Ketika ruang coworking pertama dibuka pada awal dekade ini, konsep tersebut terdengar seperti alternatif yang menjanjikan terhadap kehidupan kantor sehari-hari yang kelabu dengan ruangan tertutup dan ruangan pribadi. Transfer pengetahuan dengan pengusaha lain, bir gratis, dan suasana bersahabat pada awalnya menarik para pekerja lepas dan startup untuk berbagi tempat kerja mereka dengan orang lain. Meskipun Pabrik Berlin menarik orang dengan furnitur desainer dan saingannya dari Amerika, WeWork, dengan lokasinya yang eksklusif, kini sebagian besar karyawan unit digital dan perusahaan produsen dan industri mobil besar yang nongkrong di ball pit dan di dapur pulau.
Interior yang dirancang dengan baik dan lokasi eksklusif ada harganya – bagi operator dan penyewa. Jaringan coworking WeWork (segera berganti nama menjadi The We Company) masih belum sepenuhnya gelap. Pertunjukannya IW-Immobilienscout24Indeks dari tahun lalu menunjukkan bahwa ekspektasi pertumbuhan real estate untuk ruang coworking tetap tinggi. Penyedia layanan real estat global JLL memperkirakan bahwa pada tahun 2030, 30 persen dari seluruh ruang kantor dapat menggunakan konsep fleksibel seperti coworking, das melaporkan Handelsblatt.
Sebuah perusahaan di Berlin ingin mengambil keuntungan dari hal ini: Para produsen coworking space Unicorn tidak hanya terus-menerus membuka ruang baru, namun juga mengklaim bahwa mereka sudah mendapatkan keuntungan. Kami berbicara dengan pendiri dan penerbit Masoud Kamali dan CEO Florian Kosak tentang konsep tersebut. Saat berkunjung ke Unicorn Workspace AEG Höfe di Berlin, ada satu hal yang menjadi jelas: trennya beralih kembali ke permukaan kerja yang terpisah dan suasana putih abu-abu. Untuk mencapai hal ini, operator mengandalkan penawaran yang lebih ramah lingkungan dan melayani pasar khusus.
Masoud, Anda memulai pada tahun 2015 dengan sebuah kafe kecil dekat Rosenthaler Platz di Berlin, yang hanya memiliki sedikit pekerjaan sebagai latar belakangnya. Bagaimana Anda memulai konsep Unicorn saat itu?
Itu adalah laboratorium untuk menentukan apa yang sebenarnya diharapkan orang dari ruang kerja. Sejak awal ada makanan sehat dan kopi organik yang enak. Ada cukup ruang untuk bekerja dan ruang pertemuan. Ternyata orang-orang ingin bekerja di sana dulu, baru soal peluang dan makanan.
Florian, bisakah Anda menjelaskan lebih detail bagaimana Anda mengembangkan model bisnis tersebut?
Kami banyak bereksperimen. Sejalan dengan lokasi pertama, kami membuka lokasi acara besar dan kafe dengan tempat kerja. Namun baru di lokasi keempat, Ruang Kerja Unicorn di AEG Höfe, kami menyempurnakan konsep kami sedemikian rupa sehingga diterima dengan banyak permintaan. Kami sekarang akan membukanya di tempat lain dengan gaya yang sama.
Bagaimana Anda bisa bersatu sebagai mitra bisnis?
Florian Kosak: Berlin adalah sebuah desa. Masoud berinvestasi di sebuah startup pada tahun 2013 di mana saya menjadi pendirinya. Kami belajar untuk menghargai satu sama lain, saya sebagai konsultan dan dia sebagai direktur pelaksana. Lalu empat tahun kemudian dia mendekati saya dan bertanya apakah saya ingin menjalankan ketiga Unicorn Spaces karena kami bisa berbuat lebih banyak dengan mereka. Saat itu saya melihat banyak coworking space seperti Rent24, Wework, dan Mindspace untuk startup saya dan mengenal penyedia ini dari sudut pandang pelanggan. Dan saya berpikir: Semuanya sangat mahal. Pemula mana yang mampu membeli meja seharga 500 euro atau lebih? Setelah beberapa minggu, menjadi jelas bagi kami bahwa konsep lain untuk ruang kerja bersama juga dapat dicapai. Saya kemudian bergabung dengan Masoud sebagai salah satu pendiri.
Apakah ada investor lain selain Anda, Masoud?
Selain perusahaan investasi saya WestTech Ventures, investor terkenal seperti Lukasz Gadowski, Matthias Spies, Florian Heinemann, Jens Hilgers dan beberapa lainnya juga ikut terlibat.
Berapa banyak modal yang mengalir ke Unicorn?
Masoud Kamali: Jumlah pertengahan satu digit juta. Babak berikutnya akan menjadi dua digit. Tapi kami tidak membutuhkan uang sebanyak itu karena ruang yang ada sudah menghasilkan uang.
Cossack: Kami tidak memiliki tingkat pembakaran klasik. Kami tidak akan mendapat masalah meskipun tidak ada investasi. Setiap euro diinvestasikan pada ruang baru karena ruang yang ada menguntungkan.
Anda ingin membuka lebih banyak ruang coworking. Bagaimana pemanfaatan ruang yang ada?
Cossack: Rata-rata mencapai 90 persen. Namun, ini belum termasuk ruang yang kami buka bulan ini. Daerah tersebut memerlukan waktu dua hingga tiga bulan untuk mencapai target 90 persen. Setelah tiga bulan, suatu ruangan biasanya memiliki arus kas positif.
Sepertinya Anda harus menabung di tempat lain untuk ini.
Cossack: Kami sangat terjangkau dalam hal biaya ekspansi. Contoh: Jika kita memperluas ruangan seperti ini (Unicorn Workspace AEG Höfe, catatan editor), maka kita menghabiskan sekitar 200 euro per meter persegi. Jaringan besar lainnya menghabiskan lima kali lebih banyak. Hasilnya tetap sama pada akhirnya.
Kesalahan: Kami tidak membuat kotak kaca. Di sini Anda dapat menutup pintu dan tidak ada yang mengganggu Anda.
Cossack: Jika Anda memiliki perusahaan dengan 40 karyawan, komunitas dengan startup lain pada awalnya tidak relevan. Penting bagi mereka untuk bisa menarik diri dan memiliki ruang sendiri. Sebagai sebuah perusahaan, Anda juga dapat memiliki lantai sendiri bersama kami. Mereka menginginkan privasi dan bekerja dengan damai – dan hal itu tidak lagi mereka dapatkan di perusahaan besar. Satu dari tiga pelanggan kami sebelumnya pernah bekerja di penyedia co-working besar lainnya.
Dibandingkan dengan WeWork atau Mindspace – apa lagi yang Anda lakukan secara berbeda?
Dibandingkan dengan WeWork atau Mindspace – apa lagi yang Anda lakukan secara berbeda?
Cossack: Jelas: harga. Bersama kami, harga meja tersebut 30 hingga 40 persen lebih murah. Sekarang Anda mungkin berpikir kami mengalami kerugian seperti WeWork. Yang terjadi justru sebaliknya. Sebelum kami mulai menerapkan konsep ini, kami menganalisis secara menyeluruh apa masalah dari rantai besar tersebut.
Apa masalahnya?
Cossack: Mereka menyewa area yang sangat luas, yang selalu berada di lokasi yang bagus tetapi juga sangat mahal. Dalam hal ini, lokasi teratas berarti: Potsdamer Platz. Namun ada juga lokasi yang bagus, misalnya di Alexanderplatz, di Neukölln atau Prenzlauer Berg. Mereka sama menariknya tetapi harganya lebih murah. Dan di tempat-tempat ini tidak selalu terdapat pusat perkantoran klasik dan besar yang tersedia seluas 10.000 meter persegi. WeWork mengkhususkan diri pada area yang luas ini dan tidak menjangkau ruang yang lebih kecil seperti yang kami miliki. Semua orang menginginkan gedung besar dan karenanya menaikkan harga sewa.
Bukankah Anda juga ikut bertanggung jawab atas kenaikan harga secara umum jika Anda menyewa dengan harga murah dan menyewakan lebih mahal?
Cossack: Kami mengambil ruang tetapi mengembalikannya ke pasar.
Tapi lebih mahal.
Cossack: Lebih mahal tetapi dengan layanan lebih.
Kesalahan: Saya bahkan akan mengatakan bahwa itu tidak lebih mahal sama sekali. Sebagai seorang pengusaha, Anda tidak akan membayar lebih dibandingkan jika Anda menyewa tempat sendiri. Karena Anda harus memperhitungkan layanan yang termasuk dalam layanan kami: ini adalah sewa, biaya tambahan, internet stabil dengan tingkat keamanan yang sangat tinggi. Omong-omong, Commerzbank juga merupakan klien kami, dan oleh karena itu kami harus menjaga standar ini. Tersedia pula layanan kebersihan dan perabot kantor yang ergonomis. Saat Anda menghitung semuanya, orang berhenti membayar. Topik keberlanjutan juga penting bagi kami. Selain listrik ramah lingkungan dan kopi fair trade, ini juga berarti ruangan dimanfaatkan sepenuhnya dan tidak kosong. Kami memastikan bahwa wilayah tersebut dibagi dengan cara terbaik.
Siapa lagi pelanggan Anda?
Kesalahan: Jarang sekali mereka menjadi pekerja lepas perorangan; mereka kebanyakan adalah perusahaan dengan 30 atau 40 karyawan.
Startup atau Korporat?
Cossack: Keduanya. Pemasok besar lainnya sebagian besar adalah perusahaan karena harga di sana sangat mahal. Karena biaya kami jauh lebih murah, sebagian besar kami memiliki perusahaan rintisan (startup) bersama kami – juga karena mereka dapat tumbuh dengan sangat fleksibel bersama kami jika mereka membutuhkan lebih banyak ruang. Pada akhirnya akan selalu lebih mahal jika Anda menyewa kantor sendiri di suatu tempat karena Anda mempekerjakan lebih banyak karyawan setiap tahun dan harus berpindah-pindah. Ini menyusahkan – dan bukan bisnis inti dari startup. Mereka ingin membuat aplikasi keren berikutnya atau menyelamatkan dunia dan tidak peduli dengan organisasi kantor. Itulah yang kami lakukan, Unicorn.
Berapa durasi kontraknya?
Cossack: Sebagian besar memiliki kontrak selama tiga hingga enam bulan, sementara ada pula yang memiliki kontrak dua tahun. Namun Anda juga bisa tinggal bersama kami selama sebulan – jadi ini sangat fleksibel.
Berapa banyak ruang yang ada dan apa yang Anda lakukan selanjutnya?
Cossack: Kami sekarang memiliki sembilan ruang terbuka di Berlin. Lima lagi di ibu kota dan satu di Potsdam akan dibuka musim panas ini.
Kesalahan: Pada bulan Maret kami juga membuka yang pertama di Lisbon.
Cossack: Dalam hal ukuran luas, WeWork saat ini menduduki peringkat pertama. Dalam hal jumlah ruangan di Berlin, kami lebih besar dari gabungan WeWork dan Mindspace. Tentu saja, Amazon akan memiliki 2.000 karyawan di WeWork atau Kantor Desain. Namun setengah dari perusahaan tersebut memiliki kurang dari seratus karyawan. Dan ini adalah kelompok sasaran kami.
Konsep coworking telah ada selama bertahun-tahun. Menurut Anda mengapa masih banyak yang bisa diperoleh?
Kesalahan: Ini bukan lagi penemuan baru selain suku cadang mobil. Namun demikian, ada pasar triliunan dolar di baliknya. Setiap perusahaan membutuhkan ruang kerja. Kami melangkah lebih jauh dan menawarkan layanan tambahan seperti kantor pusat sebagai layanan.
Apa artinya? Apakah Anda bertindak sebagai broker?
Cossack: Kami menyewakan ruangan tersebut, melengkapinya dan merawat ruangan tersebut secara menyeluruh untuk lima atau sepuluh tahun ke depan. Broker hanya menjadi perantara.
Kesalahan: Pelayanan sangatlah penting. Ini adalah area yang belum banyak dieksplorasi oleh para startup hingga saat ini. Kita bisa mengubahnya melalui teknologi.
Apa yang Anda maksud dengan teknologi dalam konteks ini?
Cossack: Ada aplikasi yang memberi Anda akses ke ruang atau dapat memesan ruang pertemuan. Dan seluruh sistem penagihan juga berjalan melalui backend. Kami akan terus berinvestasi dan memperluas aplikasi. Sejauh ini hanya ada solusi yang terisolasi. Kami menginginkan solusi 360 derajat untuk manajemen kantor.