Para ahli dan peneliti telah berulang kali menyatakan di masa lalu bahwa batas sewa yang diberlakukan pada bulan Juni 2015 tidak berpengaruh. Sebuah studi baru oleh Institut Penelitian Ekonomi Jerman (DIW Berlin) Dan Universitas Friedrich-Alexander Erlangen-Nuremberg kini terbukti mampu menghentikan kenaikan harga yang pesat di beberapa daerah.
Penulis penelitian melaporkan bahwa harga sewa di daerah dengan lonjakan harga yang sangat tinggi tidak lagi naik sebanyak sebelum rem diberlakukan. Namun, di wilayah yang kurva harga naiknya tidak terlalu tajam, batas sewa sebenarnya tidak berpengaruh.
Rendahnya permintaan terhadap real estat mempunyai konsekuensi
Karena apartemen yang baru dibangun dikecualikan dari peraturan ini, penelitian sebelumnya menyimpulkan bahwa batas sewa tidak berpengaruh. Namun perbedaan antar wilayah dan tingkat sewa individu menunjukkan gambaran yang berbeda.
Studi tersebut secara khusus mengatakan: “Batas sewa dapat digunakan dalam bentuknya yang sekarang hanya akan efektif jika harga sewa kontrak baru di suatu wilayah telah meningkat rata-rata minimal 3,9 persen per tahun dalam empat tahun sebelum peluncurannya.” Artinya: Hanya di wilayah-wilayah yang sangat populer di mana harga-harga telah meningkat di atas angka tersebut, Di wilayah di mana pemilik hanya dapat meminta harga yang lebih rendah karena rendahnya permintaan, tidak ada pengaruhnya.
Kenaikan sewa besar-besaran untuk real estate diredam
Di daerah-daerah yang mahal, batas harga sewa bahkan secara permanen mengurangi kenaikan harga sewa, menurut pakar real estate. “Di daerah-daerah dimana harga sewa kontrak baru untuk apartemen yang sudah ada sebelumnya naik lebih dari 4,8 persen per tahun, harga sewa bahkan turun rata-rata sekitar tiga persen dengan diberlakukannya batas sewa. Para ahli mengutip Berlin-Mitte sebagai contoh, München-Schwabing atau the Stuttgart Heusteigerviertel.
Baca juga: Rencana Reformasi Pajak Bisa Sebabkan Ledakan Sewa Berikutnya
Para ahli melakukan pengamatan lain selama analisis mereka terhadap lebih dari 200.000 iklan persewaan dari platform online dan apartemen yang baru dibangun. Harga sewa untuk properti baru yang tidak dikenakan batas sewa meningkat jauh lebih cepat dibandingkan sebelumnya. Menurut penulis penelitian – bertentangan dengan apa yang dipikirkan banyak kritikus mengenai batas sewa – hal ini mungkin akan menyebabkan lebih banyak apartemen baru dibangun dalam jangka panjang.
Namun, para ahli memperingatkan bahwa pengendalian sewa tidak bisa menjadi satu-satunya solusi terhadap kekurangan perumahan yang akan datang: “Tidak ada jalan keluar dari kenyataan bahwa politisi harus memberikan lebih banyak insentif untuk pembangunan apartemen baru.”
CD