Sebuah rekor baru mulai terlihat di kota paling kuat secara ekonomi di Jerman, Munich: Menurut data dari Real Estate Association South (IVD), harga sewa rata-rata apartemen baru kini mendekati 20 euro per meter persegi – tidak terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan biasa.

Bahkan krisis Corona tidak dapat menghentikan kenaikan harga sewa sejauh ini. Ibu kota Bavaria adalah yang terdepan dalam hal ini, namun hal ini bukanlah satu-satunya kasus yang terjadi. Sebuah “aliansi aksi melawan perpindahan dan kegilaan sewa” berskala nasional telah menyerukan demonstrasi di banyak kota pada hari Sabtu ini.

Tuntutan utama: pembatasan harga sewa dan nasionalisasi perusahaan-perusahaan besar: “Perusahaan perumahan yang mencari keuntungan seperti Vonovia, Akelius, Deutsche Wohnen and Co. berada di tangan masyarakat,” jelas Birgit Otte, salah satu penggagasnya.

Negara memainkan peran penting dalam kenaikan harga

Siapa yang harus disalahkan atas pembangunan ini? Apakah mereka benar-benar perusahaan perumahan dan spekulan yang rakus? Fakta menunjukkan kesimpulan yang berbeda: negara memainkan peran penting, mulai dari politik federal hingga pemerintah daerah. Selain itu, proyek konstruksi baru di banyak tempat menghadapi penolakan keras dari penduduk lama. Munich juga merupakan contoh yang sangat baik dalam hal ini dengan banyaknya inisiatif warga yang menentang pembangunan baru dan pemadatan.

Perkembangan harga menunjukkan bahwa pembangunan perumahan di perkotaan bukanlah tambang emas bagi perusahaan yang tamak. Ambil contoh Bavaria: Menurut data dari IVD Süd, rata-rata harga sewa di Bavaria meningkat 80 persen dari 6 menjadi 11 euro per meter persegi. Namun pada saat yang sama, harga tanah bangunan naik lebih dari dua setengah kali lipat, atau meningkat sebesar 162 persen. Harga pembelian apartemen yang sudah selesai meningkat lebih dari dua kali lipat.

Baca juga

Saya menghadiri pertemuan pemilik rumah – sekarang saya tahu saya tidak akan pernah membeli kondominium

Di Munich, perkembangan ini bahkan lebih dramatis lagi: harga tanah untuk bangunan meningkat empat kali lipat, sementara harga sewa naik jauh lebih lambat dan meningkat sebesar dua pertiga.

Artinya, investor saat ini memerlukan waktu yang jauh lebih lama dibandingkan dua puluh tahun yang lalu untuk menutup biaya dan menghasilkan keuntungan. “Imbal hasil telah menurun,” kata Stephan Kippes, peneliti pasar di IVD Süd. Apakah itu Stuttgart atau Frankfurt – “perkembangannya serupa di mana-mana”.

Tapi mengapa pembangunan situs menjadi begitu mahal? Semua ahli sepakat mengenai hal ini: kurangnya lahan untuk membangun dan pemerintah kota sudah lama tidak mengidentifikasi cukup banyak properti baru. Kota-kota telah kembali mengalami pertumbuhan sejak akhir tahun 1990-an, dan para politisi hanya bereaksi lama pada pertengahan dekade terakhir.

Kurangnya lahan untuk membangun

“Hanya ada kekurangan lahan,” juru bicara Vonovia Silke Hoock. Perusahaan yang berbasis di Bochum dengan 356.000 apartemennya di Jerman ini merupakan salah satu perusahaan yang ingin dinasionalisasi oleh penggagas aksi hari itu. “Bukan kami yang menaikkan harga sewa,” kata Hoock. Tahun lalu, Vonovia menaikkan harga sewa rata-rata 0,8 persen. Menurut perusahaan, harga sewa saat ini rata-rata 6,94 euro, 14 persen lebih rendah dari rata-rata sewa di Jerman.

Para ahli yang netral juga melihat logam tanah jarang (rare earth) sebagai pendorong signifikan terhadap perkembangan harga. “Lahan yang langka dan sulit untuk dibangun di perkotaan merupakan hambatan bagi perluasan pembangunan perumahan baru,” Markus Eltges, kepala Institut Federal untuk Penelitian Bangunan, Perkotaan dan Tata Ruang (BBSR) menyimpulkan pada bulan Desember.

Selain itu, banyak pemerintah kota yang dengan senang hati mendapatkan keuntungan dari hal ini: “Jika tanah kota tersedia untuk pembangunan perumahan, seringkali tanah tersebut dijual kepada penawar tertinggi,” kritik Axel Gedaschko, presiden Asosiasi Industri Perumahan GdW, yang sebagian besar merupakan koperasi. dan tuan tanah kota.

Standar dan peraturan menyebabkan biaya konstruksi meningkat

Bangunan itu sendiri juga menjadi semakin mahal, sebagian besar disebabkan oleh tuntutan politik. Menurut GdW, biaya pembangunan meningkat sekitar 69 persen antara tahun 2000 dan 2019, dengan peraturan penghematan energi (EnEV) saja yang berkontribusi sebesar 17 persen sejak tahun 2002. “Selain itu, semakin banyaknya standar dan standar meningkatkan biaya konstruksi,” kata Gedaschko. Faktor lain: “Pemanfaatan kapasitas perusahaan konstruksi berada pada tingkat tertinggi, begitu pula harga.”

Keputusan yang diambil sejak lama masih mempunyai dampak yang tidak menyenangkan saat ini. Pada tahun 1980-an, pemerintah federal menghapuskan status pembangunan perumahan nirlaba, yang secara signifikan memperburuk kondisi pembangunan perumahan sosial.

Empat puluh tahun yang lalu terdapat kurang dari empat juta unit perumahan sosial di Republik Federal lama pada akhir tahun 2018, menurut angka dari Kementerian Dalam Negeri Federal, jumlahnya masih di bawah 1,2 juta. Puluhan ribu apartemen terjangkau tidak termasuk dalam Jaminan Sosial setiap tahunnya.