Batasan sewa, izin mendirikan bangunan yang berada pada level tertinggi dalam 16 tahun, semakin banyak apartemen yang telah selesai dibangun – namun semua hal ini tampaknya tidak menyurutkan tren peningkatan di pasar properti Jerman. Harga sewa dan harga semakin meningkat di banyak tempat, seolah-olah pada dasarnya hanya ada satu arah.
Sewa naik lagi pada kuartal ketiga, menurut data baru dari perusahaan analitik Empirica. Ini didasarkan pada dua juta iklan real estate. Indeks sewa perusahaan untuk seluruh tahun konstruksi naik 0,9 persen dari kuartal sebelumnya, dan barometer yang baru dibangun naik 1,2 persen.
“Prosedurnya sama setiap kuartal,” kata Reiner Braun, direktur pelaksana Empirica. Harga sewa telah meningkat selama bertahun-tahun. Untuk bangunan baru misalnya, sejak 2004 rata-rata meningkat hampir 24 persen. “Tidak ada akhir yang terlihat.”
Batasan harga sewa yang diberlakukan setahun yang lalu tampaknya tidak mampu meredam kenaikan yang terjadi belakangan ini. Peraturan tersebut menetapkan bahwa harga sewa untuk persewaan baru di kota-kota dengan pasar perumahan yang ketat tidak boleh melebihi “sewa lokal yang sebanding” lebih dari sepuluh persen. Namun penyewa di kota-kota berkembang jarang menggunakan hak mereka untuk menuntut, seperti yang ditunjukkan oleh survei terbaru yang dilakukan oleh Badan Pers Jerman di pengadilan distrik di kota-kota besar.
Semua segmen kini terkena dampak kenaikan harga sewa, kata Braun. “Ada kekurangan ruang hidup di semua rentang harga.” Solusinya sederhana: Anda hanya perlu membangun lebih banyak.
Faktanya, terdapat kesenjangan antara penawaran dan permintaan di pasar perumahan Jerman. Izin mendirikan bangunan baru-baru ini naik ke level tertinggi dalam 16 tahun, seperti yang diumumkan oleh Kantor Statistik Federal. Namun disetujui bukan berarti dibangun. Terdapat kebutuhan 350.000 hingga 400.000 unit hunian setiap tahunnya, kata Stefan Mitropoulos dari Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Meskipun lebih banyak lagi yang sedang dibangun, angka 300.000 unit yang telah selesai kemungkinan besar tidak akan terlampaui hingga tahun 2017. Jadi defisitnya masih ada.
Hal ini juga menaikkan harga pembelian real estat. Indeks Empirica untuk apartemen meningkat sebesar 2,2 persen dibandingkan kuartal sebelumnya dan untuk rumah dengan satu dan dua keluarga sebesar 1,8 persen. Tarif untuk gedung baru juga lebih tinggi di sini.
Imigrasi pengungsi memberikan tekanan tambahan pada pasar perumahan – terutama di kota-kota besar. Karena sebagian besar pendatang baru tertarik pada kota metropolitan yang kuat secara ekonomi. “Tahun lalu saja, jumlah penduduk di Berlin meningkat sekitar 50.000 jiwa, di Hamburg hampir 25.000 jiwa, dan di Frankfurt hampir 15.000 jiwa,” kata Mitropoulos. Lonjakan properti juga dipicu oleh murahnya dana dari Bank Sentral Eropa (ECB), yang menjadikan pinjaman secara historis murah. Karena tingkat suku bunga yang rendah, investor sulit mendapatkan keuntungan yang menguntungkan – semakin banyak uang yang mereka masukkan ke dalam real estate.
Para ahli sekarang memperingatkan agar tidak terjadi panas berlebih. “Ledakan properti semakin menunjukkan karakteristik gelembung,” kata Ralph Solveen dari Commerzbank. Masalahnya adalah harga tidak berhubungan dengan faktor-faktor penting lainnya. “Sejak 2010, harga-harga telah meningkat lebih cepat dibandingkan harga sewa, harga konsumen, dan pendapatan rumah tangga.” Dan uang murah ECB sepertinya tidak akan berubah dalam waktu dekat, kata Solveen. Namun, karena suku bunga KPR kemungkinan tidak akan turun lebih jauh, risiko koreksi meningkat jika harga terus naik.
Pakar Helaba, Mitropoulos, melihat adanya hal yang berlebihan, terutama di kota-kota besar — tapi tidak secara nasional. Salah satu elemen khas dari gelembung ini adalah tidak adanya peningkatan yang kuat dalam pemberian pinjaman real estate. Kenaikan harga sebagian besar dapat dijelaskan oleh perkembangan penawaran dan permintaan. Dan hal itu, seperti halnya suku bunga rendah, tidak akan berubah dalam waktu dekat. Pasar secara bertahap menjadi lebih rentan terhadap koreksi, namun pemulihan jangka pendek sepertinya tidak akan terlihat. “Situasi tegang di pasar perumahan Jerman akan berlanjut untuk beberapa waktu.”
dpa