Atchacapture/Shutterstock.com
Ketika harga real estat sedang tinggi, Anda selalu teringat kota metropolitan Munich, Cologne, Hamburg, dan Berlin. Faktanya, terutama di kota-kota besar harga beli dan sewa meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Tetapi bahkan mereka yang mencari apartemen di kota-kota kecil dan bahkan di pedesaan harus merogoh kocek lebih dalam.
Atlas Perumahan Postbank 2019 menunjukkan betapa drastisnya pembangunan di kota-kota di belakang kota-kota besar, antara lain para ahli memilih “daerah tren” di mana harga-harga akan naik sangat tajam di tahun-tahun mendatang hingga tahun 2030. Distrik Erding, yang terletak di sekitar Munich, berada di urutan kedua – setelah kota dan distrik Munich itu sendiri.
Kota Potsdam, tempat banyak orang melakukan perjalanan ke Berlin, hanya menempati peringkat ketujuh. Kota mandiri Heilbronn di utara Baden-Württemberg secara mengejutkan menempati peringkat pertama. Menurut perkiraan para ahli, harga-harga di sana diperkirakan akan naik sebesar 2,29 persen per tahun, disesuaikan dengan inflasi.
Juga sebuah penelitian Rumah analisis Empirica menunjukkan bahwa Heilbronn adalah salah satu kota di mana biaya hidup menjadi sangat mahal – juga dalam hal sewa. Berdasarkan hal ini, harga sewa di Heilbronn naik hampir 13 persen dalam setahun. “Kami memperhatikan perkembangan ini dengan penuh keprihatinan,” kata Bernd Berggötz kepada Business Insider. Dia adalah kepala departemen pembangunan perkotaan dan masalah masa depan di kota Heilbronn.
Ia menegaskan, harga sewa dalam penelitian tersebut adalah harga sewa yang dikutip untuk persewaan baru. Artinya siapa pun yang sudah lama memiliki apartemen di Heilbronn bisa tinggal di sana jauh lebih murah. “Tentu saja orang-orang yang pindah ke Heilbronn kini tidak memiliki hal tersebut,” katanya. Pada saat yang sama, ada hal positif yang bisa diambil dari perkembangan harga properti, karena hal ini juga menunjukkan daya tarik kota jika permintaan akan perumahan menyebabkan harga naik.
Harga real estate di Heilbronn: Siswa mencari tempat tinggal
Meski demikian, pemerintah kota mengakui tingginya harga sewa menjadi permasalahan bagi masyarakat umum. “Pada tahun 2017, kami telah memiliki jumlah izin mendirikan bangunan tertinggi dalam 20 tahun terakhir. Tapi butuh waktu sebelum rumah bisa dibangun,” dia menjelaskan kesulitannya. Tujuan kota ini adalah membangun dengan cepat dan banyak. Terutama apartemen yang dibutuhkan, tidak ada lagi rumah untuk satu atau dua keluarga. “Rumah tangga dengan anak-anak hanya berjumlah sekitar 20 persen di Heilbronn, sebagian besar adalah rumah tangga dengan satu atau dua orang,” kata Berggötz.
Semakin banyak orang pindah ke Heilbronn: arus masuknya melebihi jumlah apartemen yang dibangun. Dari tahun 2010 hingga 2017, total sekitar 10.000 orang pindah ke Heilbronn – peningkatan populasi sekitar 8,2 persen. Saat ini, sekitar 125.000 orang tinggal di kota ini. Pada periode yang sama, jumlah apartemen meningkat sebesar 4,4 persen.
Jika Anda melihat lebih dekat siapa yang pindah ke Heilbronn, terlihat jelas bahwa tidak ada cukup apartemen baru. Ini bukanlah keluarga yang terkadang tinggal bersama empat orang di sebuah apartemen. “Kebanyakan pelajar pindah ke kota,” kata Bernd Berggötz dari kota Heilbronn. Dalam hal pendidikan, banyak hal telah terjadi di kota ini dalam beberapa tahun terakhir: Universitas Negeri Koperasi Baden-Württemberg (DHBW) antara lain berlokasi di Heilbronn – tetapi juga di banyak kota lain di negara bagian tersebut.
Harga properti: Lidl menciptakan ribuan lapangan kerja di sekitar Heilbronn
Namun kota ini telah menjadi pusat dari hampir semua program magister DHBW selama beberapa tahun, dan oleh karena itu banyak mahasiswa datang ke Heilbronn hanya karena alasan ini. Pada tahun 2017, cabang Universitas Teknik Munich (TUM) dibuka di Heilbronn – sekitar 1.000 mahasiswa melanjutkan pendidikan di sana. Ada juga mahasiswa dari Universitas Heilbronn. Oleh karena itu kota ini menawarkan empat tempat universitas, yang berarti banyak mahasiswa pindah ke Heilbronn – dan menghasilkan banyak permintaan akan apartemen kecil.
“Dinamika perekonomian juga memainkan peran besar dalam arus masuk ini,” jelas Berggötz. Bagaimanapun, markas besar Lidl adalah kelas berat di Neckarsulm, yang berada di distrik Heilbronn. Grup Schwarz, yang merupakan pemilik pengecer diskon, saat ini sedang membangun kampus proyek di Bad Friedrichshall – di distrik Heilbronn – di mana 5.000 lapangan kerja akan diciptakan.
Markas besar Lidl di Jerman diperkirakan akan dibuka di Bad Wimpfen – juga di distrik Heilbronn – pada akhir tahun 2020. Sekitar 1.500 lapangan kerja akan diciptakan di sana. “Kami tidak ingin penciptaan lapangan kerja di wilayah kami berkurang,” tegas Berggötz. “Tetapi pasar perumahan jelas merupakan sisi negatif dari pertumbuhan.”
“Dimensi masalahnya besar”
Karena peluang kerja yang sangat bagus, penduduk Heilbronn seringkali dianggap memiliki pendapatan di atas rata-rata dalam banyak studi kekayaan. Inilah sebabnya mengapa apartemen mewah yang mahal sering dibangun di wilayah tersebut. “Investor yang hanya mencari imbal hasil lebih memilih membangun apartemen mahal. Namun perkembangan ini ada batasnya,” kata Bernd Berggötz. Karena: “Rata-rata pendapatan rumah tangga dari non-wirausaha jauh di bawah rata-rata dan mencerminkan situasi masyarakat umum dengan lebih baik.” Ini berarti bahwa pada suatu saat tidak akan ada lagi permintaan terhadap real estat bertingkat tinggi.
Pemerintah kota juga ingin mempromosikan perumahan bersubsidi. Misalnya, ada perusahaan konstruksi kota di pengembangan perkotaan Heilbronn yang biasanya merencanakan 20 hingga 40 persen ruang hidup bersubsidi ketika mengembangkan kawasan pengembangan baru. “Meskipun demikian, cakupan permasalahannya sangat besar dan tidak dapat diselesaikan dalam jangka pendek,” kata Berggötz. Oleh karena itu, Pemprov DKI juga berniat menciptakan perumahan bersubsidi ketika properti dijual kepada investor.
Baca juga: Meskipun harga properti menggila: penelitian menunjukkan bahwa membeli seringkali lebih bermanfaat daripada menyewa
“Tetapi hal ini hanya bisa dilakukan jika izin mendirikan bangunan baru harus diberikan,” kata Berggötz. Artinya: Misalnya, jika sebuah lokasi komersial dijual kepada investor karena penutupan perusahaan, dan investor tersebut ingin membangun apartemen di atas properti tersebut, maka pemerintah kota harus memberikan izin mendirikan bangunan baru. Dewan daerah kemudian memutuskan seberapa besar proporsi perumahan bersubsidi yang seharusnya. “Dengan cara ini, kami dapat meningkatkan porsinya secara bertahap,” jelas Berggötz.
Sebagai langkah lebih lanjut, tim kantor perencanaan juga telah diperkuat untuk melawan tekanan pada pasar perumahan. “Tetapi hanya ada kekurangan ruang untuk perumahan bertingkat dan ini adalah satu-satunya cara agar kota bisa menciptakan cukup apartemen,” katanya. Namun demikian, saat ini perlu dilakukan banyak tindakan untuk melawan tren real estate. “Masalah pasar perumahan akan membuat kita khawatir untuk waktu yang lama,” kata Bernd Berggötz dengan pasti.