Bayangkan Anda sedang menawar di lelang seni. Apakah Anda akan mendasarkan penawaran Anda pada harga lukisan yang baru saja dilelang? Hampir tidak mungkin. Lagipula, pasar seni bukan soal barang-barang, tapi soal nilai personal yang dilekatkan seorang pencinta pada sebuah karya.
Pada awalnya mungkin sulit untuk menarik persamaan antara pasar seni dan pasar real estat. Saat menjual rumah atau apartemen, seringkali segala sesuatunya bersifat matematis. Selain kondisi struktural dan teknis properti, banyak faktor lokasi yang menentukan nilai pasar sebenarnya. Hal ini tidak hanya ditentukan oleh lokasi mikro dan makro itu sendiri, tetapi juga oleh perkiraan demografi, rata-rata daya beli penduduk, dan harga sewa yang dapat dicapai. Laporan terkait dari lembaga pemeringkat independen terkadang berisi ratusan halaman.
Nilai rata-rata tidak sesuai untuk semua lokasi
Semua faktor ini mempunyai pengaruh terhadap indeks harga real estat, yang diterbitkan secara berkala dan dimaksudkan untuk menjamin tingkat transparansi pasar yang tinggi. Hal ini juga berlaku di kota atau kabupaten yang lebih besar. Namun, semakin sedikit penjualan yang tercatat, maka semakin kurang akurat rata-rata yang terbentuk. Berikut ini contohnya: Menurut komite ahli, sekitar 21.400 apartemen terjual di Berlin pada tahun 2017. Harga rata-rata ditentukan berdasarkan ini. Di Stuttgart – yang juga merupakan “Kota A” – jumlah penjualannya hampir mencapai 3.000. Di lokasi yang lebih kecil namun eksklusif seperti Sylt, yang hanya mencatat beberapa lusin penjualan setiap tahunnya, satu transaksi dapat mengubah rata-rata penjualan secara signifikan. Oleh karena itu, menggunakan yang terakhir sebagai pedoman tidak terlalu berguna.
Baca juga: Saya telah berinvestasi di real estat sejak saya berusia 22 tahun – berikut cara menjadi kaya
Pertanyaan penting lainnya adalah seberapa heterogen properti di setiap lokasi. Pembangunan rumah bertingkat pada tahun 1960-an, yang salah satu bagian rumahnya sama persis dengan bagian lainnya, dapat dengan mudah dievaluasi dengan menggunakan harga rata-rata. Namun, lokasi seperti Sylt dicirikan oleh properti dari tahun konstruksi yang berbeda, masing-masing dengan arsitektur dan perabotan tersendiri. Jika suatu bagian ingin dinilai, melihat sekilas ke properti di dekatnya hanya akan membantu sedikit – terutama jika properti yang dimaksud adalah properti premium.
Pertanyaan tentang detail sering kali menjadi penentu
Di sinilah kesejajaran dengan pasar seni tersebut dimulai. Untuk menentukan nilai yang benar dari properti tersebut, diperlukan tiga hal: Pertama, Anda memerlukan pemahaman akan nilai-nilai tersembunyi. Seringkali, penjual tidak mengetahui nilai jual unik apa yang dimiliki propertinya – apakah itu detail kecil yang mudah diabaikan atau fitur arsitekturalnya. Kedua, fitur-fitur ini perlu ditampilkan dengan tepat – seperti sebuah karya seni yang hanya membangkitkan emosi jika dilihat dari sudut pandang yang tepat. Dan ketiga – dan yang terpenting – Anda perlu menemukan pembeli yang tepat. Khususnya di lokasi regional seperti Sylt, properti yang paling menarik sering kali merupakan properti milik keluarga selama beberapa generasi. Namun pasar real estat menjadi semakin internasional, sehingga pembeli paling menjanjikan untuk properti Sylt mungkin berasal dari Salzburg atau Zurich. Kontak internasional sama pentingnya bagi tim penjualan terkait dengan pengalaman di lokasi untuk dapat menentukan nilai penjualan yang realistis.
Hal ini juga penting bagi mereka yang terlibat karena masing-masing item yang terlibat hanya mengalami fluktuasi dalam siklus ekonomi pada tingkat yang sangat terbatas. Seperti halnya karya seni, pertanyaan apakah sedang booming atau resesi tidaklah relevan. Atau dengan kata lain: Siapa pun yang membeli properti premium dengan kondisi yang sesuai akan mencapai retensi nilai jangka panjang.
Julia Scharfe adalah konsultan real estate di Sylt di Sotheby’s International Realty