Jika Anda ingin memanfaatkan suku bunga rendah untuk membangun rumah sendiri, Anda harus siap menghadapi biaya tinggi dan waktu tunggu yang lama. Buku pesanan perusahaan konstruksi penuh dan pedagang menuntut harga tinggi. Namun mencari lokasi bangunan saja sudah menjadi sulit, lagipula banyak properti yang dicari di lokasi yang bagus sudah keluar dari pasaran dan pada saat yang sama harga meroket di sini karena tingginya permintaan.
Perkembangan ini terutama berlaku di kota-kota besar dan daerah sekitarnya, namun harga tanah, properti dan sewa kini juga meningkat secara signifikan di daerah pedesaan. Namun ada satu kota di Baden-Württemberg yang melepaskan diri dari tren nasional, setidaknya dalam hal perkembangan harga real estat: Ulm.
Di Ulm, harga tanah naik relatif lambat
Meskipun harga tanah juga meningkat di kota berpenduduk sekitar 120.000 jiwa, “namun jauh lebih lambat dibandingkan tren nasional”, Ulrich Soldner menekankan, Kepala pengembangan real estat dan ekonomi kota Ulm, dalam sebuah wawancara dengan Business Insider. Resep untuk sukses: Kota ini membeli tanahnya sendiri agar dapat digunakan sebagai kawasan pemukiman ketika saatnya tiba – dan bukan hanya karena kurangnya perumahan dan kenaikan harga properti yang pesat telah menjadi masalah dalam beberapa tahun terakhir karena rendahnya minat. tarif. tarif. “Kota ini telah mengikuti strategi ini selama 125 tahun,” jelas Soldner.
Sungguh ironis siapa yang mengambil keputusan pada saat itu. “Saat itu, ada sebuah perusahaan yang sedang mencari pekerja. Pemerintah kota kemudian membeli properti di sekitar perusahaan untuk membangun tempat tinggal pekerja di sana,” kata Ulrich Soldner. Ini adalah langkah pertama dalam kebijakan pertanahan Ulm yang berwawasan ke depan.
Saat ini, kota ini menguasai sekitar sepertiga dari seluruh wilayah perkotaan di tangan publik. Siapa pun yang ingin membeli tanah yang belum dikembangkan hanya dapat melakukannya dengan pemerintah kota. Siapapun yang membeli tanah yang belum dikembangkan dari kota harus membangun di atasnya, atau tanah tersebut akan kembali menjadi milik kota – dengan harga yang sama dengan harga yang dibeli pembeli. Spekulan di sini tidak punya peluang untuk membeli tanah dan kemudian menjualnya lagi dengan harga lebih tinggi.
Kota Ulm ingin mempromosikan keluarga, perusahaan dan perumahan sosial
Soldner juga mengambil pendekatan yang ditargetkan ketika memilih pembeli dan ingin mempromosikan tiga kelompok secara khusus: keluarga dengan anak di bawah 18 tahun, perusahaan dan perumahan sosial. “Dengan cara ini, kami menjaga rata-rata usia kota kami tetap rendah, kami menarik perusahaan ke wilayah tersebut dan kami dapat mengatasi masalah kenaikan harga sewa,” kata Soldner, menjelaskan strateginya. Namun, tren kenaikan harga sewa juga tidak dapat dihentikan sepenuhnya di Ulm – lokasi antara kota besar Munich dan Stuttgart saja menyebabkan harga naik di sana juga.
Model kebijakan pertanahan Ulm dianggap sebagai contoh model di seluruh Jerman. “Saya terus-menerus mendapat pertanyaan dari kota, wilayah, atau asosiasi lain yang ingin mengetahui lebih banyak tentang strategi kami,” kata Soldner. Dia menghadiri sebanyak mungkin pertemuan untuk menjelaskan pendekatan kota. “Benar bahwa Ulm menyelundupkannya,” kata Dirk Löhr, profesor ekonomi di Trier University of Applied Sciences, yang banyak menangani kebijakan pertanahan di Jerman. “Tetapi jelas juga bahwa model ini tidak dapat diterapkan di kota-kota lain.”
Alasannya segera menjadi jelas: banyak kota yang berjuang dengan tingkat utang yang tinggi dan ingin mengurangi defisit tersebut secepat mungkin. “Seringkali uang yang ada tidak cukup untuk membeli properti dalam skala besar,” kata Löhr. Tapi ada dua masalah lagi. Di satu sisi, model yang dilakukan Ulm dirancang untuk jangka panjang. “Jika seorang pemimpin kota mengambil jalur ini saat ini, hanya penerusnya yang akan meraih kemenangan, sementara wali kota saat ini harus menunjukkan utang yang lebih tinggi atau pengurangan utang yang lebih sedikit,” kata Löhr.
Di sisi lain, sebagai sebuah kota, Anda harus bertindak secara countercyclical, yang hanya dilakukan oleh sedikit orang. “Kota-kota harus mengambil langkah ketika tidak perlu bersiap menghadapi perkembangan yang kita lihat sekarang – kenaikan harga lahan dan sewa. Sudah terlambat untuk bereaksi ketika kebutuhan sudah ada.” Namun dalam kebanyakan kasus, situasi darurat harus diatasi terlebih dahulu sebelum solusi terhadap masalah tersebut dapat dicari.
“Jalan yang diambil Ulm merupakan langkah penting ke arah yang benar”
“Jalan yang diambil Ulm merupakan langkah penting ke arah yang benar,” kata ekonom tersebut. “Pendekatan yang lebih konsisten akan mendorong kesuksesan lebih jauh lagi.” Artinya, tanah tersebut tetap menjadi milik kota dan hanya penggunaannya yang dialihkan kepada investor – baik keluarga maupun perusahaan. Menurut Löhr, hak tersebut akan diberikan dalam 80 atau 90 tahun, namun bisa juga diperpanjang kemudian. Sebagai imbalannya, kota menerima pembayaran rutin – yang disebut sewa tanah.
“Jika perpanjangan dinegosiasikan 20 atau 30 tahun sebelum masa sewa berakhir, maka pemerintah kota mempunyai kesempatan untuk menegosiasikan persyaratan baru dan selalu memegang kendali transaksi,” jelas Löhr, menjelaskan keuntungan dari strategi ini. Ini bukan sebuah kritik, melainkan sebuah saran tentang bagaimana, menurut pendapatnya, sebuah kota dapat menangani kepemilikan properti dengan lebih efisien.
Ulrich Soldner akan senang jika kota-kota lain mengadopsi filosofi Ulm – meskipun dia tahu hal itu tidak akan berhasil dalam semalam. “Penting untuk memulai dari hal kecil pada suatu saat. Tanah merupakan komoditas yang berharga, sebanding dengan udara dan air. Penting bagi kota untuk memiliki otoritas perencanaan mengenai hal ini sehingga tidak ada spekulasi liar mengenai harga tanah,” katanya. Beliau menjabat sebagai kepala departemen di wilayahnya sejak tahun 1991 dan telah melakukan banyak negosiasi dengan pembeli dan penjual.
Investor swasta sepertinya tidak akan senang dengan tindakan pemerintah kota ini
“Sudah menjadi tradisi bahwa pemilik properti mendekati kota ketika mereka sedang mencari pembeli,” jelasnya. Selain itu, kota ini memiliki rencana penggunaan lahan yang tersedia untuk umum dan menunjukkan di wilayah mana kota tersebut ingin aktif dan membeli tanah – tentu saja juga dikembangkan. Ada banyak tawar-menawar, tapi penjual tidak perlu berharap harga lebih tinggi. “Penawaran finansial kami kepada penjual tidak akan ditingkatkan,” kata Soldner, menjelaskan pendekatannya. “Namun, kami dapat, misalnya, menawarkan properti pertukaran dari portofolio properti kami yang besar.”
Tidak mengherankan jika investor swasta tidak menyukai pendekatan ini. “Dari sudut pandang mereka, model ini mungkin membatasi ekonomi pasar. “Tapi ini soal tanah dan yang lebih penting adalah tidak ada spekulasi mengenai hal itu,” Dirk Löhr juga mendukung pendekatan tersebut. Hal ini akan semakin membatasi spekulan di bidang pajak. “Tanah yang belum dikembangkan atau dikembangkan kurang intensif dari yang direncanakan harus dikenakan pajak dengan tarif yang sama seolah-olah telah dimanfaatkan secara optimal. Artinya, tidak ada gunanya lagi membeli tanah dan tidak membangun di atasnya.” Ini berarti harga kemungkinan akan tetap rendah, yang juga akan berdampak positif pada harga sewa.
Namun di Ulm, masyarakat senang dengan keberhasilan mereka sejauh ini. Ulrich Soldner menjelaskan bahwa pekerjaannya memerlukan sejumlah keterampilan negosiasi. “Pada saat yang sama, Anda mempunyai tanggung jawab yang besar, karena ini menyangkut masa depan kota dan strateginya. Saya tidak ingin menjadi orang yang menyebabkan pendekatan ini gagal,” kata Ulrich Soldner. Tapi kemungkinan besar dia tidak akan menjabat selama 28 tahun.