Istilah nilai pasar atau market value berasal dari sektor real estate. Di Jerman, nilai pasar suatu properti ditentukan dalam Pasal 194 Undang-Undang Bangunan. Berdasarkan suatu tanggal penting, maka harga pasti dalam dunia usaha ditentukan tepat pada tanggal tersebut.
Di mana nilai pasar adalah harga yang dihasilkan dari suatu titik waktu yang tepat untuk suatu properti yang juga dapat dicapai dalam transaksi bisnis normal.
Komite penilai bertanggung jawab untuk menentukan nilai pasar. Pelaporan nilai pasar dapat dilakukan oleh pemilik, kreditor hipotek, tanah atau hutang pensiun, pihak yang berwenang menurut peraturan bangunan dan pengadilan. Pengumpulan harga pembelian khusus disiapkan oleh panitia ahli masing-masing.
Ada beberapa tips dalam menentukan nilai pasar yang berkaitan dengan keadaan hukum dan sifat nyata dari benda tersebut. Selain itu, properti lain dari properti dan lokasi properti juga menentukan penilaiannya. Keadaan pribadi pemilik tidak memainkan peran penting karena tidak mempengaruhi nilai pasar.
Dalam hukum Eropa, istilah nilai pasar diganti dengan istilah nilai pasar.
Tiga metode berbeda untuk menentukan nilai pasar
Dasar untuk menentukan nilai pasar suatu properti terutama adalah nilai intrinsiknya. Selanjutnya, nilai pasar dapat ditentukan dengan menggunakan tiga metode penilaian yang berbeda. Tiga metode berbeda untuk menentukan lalu lintas adalah metode berikut: metode nilai material, metode nilai pendapatan, dan metode nilai komparatif. Metode mana atau berapa banyak yang pada akhirnya digunakan untuk mentransfer lalu lintas bergantung pada properti.
Metode nilai material
Metode nilai wajar adalah metode penilaian yang paling banyak digunakan, dan juga merupakan salah satu prosedur yang paling rumit. Metode ini paling umum digunakan di rumah keluarga tunggal yang ditempati pemilik, rumah dua keluarga, dan kondominium. Nilai properti ditentukan secara terpisah dari nilai properti dalam proses.
Dalam menentukan nilai riil suatu properti, nilai properti ditentukan secara terpisah dari nilai tanah. Keadaan seperti kerusakan atau perlunya renovasi diperhitungkan saat menentukan nilai dan menguranginya. Nilai properti ditentukan menggunakan tabel nilai tanah standar untuk masing-masing wilayah dan memberikan total nilai material dari properti tersebut.
Proses pendapatan
Metode nilai pendapatan hanya digunakan untuk properti yang disewakan atau digunakan secara komersial. Nilai pendapatan dari properti tersebut menjadi dasar penentuan nilai pinjaman masing-masing. Nilai yang dinilai berasal dari pendapatan bersih tahunan yang dapat dicapai, yang selanjutnya dihitung dari total pendapatan sewa selama satu tahun dikurangi biaya manajemen (seperti biaya operasional dan administrasi).
Nilai akhir pendapatan bangunan ditentukan dengan mengalikan pendapatan bersih dengan sisa masa manfaat properti.
Metode nilai komparatif
Prosedur ini dianggap realistis dan terutama digunakan saat menentukan nilai real estat. Sebagai dasar, properti identik dengan kondisi serupa dan lokasi yang sama digunakan dan distandarisasi. Prasyaratnya adalah tersedianya objek pembanding dalam jumlah yang cukup.
Metode nilai komparatif sangat populer di kalangan agen real estate untuk memudahkan menentukan harga jual masing-masing. Metode nilai komparatif mencerminkan harga yang dapat dicapai di pasar dengan sangat akurat.
Harga pembelian akhir
Harga pembelian akhir yang dibayarkan pada akhirnya sering kali kurang dari nilai material sebenarnya dan nilai pasar yang dihasilkan. Penyebabnya adalah perbedaan nilai pasar. Harga jual sering kali diiklankan berdasarkan negosiasi. Siapapun yang mengetahui nilai pasarnya memiliki keuntungan yang jelas sehingga kondisi properti dapat dinilai terlebih dahulu. Pakar independen juga sangat berguna untuk tujuan ini.
Contoh
Pada akhir tahun 2002, Dr. Wenk pensiun dari kehidupan profesional. Dia menjual praktik kedokteran giginya yang sukses. Ruang pelatihan disewakan kepada penerusnya dengan biaya EUR 2.100 per bulan.
Saat menghitung keuntungan modalnya, Dr. Tipnya termasuk menghapus bagian properti dari ruang latihan sebelumnya. Dia dapat memperkirakan nilai pasar dari bagian properti ini dengan menggunakan perhitungan berikut:
2.100 EUR x 12 Bulan = 25.200 EUR x 15 = 378.000 EUR.