Investor seperti Carsten Maschmeyer terus berdatangan, Bos ECB Mario Draghi dan presiden Bundesbank Jens Weidmann telah memperingatkan adanya gelembung di pasar properti dalam beberapa bulan terakhir. Suku bunga rendah memastikan semakin banyak orang mewujudkan impian mereka memiliki empat tembok sendiri.
Selain itu, banyak penabung yang melihat properti sebagai pilihan investasi alternatif pada saat suku bunga tabungan mendekati nol, begitu pula investor kaya dari luar negeri yang juga mengamankan properti di pasar Jerman. Kedua perkembangan ini menyebabkan harga sewa dan harga naik dengan cepat. Namun secara umum mengatakan bahwa suatu properti saat ini terlalu mahal adalah tindakan yang terlalu picik.
Migrasi internal sebagai kriteria penting
“Anda harus menangani masalah ini dengan cara yang sangat berbeda,” Klaus Morgenstern dari German Institute for Retirement Provision (DIA) menjelaskan kepada Business Insider. “Ini bukan hanya soal murah atau mahalnya suatu properti, tapi juga wilayah di mana properti itu berada.”
Ketika mempertimbangkan untuk membangun atau membeli rumah, mereka yang berminat harus melihat migrasi internal penduduk Jerman. Pada tahun 2014, institut tersebut menerbitkan sebuah penelitian yang menunjukkan: Adalah suatu kesalahan jika berasumsi bahwa masyarakat saat ini sudah kembali ke kota. Pada akhir tahun 1990-an gambarannya menjadi lebih jelas: Pada saat itu terdapat kecenderungan yang jelas mengarah ke luar kota dan ke daerah sekitarnya. Keluarga lebih mementingkan alam dan ruang.
Baca juga: Hanya dalam beberapa tahun, kita akan hidup dengan cara yang sangat berbeda, kata seorang pakar real estat
Tentu saja, kota-kota besar saat ini masih merupakan wilayah yang berkembang dan menarik banyak orang, namun kota-kota kecil terkadang berada dalam bahaya karena semakin banyak orang yang pindah. Namun, harga di wilayah-wilayah tersebut tidak mengalami penurunan yang sama. Hal ini juga disebabkan karena para imigran atau pengungsi belum mewujudkan permasalahan ini.
Ancaman pembentukan bubble bukan terjadi di kota metropolitan, melainkan di tempat lain
Namun, jika suku bunga naik atau imigrasi melambat, terdapat risiko penurunan harga yang besar di sini – sebuah bahaya yang sering diremehkan dalam persepsi masyarakat, karena sebagian besar pengamat memperkirakan gelembung akan terbentuk di kota-kota besar dan bukan di ” gurun”. . .
“Tren jangka panjang tidak berubah karena dampak seperti imigrasi pengungsi atau masuknya warga negara dari Eropa Selatan, namun hanya tersembunyi dalam jangka pendek,” jelas pakar tersebut. Hal ini berarti wilayah-wilayah yang mengalami penyusutan ini dapat menghadapi masalah jika jumlah imigrasi kembali normal, dan para ahli statistik memperkirakan hal ini akan terjadi lagi dalam waktu dekat – wilayah-wilayah yang paling terkena dampaknya adalah wilayah-wilayah yang menunjukkan aktivitas konstruksi dalam jumlah besar meskipun jumlah penduduknya menurun.
Hal ini dapat menyebabkan spiral ke bawah yang sulit untuk ditembus. Jika jumlah penduduk di daerah menurun, infrastruktur juga akan beradaptasi dengan perkembangan ini: lebih sedikit supermarket, lebih sedikit layanan kesehatan, lebih sedikit koneksi transportasi lokal. Namun hal ini membuat kawasan ini semakin tidak menarik untuk ditinggali.
Inilah yang harus Anda ingat saat membeli real estat
“Di wilayah yang terkena dampak ini, properti sulit untuk dijual – harga akan turun. Jika harga apartemen atau rumah rendah, pihak yang berkepentingan harus curiga dan mencermati wilayah tersebut,” kata Morgenstern. Karena ketentuan pensiun, yang bagi banyak orang dianggap sebagai real estate, bisa dengan cepat menjadi masalah.
“Dalam hal penggunaan pribadi, pada awalnya tidak menjadi masalah apakah wilayah tersebut populer atau tidak. Jika Anda memutuskan untuk tinggal di wilayah tersebut pada hari tua dan properti tersebut kemudian dilunasi. Namun, kesulitan dapat muncul jika infrastruktur di wilayah tersebut memburuk pada tahun-tahun sebelum pensiun sedemikian rupa sehingga Anda harus berkendara jarak jauh untuk berbelanja atau ke dokter,” jelas pakar DIA tersebut.
“Orang yang membeli gedung apartemen untuk menggunakan pendapatan sewa sebagai dana pensiun harus memastikan sejak awal bahwa mereka tidak membeli properti di wilayah yang menyusut. Dalam jangka panjang akan sulit untuk menyewakan apartemen di sana, atau justru harga sewanya akan turun.”
Wilayah, Wilayah, Wilayah
Saat ini, motto dalam memilih properti bukan lagi “lokasi, lokasi, lokasi”, melainkan “wilayah, wilayah, wilayah”. Jadi salah kalau kita bilang harga rumah terlalu tinggi. Peringatan yang disebutkan terutama menyangkut kota-kota besar dan mungkin kota-kota universitas yang masih populer.
Siapapun yang mengamati migrasi internal dan mengikuti penelitian yang relevan masih dapat tetap memperhatikan wilayah dengan jumlah penduduk yang meningkat dan mungkin menemukan properti yang cocok. Tidak hanya kota metropolitan yang mengalami tingkat imigrasi yang tinggi, tetapi juga distrik seperti Bamberg, Ammerland, dan Dachau.
Namun prasangka lain mengenai distribusi wilayah populer mulai muncul: distrik Halle/Saale juga menjadi lebih populer. Artinya masyarakat tidak lagi sekadar berpindah dari timur ke barat. Oleh karena itu, pengamatan lebih dekat terhadap migrasi internal dan popularitas masing-masing wilayah akan lebih bermakna dibandingkan prasangka atau peringatan umum mengenai bubble.