Saat ini ada banyak alasan bagi pemilik properti untuk berbahagia: Berkat perkembangan pesat dalam beberapa tahun terakhir, harga apartemen di kota-kota besar Jerman berada pada titik tertinggi sepanjang masa. Misalnya, siapa pun yang membeli apartemen segmen atas di Berlin pada tahun 2009 biasanya akan mengalami peningkatan nilai sebesar 50 persen atau lebih pada tahun 2016.
Harga beli naik lebih cepat dari harga sewa
Masih diragukan apakah pertumbuhan sebesar itu akan mungkin terjadi dalam beberapa tahun mendatang. Meskipun permintaan akan ruang hidup masih tinggi dan biaya pembiayaannya murah, keuntungan properti menurun.
Hal ini karena harga beli naik lebih cepat dari pendapatan sewa yang diharapkan. Hal ini membuat banyak investor swasta bertanya-tanya apakah mereka harus memanfaatkan kondisi pasar yang menguntungkan dan menjual properti tempat tinggal sewaan mereka. Jika Anda mempertimbangkan untuk menjual properti Anda, ada beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan.
Berapa lama Anda ingin berkomitmen pada diri sendiri?
Jika Anda ingin mempertahankan investasi Anda selama lima belas atau dua puluh tahun, Anda tetap disarankan untuk menyewa apartemen yang menghasilkan arus kas konstan. Namun, semakin banyak investor yang tidak mengikuti pendekatan jangka panjang dan malah ingin merealisasikan peningkatan nilai dalam beberapa tahun terakhir.
Jika Anda termasuk dalam kelompok investor ini, Anda harus mempertimbangkan untuk menjual dan menginvestasikan kembali keuntungannya. Hal ini juga dimungkinkan dalam bidang real estat: Investasi massal yang didistribusikan secara digital menjamin pengembalian di atas rata-rata dan dengan jangka waktu dua belas bulan hingga lima tahun sangat ideal bagi investor jangka pendek.
Berapa banyak waktu yang ingin Anda habiskan untuk investasi Anda?
Dibandingkan dengan produk investasi lainnya, real estat memerlukan upaya administratif yang relatif tinggi. Hal ini terjadi bahkan jika Anda menyewa perusahaan pengelola properti yang mengurus keinginan penyewa Anda, perbaikan yang diperlukan, dan segala kerusakan yang terjadi.
Terakhir, Anda harus memeriksa pekerjaan tim manajemen properti secara rutin. Hal ini termasuk memeriksa laporan akhir secara menyeluruh dan mempertanyakan segala ketidaksesuaian. Jika Anda tidak mempunyai cukup waktu untuk membahas topik-topik ini secara intensif, investasi yang lebih pasif mungkin merupakan solusi yang lebih baik.
Seberapa besar Anda dapat mengoptimalkan penghasilan Anda?
Pasar persewaan Jerman adalah salah satu yang paling diatur di seluruh Eropa. Hal ini juga berarti bahwa batasan kenaikan sewa sangat sempit. Di satu sisi, jangka waktu dan jumlah maksimum yang diperbolehkan ditentukan secara tepat oleh indeks sewa.
Di sisi lain, setiap penyewa harus menyetujui kenaikan harga sewa – jika tidak, terdapat risiko perselisihan hukum. Batasan harga sewa yang diwajibkan di sebagian besar kota di Jerman berarti harga sewa baru hanya boleh lebih tinggi sepuluh persen dibandingkan harga sewa lokal yang sebanding. Ada juga risiko kegagalan dalam bentuk kekosongan. Jika pendapatan sewa dari properti Anda di bawah ekspektasi Anda dan Anda tidak melihat peluang untuk pengoptimalan, mungkin lebih baik Anda membuangnya.
Kepada siapa Anda harus menjual?
Jika situasi pasar saat ini menyarankan penjualan, timbul pertanyaan kepada siapa harus menjual. Alternatif yang baik saat ini adalah pengembang real estate profesional dengan apa yang disebut pendekatan nilai tambah. Artinya, mereka memanfaatkan potensi pemadatan yang belum ditemukan sebelumnya dan, misalnya, menambah penthouse atau memodernisasi dan mengubah posisi properti secara menyeluruh.
Yang terakhir ini juga dapat berupa apartemen mikro modern dengan layanan tambahan seperti layanan pramutamu dan solusi rumah pintar. Karena langkah-langkah ini, hasil awal yang rendah menjadi hal kedua yang penting bagi pengembang proyek – oleh karena itu mereka dapat menawarkan harga pembelian yang menarik kepada penjual swasta. Pada akhirnya, kedua belah pihak mendapatkan keuntungan.
Penulis adalah mitra pengelola perusahaan konsultan real estate “Skjerven Group GmbH”