Berapa lama booming properti di Berlin akan berlangsung? Pasar transaksi di ibu kota federal mencatat rekor demi rekor. Hal ini juga menarik orang-orang yang skeptis. Apakah kita sudah menuju gelembung tanpa menyadarinya? Sebaliknya karena tanda-tanda di ibu kota masih menunjukkan pertumbuhan.

Kebijakan suku bunga rendah saat ini menawarkan kondisi ideal untuk pembelian properti residensial. Namun demikian, kita tidak bisa berbicara tentang pinjaman yang berlebihan – pada kenyataannya, bank cenderung terlalu berhati-hati dan menetapkan kriteria yang terlalu ketat mengenai siapa yang mendapat pinjaman dan siapa yang tidak.

Bagaimana Anda mengenali gelembung real estat?

Setiap gelembung real estat melibatkan reaksi berantai dari apa yang disebut kredit macet, yaitu pinjaman yang tidak dapat lagi dilunasi. Kami jauh dari itu di Berlin – seperti di seluruh Jerman. Pembeli properti di Jerman sering kali memiliki orientasi jangka panjang, dan bank menawarkan pinjaman kepada investor dengan jangka waktu bunga tetap yang panjang. Pembayaran bunga yang rendah memungkinkan pembeli melunasi pinjamannya lebih cepat. Jika suku bunga tetap dinaikkan dan dinegosiasi ulang setelah sepuluh tahun, sisa utang akan menyusut secara signifikan. Selain itu, tingkat upah secara umum meningkat seiring dengan menurunnya tingkat pengangguran – yang merupakan dasar yang baik untuk pertumbuhan ekonomi yang konsisten, yang juga berdampak positif pada pasar real estate. Siapa pun yang membeli saat ini tidak hanya mendapatkan keuntungan dari pinjaman murah, tetapi juga dari kenaikan harga jual.

Sekalipun pasar terdepresiasi dalam jangka pendek, kita tidak perlu takut akan kehancuran. Harga beli dan sewa di negara ini hampir tidak terpengaruh oleh kehancuran besar real estate di Amerika pada tahun 2007. Tapi apa yang membuat pasar real estat Jerman begitu aman dibandingkan dengan pasar Amerika? Faktor pentingnya adalah membeli atau membangun tidak bersifat spekulatif. Gelembung sering terjadi ketika lebih banyak apartemen yang dibangun daripada yang dibutuhkan – hal ini diikuti dengan kekosongan dan penurunan nilai. Namun di Berlin, yang terjadi justru sebaliknya. Tingginya harga terjadi karena terlalu sedikit yang dibangun. Ini berarti pasokan di pasar real estat tertinggal dibandingkan permintaan. Setiap tahun kota metropolitan Spree bertambah sekitar 40.000 jiwa. Karena arus masuknya begitu besar dan ruang hidup yang ada sangat dibutuhkan, harga tidak bisa turun sama sekali.

Namun, kenaikan harga dan sewa yang signifikan di Berlin mempunyai latar belakang yang berbeda: Dibandingkan dengan kota-kota Jerman lainnya seperti Munich atau Frankfurt, pasar Berlin masih dinilai terlalu rendah. Harga beli dan sewa saat ini hanya menutupi kekurangan ini. Artinya tidak ada risiko, melainkan keamanan bagi pemiliknya. Karena jika – karena alasan apa pun – timbul masalah dengan pinjaman, Anda bisa mendapat untung besar dengan menjual properti tersebut.

Oleh Alexander Harnisch, Direktur Pelaksana Diamona & Harnisch