Hanya kerangka besi merah yang masih menjadi saksi fakta bahwa ada raksasa yang tumbuh di langit ini. Di Europaviertel Frankfurt antara stasiun utama dan pameran perdagangan, menara derek di atas lokasi pembangunan “Menara Besar”, pukulan dan hantaman yang terus-menerus menenggelamkan lalu lintas mobil. Menurut spesialis real estat JLL, di mana hanya beberapa lantai yang telah selesai dibangun, menara perumahan tertinggi di Jerman sedang dibangun setinggi 172 meter.
Proyek ini hanyalah salah satu contoh tren perumahan baru di kota-kota besar Jerman: 97 menara dengan 18.400 apartemen akan dibangun di negara ini pada tahun 2022, seperti yang ditunjukkan oleh spesialis real estate Bulwienges. Dari jumlah tersebut, 27 berada di Berlin dan 24 di Frankfurt. Munich (17) dan Düsseldorf (12) mengikuti dari kejauhan. Di beberapa menara, sebagian ruangan juga disewakan ke toko dan hotel. Beberapa proyek belum mendapat persetujuan.
Bangunan tempat tinggal yang tinggi dulunya memiliki reputasi buruk: bangunan tersebut mewakili bangunan prefabrikasi dan daerah tertinggal secara sosial di pinggiran kota. “Beberapa tahun yang lalu, tidak ada yang berpikir untuk membangun menara tempat tinggal“kata Günter Vornholz, profesor ekonomi properti di EBZ Business School di Bochum. Berbeda dengan kota-kota besar di Amerika, di mana gedung pencakar langit mulai bermunculan pada akhir abad ke-19, hal ini masih jarang terjadi di Jerman.
Namun di kota-kota besar bergengsi dengan ruang yang semakin terbatas dan harga real estate yang semakin tinggi, menara hunian juga mendapatkan pelanggan di negara ini yang membayar banyak uang untuk kehidupan yang canggih. “Citranya telah berubah,” kata Sven Carstensen, manajer cabang Bulwienga di Frankfurt. Di kota-kota besar terdapat pelanggan dengan daya beli dan permintaan yang kuat dari luar negeri. “Orang Cina Kaya Melihat Real Estat Jerman sebagai Investasi Aman.”
Hal ini menaikkan harga: Menurut Bulwienges, harga apartemen di gedung pencakar langit Frankfurt rata-rata 7.000 euro per meter persegi, sedangkan properti mewah bisa mencapai 19.000 euro. Sewanya sekitar 20 euro per meter persegi. Ada berbagai macam fasilitas untuk ini. Grand Tower, misalnya, tidak hanya menawarkan pemandangan kota yang menakjubkan, tetapi juga pramutamu, taman atap seluas 1.000 meter persegi, dan dek berjemur di lantai 43.
Namun menara tempat tinggal tidak diinginkan di semua tempat. “Di Frankfurt dengan cakrawalanya, mereka cocok dengan lanskap kota,” kata Vornholz. Namun di Köln, katedral mendominasi pemandangan kota. Dan di Munich, sejak referendum, tidak ada bangunan yang lebih tinggi dari Frauenkirche. Secara umum, definisi Jerman tentang gedung bertingkat – bangunan setinggi lebih dari 22 meter – hampir seperti lelucon dibandingkan dengan raksasa di Dubai atau Shanghai.
Bangunan-bangunan tinggi nyata dengan ketinggian 100 meter atau lebih merupakan pengecualian mutlak di negara ini: Ini termasuk “Menara Gewa” di Stuttgart (107 meter), “Menara Nord Atas” (120 meter) di Düsseldorf, yang dalam perencanaan fase, dan “Alexander” di Alexanderplatz Berlin. Dengan tinggi 150 meter, ini akan menjadi bangunan tempat tinggal tertinggi di ibu kota, menurut investor Monarch. Namun menurut pihak perusahaan proyek, izin mendirikan bangunan tersebut masih belum ada.
Argumen utama yang mendukung menara tempat tinggal – banyak ruang hidup di ruang kecil – juga memiliki kelemahan: harga apartemen hampir tidak terjangkau bahkan bagi mereka yang berpenghasilan tinggi. “Menara perumahan tidak berkontribusi dalam mengurangi kekurangan perumahan,” kata Vornholz. Menara perumahan juga jarang menjadi bagian yang relevan dari keseluruhan pasar perumahan. Hal ini hanya terlihat di Frankfurt: sekitar 4.000 apartemen menara akan selesai dibangun di sana pada tahun 2020 – hampir seperempat dari seluruh bangunan baru. Selain Grand Tower, ada serangkaian proyek mewah seperti Menara Henninger baru, Menara Taunus atau Westend Ensemble.
Ada beberapa pendekatan untuk menciptakan ruang hidup yang sangat terjangkau dengan menara hunian. “Ide membangun gedung-gedung tinggi di lokasi murah di pinggiran kota hampir tidak layak secara politis dan sulit diwujudkan dengan harga sewa yang terjangkau,” kata pakar Bulwienga, Carstensen. Ada proyek yang mempromosikan gabungan apartemen yang lebih murah. Tapi unit yang tersisa pasti lebih mahal lagi.
Apalagi biaya pembangunan menara tempat tinggal sudah mahal. Seiring bertambahnya ketinggian, biaya listrik statis, pasokan energi, dan keamanan pun meningkat. Dari ketinggian 60 meter, sebagian besar peraturan bangunan negara bagian memerlukan tangga keselamatan kedua dan elevator kebakaran terpisah. Dan komponen bantalan harus tahan terhadap api minimal 120 menit.
Oleh karena itu, biaya konstruksi menara tempat tinggal antara 10 dan 15 persen lebih tinggi dibandingkan bangunan apartemen tradisional, menurut angka dari JLL. Kebakaran di Menara Grenfell London pada bulan Juni memicu perdebatan tentang keamanan gedung pencakar langit.
Meski demikian, tren menara hunian mewah kemungkinan akan terus berlanjut. “Selama booming real estat terus berlanjut, minat investor akan tetap ada,” kata Profesor Vornholz. “Anda bisa menghasilkan banyak uang dengan menara ini.”
dpa