Pemerintah federal ingin memperketat persyaratan crowdfunding real estat. Di sini, seorang pakar menjelaskan dampaknya bagi industri.
Sejauh ini, pasar platform crowdfunding di Jerman masih terkendali. Hanya satu segmen yang mencatat peningkatan pertumbuhan: proyek konstruksi. Lebih dari separuh dana tersebut digunakan untuk membangun properti baru tahun lalu, dan trennya terus meningkat. Namun kini pemerintah federal sedang mempertimbangkan untuk mengatur bidang ini dengan lebih ketat.
Secara khusus, pemerintah sedang mempertimbangkan untuk mengubah undang-undang sehingga penggalangan dana harus membuat prospektus untuk proyek mereka, yaitu dokumen yang komprehensif.
Dengan persyaratan prospektus ini, pemerintah ingin melindungi investor kecil dan menunjukkan adanya risiko terbentuknya gelembung harga di pasar real estat. Jika gelembung ini pecah, beberapa investor akan hancur. Namun demikian, platform crowdfunding bereaksi dengan waspada. Di sini Jamal El Mallouki, ketua dewan, memberitahu kita Asosiasi Federal Penggalangan Dana, yang merupakan persyaratan prospektus untuk platform real estat seperti Exporo, Zinsland dan blok bangunan minat berarti.
Mengapa Anda menentang persyaratan prospektus?
Kami tidak menentang prospektus seperti itu. Ini terdiri dari majalah setebal 100 dan 150 halaman yang seharusnya memuat risiko yang terkait dengan investasi, serta rencana bisnis dan ketentuannya. Ini pada dasarnya masuk akal. Namun, menurut kami, ini hanya bermanfaat untuk proyek berukuran lima juta euro atau lebih. Itu terlalu mahal untuk apa pun di bawah itu. Persyaratan prospektus yang lebih rendah akan menjadi sangat penting, terutama untuk platform real estate, model bisnis mereka tidak lagi berkelanjutan. Anda kemudian menghadapi akhir.
Mengapa? Membuat prospektus tidak terdengar mahal – setidaknya tidak dibandingkan dengan membangun properti.
Brosur memiliki struktur yang sangat formalistik. Membuatnya lebih rumit dari yang Anda bayangkan pada pandangan pertama. Firma hukum khusus harus disewa untuk hal ini – dan ini membutuhkan biaya. Anda juga membayar setidaknya 8.000 euro agar Bafin dapat memeriksa dokumen tersebut.
Berapa harga brosur seperti ini secara umum?
Kami mengharapkan biaya antara 50.000 dan 70.000 euro per brosur. Ada juga biaya berkelanjutan sebesar 15.000 hingga 20.000 euro per tahun. Jika sebuah proyek real estat dirancang untuk bertahan selama tujuh tahun, biayanya dapat dengan cepat bertambah hingga enam digit. Hal ini hampir tidak masuk akal jika volume pengeluarannya kurang dari lima juta.
Apakah biayanya tidak bisa ditanggung investor?
Ya, tapi biayanya dikeluarkan sebelum saya mendapat satu sen pun. Misalnya, jika sebuah perusahaan mengumpulkan modal sebesar 500.000 euro dan kemudian membelanjakan 100.000 euro untuk prospektus, hal ini tidak dapat diterima oleh sebagian investor. Terlebih lagi, kebanyakan orang bahkan tidak mendapatkan manfaat dari prospektus tersebut.
Pemerintah ingin melindungi investor kecil dengan persyaratan prospektus. Dia melihat bahaya menilai properti secara berlebihan melalui crowdfunding dan ingin melawannya. Ini kedengarannya masuk akal pada awalnya.
Saya tahu argumen ini juga, tapi ini salah dan menyesatkan. Memang benar bahwa penggalangan dana real estate biasanya membiayai pembangunan properti baru dan dengan demikian memperluas pasokan ruang hidup. Oleh karena itu, mereka bahkan mempunyai efek menekan harga terhadap ruang hidup. Jika Anda berinvestasi dalam jumlah kecil dalam proyek real estat, Anda tidak akan menggunakan prospektus untuk menuntut perusahaan jika terjadi kesalahan. Tidak ada hubungannya. Sebaliknya, investor membuka situs web, melihat apa yang ditanyakan pengguna lain dan apa yang dijawab perusahaan. Itu yang mereka perhatikan.
Apa tuntutan Anda?
Untuk proyek investasi hingga lima juta euro Anda tidak memerlukan prospektus sama sekali, dan hingga delapan juta euro Anda tidak memerlukan prospektus yang disederhanakan. Selain itu, aturan tersebut harus berlaku tidak hanya di Jerman, tetapi di seluruh UE. Kita memerlukan perencanaan keamanan dan pada akhirnya menyeragamkan peraturan Eropa untuk melakukan crowdfunding pada semua aset dan sekuritas. Kami juga berharap hal ini akan membawa relaksasi di pasar Jerman.
Di sisi lain, pemerintah federal harus meninjau kembali Undang-Undang Perlindungan Investor Kecil dan tidak membatasi lebih jauh crowdfunding. Aturan saat ini adalah bahwa seorang investor dapat berinvestasi maksimal 10.000 euro – jumlah yang relatif kecil untuk seorang pebisnis. Jika lebih tinggi, investasi tersebut akan lebih menarik bagi para pebisnis kaya. Mereka tidak hanya akan menyumbangkan modalnya, namun juga keahliannya – dan pada akhirnya semua orang akan mendapatkan manfaatnya.