Bayangkan sebuah negara di mana… Jutaan orang tidak dapat menemukan tempat tinggal. Bukan karena mereka tidak mampu membiayainya. Tapi karena pelamarnya terlalu banyak. Bayangkan sebuah negara di mana jutaan orang harus menghabiskan sepertiga pendapatan mereka untuk tinggal di tempat mereka bekerja.
Dan kemudian bayangkan sebuah negara di mana negaranya mengumpulkan pajak miliaran dolar melalui sewa dan harga properti yang buruk. Setiap tahun, semakin banyak. Ketika gambaran ini muncul di benak Anda, maka Anda telah sampai pada kenyataan: di Jerman pada tahun 2018. Atau, sebagai penulis esai dari “Koran Jerman SelatanSeperti yang saya katakan beberapa waktu lalu: dalam “badai hebat yang melanda semua orang” yang “mencari apartemen (…)” di negara ini.
Harga sewa di kota-kota besar di Jerman melonjak
Badai tersebut kini telah berkembang menjadi badai, memicu keadaan darurat nasional. Di kota-kota terkemuka di negara ini, di Berlin, Munich, Hamburg, Cologne, Frankfurt, Düsseldorf dan Stuttgart harga sewa meledak. Harga per meter persegi lebih dari sepuluh euro. Dingin, ingatlah. Rata-rata nasional adalah sekitar 7,70 euro (data dari IW Cologne pada tahun 2015).
Siapa pun yang ingin melepaskan diri dari hiruk pikuk persewaan dan pindah ke rumah mereka sendiri akan membayar di tiga kota pertama yang terdaftar hari ini 200 persen lebih banyak dari sepuluh tahun yang lalu. Di Munich, harga properti rumah multi-keluarga pada tahun 2016 saja meningkat sebesar 31 persendi Hamburg dengan 14 persen.
Perumahan – apa pun bentuknya – telah menjadi beban bagi banyak warga Jerman, setidaknya dari sudut pandang ekonomi. Ralph Henger, pakar kebijakan perumahan dan ekonomi properti di Institut Ekonomi Jerman di Cologne, memperingatkan Business Insider: “Situasinya dramatis di banyak tempat.”
“Sungguh memalukan jika negara tidak bertindak”
Berdasarkan Studi oleh Asosiasi Caritas Jerman 74 persen takut kehilangan apartemen karena kenaikan harga sewa. Akibatnya, 79 persen merasa terancam oleh kemiskinan. Lonjakan real estat di negara ini hanyalah sebuah keuntungan bagi kas pemerintah. Otoritas pajak memungut pajak sekitar 26 miliar euro setiap tahunnya dari sewa dan sewa (status terakhir: 2014). Warga negara tidak mendapat imbalan apa pun – justru sebaliknya. Para ahli mengungkapkan kritik yang jelas.
“Memiliki dampak buruk ketika negara mendapat keuntungan finansial dari kekurangan perumahan bagi warganya,” kata Volker Eichener, ilmuwan politik di Universitas Ilmu Terapan Düsseldorf dan pakar konstruksi perumahan, kepada Business Insider. “Melihat seperti itu, sungguh memalukan kalau dia tidak bertindak.”
Dalam hal pembangunan perumahan, Jerman mengambil posisi menolak. Politisi dapat menggunakan uang pajak yang diperoleh dari sewa untuk memperluas perumahan sosial. Namun dalam beberapa tahun terakhir, tidak lebih dari dua miliar euro yang diinvestasikan dalam hal ini. Hasilnya: Terdapat terlalu sedikit apartemen baru di kota-kota.
IW Cologne punya satu Belajar dari tahun 2015 menetapkan bahwa di kota-kota besar yang berpenduduk lebih dari 100.000 jiwa, hanya 54 persen kebutuhannya yang terpenuhi. Di kota-kota besar yang disebutkan, kurang dari separuh apartemen yang akan dibangun telah selesai dibangun pada saat itu.
“Segala sesuatunya lebih penting daripada membangun apartemen baru”
Negara jelas mendapatkan lebih banyak keuntungan dari pasar real estate dibandingkan dengan mempromosikannya. “Pembangunan perumahan tidak lagi memiliki lobi politik di Jerman. “Anda mendapat kesan bahwa segala sesuatunya lebih penting daripada membangun apartemen baru,” keluh Eichener. “Pemerintah federal semakin sedikit berbuat dalam hal ini. Ini adalah sesuatu yang saya tidak mengerti.”
Misalnya, jumlah perumahan sosial, yang berjumlah 2,6 juta di seluruh negeri pada tahun 2002, telah berkurang separuhnya menjadi 1,3 juta. Sekitar 80.000 hilang setiap tahunnya. Sebuah celah yang belum ditutup sejak saat itu. Langkah-langkah konstruksi akan sangat penting untuk meringankan pasar perumahan yang terlalu panas di Jerman. Menurut studi gabungan yang dilakukan Humboldt University Berlin dan Goethe University Frankfurt, kota-kota besar di sini sudah berkurang. hampir dua juta apartemen terjangkau.
Perusahaan riset ekonomi Prognosisnya untuk sebuah penelitian Allianz Baufinanz menghitung dalam 15 tahun ke depan akan terjadi kekurangan 940.000 apartemen lagi di wilayah metropolitan. Nasional Akan ada rata-rata tambahan 230.000 apartemen baru pada tahun 2030 dibutuhkan per tahun. “Pemerintah federal, negara bagian, dan lokal – mereka semua mempunyai kewajiban untuk menyediakan perumahan yang terjangkau untuk semua tingkat pendapatan,” klaim ekonom IW Henger kepada Business Insider. “Negara tidak bisa bersembunyi. Kesimpulan politik pertama adalah: harus lebih banyak pembangunan yang dilakukan.”
Perusahaan perumahan sangat diminati
Namun, Jerman masih jauh dari mencapai tujuan tersebut. Pemerintah kota tidak melepaskan lahan bangunan yang cukup. Ruang hidup yang disetujui mengalami stagnasi atau bahkan terkadang berkurang. Menurut Kantor Statistik Federal, angka tersebut hanya tumbuh 1,8 persen dari Januari hingga Mei 2018 dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Pada kuartal pertama tahun 2017, angka tersebut turun sebesar sembilan persen. Hal yang paling mencolok tahun ini adalah penurunan tajam izin mendirikan bangunan apartemen di asrama (minus 30,4 persen).
Pada tahap ini pihak perusahaan perumahan akan ditanyai. Di kota metropolitan Berlin, Hamburg dan Frankfurt mereka mencatat pendapatan sewa yang besar setiap tahun. Pada tahun 2015, Saga di Hamburg bernilai 893 juta euro, ABG di Frankfurt seharga 458 juta euro, Degewo di Berlin seharga 430 juta euro.
Sekarang orang akan berpikir bahwa asosiasi perumahan bertujuan untuk mencakup layanan sosial dasar. Latihannya terlihat berbeda. “Pada kenyataannya, banyak perusahaan yang berorientasi pada keuntungan beroperasi. “Ini benar-benar tidak masuk akal,” kritik Andrej Holm, pakar sosiologi perkotaan dan regional di Universitas Humboldt di Berlin, di Business Insider.
Ruang hidup sebagai objek spekulasi
Komersialisme telah mengambil alih pasar perumahan. Di Berlin Misalnya, hampir 60.000 properti tidak digarapmeskipun mereka mempunyai izin mendirikan bangunan.
Asumsinya adalah pemilik sengaja menunda pembangunan agar bisa menjual properti tersebut dalam beberapa tahun dengan harga yang jauh lebih tinggi. Sementara itu, mereka membayar pajak jauh lebih sedikit dibandingkan jika ada rumah di properti tersebut. Ruang hidup sebagai objek spekulasi. Hal ini juga memberikan tekanan pada pasar dan pada akhirnya merugikan orang-orang yang membutuhkan.
Ada yang berpendapat bahwa negara seharusnya melakukan intervensi pada saat ini. Tapi dia melihat – dan mengulurkan tangannya. Contoh terbaiknya adalah pengembangan pajak pengalihan properti. Itu selalu dibayarkan ketika rumah dan tanah berpindah tangan. Hanya saja, inilah perbedaan krusialnya: Berbeda dengan pajak lainnya, pajak pengalihan harta tidak tunduk pada pemerataan keuangan negara. Ini berarti bahwa pemerintah kota dan negara bagian dapat menyimpan semua pendapatan. Banyak orang meributkan hal itu.
“Keuntungan yang jatuh dari surga”
Kecuali Bavaria dan Saxony, semua negara bagian telah menaikkan pajak pengalihan properti secara drastis. Total pendapatan meningkat dua kali lipat dalam beberapa tahun. Pada tahun 2017 jumlahnya mencapai 13 miliar euro. Anda dapat menafsirkan pajak pengalihan properti dari sudut pandang pemerintah kota seperti yang dikatakan Claus Michelsen, ekonom dari Institut Penelitian Ekonomi Jerman, baru-baru ini. Jerman melakukan: “Keuntungan yang jatuh dari surga.”
Hanya saja tidak ada satu pun warga yang mendapat manfaat darinya. Dengan latar belakang ini, sosiolog Holm segera mengusulkan perubahan dalam cara pemungutan pajak. “Pengecualian harus dibuat untuk melindungi orang-orang yang menyediakan perumahan dari beban pajak yang lebih tinggi,” klaimnya kepada Business Insider.