempercepat banyak hal di sini. Dan itu harus terjadi secepat mungkin dan bukan dalam 30 tahun.