Jerman masih demikian tanah penyewa. 70 persen orang Eropa tinggal di rumah atau apartemen mereka sendiri. Namun, di negara ini hanya sekitar satu detik penduduk yang baru-baru ini memiliki properti sendiri. Tidak ada tempat lain di UE yang memiliki lebih banyak rumah tangga yang hidup dari sewa selain di Republik Federal. Bahkan suku bunga rendah yang terus-menerus baru-baru ini tidak mengubah apa pun.
Beberapa ekonom dan pendukung konsumen menyalahkan politisi Jerman atas kesengsaraan ini.
Alasan tingginya jumlah penyewa adalah, selain kurangnya real estat, tingginya persyaratan ekuitas dan biaya pembelian tambahan yang signifikan. Setidaknya itulah kesimpulan yang dicapai oleh sebuah penelitian yang dilakukan oleh Institut Ekonomi Jerman yang berhubungan dengan pemberi kerja di Cologne (IW).
Bank mewajibkan pembeli properti untuk menyumbangkan 20 persen dari harga properti sebagai ekuitas. Selain itu, pajak pengalihan properti, biaya notaris dan perantara harus dibayar dari tabungan. Yang terakhir ini bisa sangat mahal: di sebagian besar negara bagian, 7,14 persen dari harga pembelian kini masuk ke agen. Untuk properti seharga 400.000 euro, ini merupakan beban tambahan sebesar 28.560 euro.
Pembeli dan penjual terkadang berbagi jumlah ini, namun pembeli biasanya selalu harus membayar, terutama di wilayah yang lebih mahal.
Secara umum, pembeli sering kali perlu menghemat 30 persen dari harga pembelian. Namun menurut IW, hanya seperlima penyewa yang memiliki aset lebih dari 50.000 euro. Hal ini tercermin dari tingkat kepemilikan rumah: proporsi pemilik properti di negara ini stagnan sejak tahun 2011.
“Solusi sederhana yang diusulkan” oleh para peneliti
Para peneliti kini menawarkan apa yang mereka lihat sebagai “solusi sederhana”: Di masa depan, pajak pengalihan properti harus dirancang sedemikian rupa sehingga dapat dibayar setiap bulan selama jangka waktu sepuluh tahun.
Selain itu, negara bagian harus mengurangi pajak pengalihan properti, tetapi mengenakan pajak tambahan atas penjualan kembali dalam waktu lima tahun. “Dengan cara ini, negara bagian tidak mengalami kerugian dalam pendapatan pajak, namun pada saat yang sama juga memberikan sanksi pajak pada spekulasi apartemen,” kata pakar real estat IW, Michael Voigtländer.
Selain itu, opsi-opsi harus dijajaki untuk mendukung pembiayaan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah untuk mengurangi bagian ekuitas yang diperlukan – sebuah usulan yang cukup mengejutkan dari sebuah lembaga yang secara ekonomi liberal.
Sebagai kriteria ketiga, para peneliti IW mengusulkan model pembiayaan baru. Dengan apa yang disebut model sewa beli, calon pembeli terlebih dahulu menyewa properti dan kemudian membelinya pada waktu yang ditentukan, sehingga mengurangi kebutuhan modal. “Pembayaran sewa sampai batas tertentu juga dapat dianggap sebagai uang muka atas harga pembelian,” kata Voigtländer.
Kebijakan perumahan sebelumnya merupakan inti permasalahannya
Pemerintah federal kini tampaknya menyadari bahwa kebijakan perumahan saat ini juga ikut bertanggung jawab atas kesengsaraan ini: misalnya, menurut Asosiasi Perlindungan Penyewa, jumlah unit perumahan sosial di seluruh negeri turun dari empat juta sejak awal tahun 1990an menjadi 2013 menjadi kurang dari 1,5 juta pada tahun 2013. Namun, Berlin baru-baru ini menyediakan lebih banyak uang untuk pembangunan perumahan umum.
Dan pembangun rumah atau pembeli apartemen juga harus terbantu. Namun, koalisi besar sedang berdebat mengenai jalur pembiayaan yang tepat: Menteri Kehakiman Federal, Heiko Maas (SPD) baru-baru ini mengumumkan bahwa ia ingin memperluas prinsip pembeli, yang telah berlaku untuk persewaan sejak tahun 2015, hingga penjualan rumah dan apartemen. Sejauh ini, sebagian besar anggota Uni Eropa telah memblokir usulan tersebut – jadi semuanya akan tetap sama, setidaknya sampai pemilihan federal di musim gugur.
Subsidi negara dimungkinkan
Dan Menteri Konstruksi Federal, Barbara Hendricks (SPD) merencanakan subsidi negara bagi keluarga di daerah dengan harga properti tinggi untuk membeli rumah. Keluarga dengan pendapatan rumah tangga hingga 70.000 euro per tahun harus dibantu dengan hibah ekuitas negara hingga 20.000 euro.
Baca juga: Studi: Inilah sebabnya impian memiliki rumah masih belum terwujud bagi semakin banyak orang Jerman
Union juga ingin mempermudah keluarga untuk membeli rumah, “karena ini masih merupakan jaminan pensiun terbaik,” kata Jan-Marco Luczak, ketua CDU bidang hukum dan perlindungan konsumen. Namun pihaknya lebih memilih untuk membangun tunjangan anak yang seharusnya diterima keluarga setiap tahunnya.
Dan FDP menyerukan reformasi Pajak pengalihan properti. Hingga 500.000 euro akan dihilangkan sepenuhnya di masa depan. Dengan cara ini, pembeli akan menghemat 3,5 hingga 6,5 persen dari harga pembelian – sebuah usulan yang sepenuhnya sejalan dengan gagasan para ahli IW.