Gambar Kelly Sullivan/Getty
Perusahaan Amerika WeWork ingin calon investor mempertimbangkan grup tersebut sebagai perusahaan teknologi. Namun angka-angka tersebut memberikan gambaran yang berbeda. Baik Anda melihat pendapatan dan pengeluaran, aset, atau sekadar arus kas, WeWork lebih terlihat seperti perusahaan real estat di atas kertas.
Perbedaan antara perusahaan teknologi dan perusahaan real estate bukan hanya soal semantik. Penilaian perusahaan di pasar publik akan sangat bergantung pada bagaimana persepsi investor terhadap perusahaan tersebut. Mereka cenderung membayar premi yang jauh lebih tinggi untuk perusahaan teknologi dibandingkan perusahaan real estate.
WeWork, atau lebih tepatnya We Company, perusahaan induk perusahaan, menggambarkan dirinya sebagai perusahaan teknologi dalam pengajuan IPO yang dirilis Rabu. Dokumen tersebut menyebutkan kata “teknologi“93 kali. Hal ini sering terjadi sehubungan dengan penawaran bisnis atau investasi Anda sendiri. “Kami menawarkan model space-as-a-service yang kami operasionalkan menggunakan pedoman berbasis teknologi global-lokal“perusahaan menjelaskan bisnisnya sendiri dalam permohonan IPO.
Debut pasar saham memperjelas: WeWork bukanlah perusahaan teknologi
Sejauh ini, investor telah mempercayai citra diri perusahaan tersebut dan menilainya sebagai perusahaan teknologi. Dengan valuasi sebesar $47 miliar (€42 miliar) di pasar, nilainya lebih dari 15 kali lipat penjualan tahunannya saat ini. Ini merupakan valuasi yang signifikan, apalagi mengingat perusahaan terus menerus membukukan kerugian.
Namun, investor publik mungkin mempunyai pandangan berbeda terhadap perusahaan. Itu karena, seperti yang dijelaskan dalam pengajuan IPO, hal ini sebenarnya bukan di bidang teknologi. Tidak peduli berapa kali WeWork mencoba menghiasi dirinya dengan bulu-bulu ini. Di sini, Anda dapat membaca lima detail tentang nomor perusahaan WeWork yang menunjukkan bahwa perusahaan tersebut berbeda dari perusahaan teknologi pada umumnya.
1. Mayoritas pendapatan WeWork berasal dari sewa ruang kantor.
Kita bekerja
Tahun lalu, We Company mencapai penjualan sebesar 1,8 miliar dolar AS (1,6 miliar euro). Dari jumlah tersebut, $1,7 miliar, atau 93 persen penjualan, berasal dari keanggotaan dan layanan.
Keanggotaan pada dasarnya adalah sewa dan mewakili biaya yang dibayarkan pelanggan WeWork untuk menyewa ruang. Layanan pada dasarnya adalah biaya tambahan yang ditambahkan ke sewa klien jika klien menggunakan lebih dari kuota barang yang dimaksudkan atau jika produk tambahan diminta sehubungan dengan ruang kantor. Dengan kata lain, pendapatan We Company sama dengan pendapatan tuan tanah.
2. Pendapatan dari kegiatan lain meningkat. Namun, hanya sebagian saja yang berkaitan dengan teknologi.
Orang Dalam Bisnis
Tidak semua pendapatan WeWork berasal dari keanggotaan dan layanan. Perusahaan juga melihat peningkatan penjualan “lainnya“ Sumber. Penjualan lainnya ini menyumbang hampir tujuh persen dari penjualan We Company tahun lalu, naik dari hanya dua persen pada tahun 2017. Pada paruh pertama tahun ini, pangsa tersebut meningkat lebih jauh lagi, mencapai dua belas persen.
Sebagian dari pendapatan ini berasal dari jasa yang dapat dikaitkan dengan sektor teknologi. Pendapatan dari Meetup, sebuah startup yang diakuisisi oleh WeWork pada tahun 2017 yang memungkinkan orang dan perusahaan mengatur dan menjadwalkan pertemuan tatap muka, termasuk dalam kategori ini. Begitu pula dengan pendapatan dari Flatiron School, sebuah organisasi yang mengajarkan pemrograman komputer.
Namun, sebagian besar pendapatan WeWork lainnya berasal dari pekerjaan non-teknologi seperti penjualan tiket atau sponsor untuk acara yang diselenggarakan WeWork dan merancang ruang kantor untuk klien korporat.
3. Bisnis ini memiliki margin kotor yang sangat rendah.
Pers Terkait
Perusahaan teknologi, terutama yang berfokus pada perangkat lunak atau layanan online, menghasilkan margin kotor yang baik karena biaya tetap dan langsung dalam menawarkan layanan biasanya cukup rendah. Ini berarti bahwa mereka biasanya memiliki banyak sisa uang, yang mereka habiskan untuk penjualan dan pemasaran serta penelitian dan pengembangan – atau mereka memberikan keuntungan dan dividen kepada investor.
Jika Anda melihat Alphabet, perusahaan induk Google, Anda akan melihat bahwa margin laba kotornya, bagian pendapatan yang tersisa setelah memperhitungkan biaya langsung penawaran produk dan layanannya, adalah 56 persen dari pendapatan tahun lalu.
Berbeda dengan Alphabet, We Company tidak mencantumkan item harga pokok penjualan di laporan laba ruginya. Namun ada sesuatu yang bisa menjadi patokan, sesuatu yang disebut “biaya pengoperasian situs” WeWork“ panggilan. Ini termasuk biaya pengoperasian dan pemeliharaan tempat yang disewakannya kepada anggotanya, serta biaya terkait, seperti asuransi tempat tersebut. Biaya pengoperasian situs juga mencakup biaya layanan yang disediakan WeWork kepada penyewanya, termasuk saluran telepon dan akses Internet.
Tahun lalu, biaya-biaya tersebut menghabiskan 84 persen total pendapatan We Company. Dengan kata lain, margin laba kotornya – bagian pendapatan yang tersisa setelah biaya-biaya tersebut – hanya 16 persen. Meskipun margin kotor WeWork meningkat hingga hampir 20 persen dari penjualan pada semester pertama tahun ini, namun hal tersebut masih jauh dari margin kotor perusahaan teknologi pada umumnya.
4. WeWork berinvestasi lebih sedikit dalam penelitian dan pengembangan dibandingkan kebanyakan perusahaan teknologi.
Reuters/Stringer
Salah satu ciri khas perusahaan teknologi adalah mereka menghabiskan banyak uang untuk penelitian dan pengembangan (R&D) guna meningkatkan produk yang sudah ada dan menciptakan produk baru. Microsoft, misalnya, menghabiskan lebih dari 13 persen pendapatannya untuk penelitian tahun lalu. Di Facebook, penjualannya mencapai 18 persen.
Berbeda dengan perusahaan-perusahaan ini, We Company tidak secara spesifik mengungkapkan berapa banyak uang yang dikeluarkan untuk penelitian dan pengembangan. Pengeluaran tersebut disajikan dalam judul “Biaya pertumbuhan dan pengembangan pasar baru”.“ diringkas.
Sebagian besar pendapatan We Company digunakan untuk pengeluaran-pengeluaran tersebut. Tahun lalu, perusahaan menghabiskan $477 juta (427 juta euro), atau 26 persen pendapatan bisnis, untuk usaha ini. Jumlah ini empat kali lipat lebih besar dari jumlah yang dibelanjakan pada tahun 2017, ketika pengeluaran tersebut hanya menyumbang 12 persen terhadap pendapatan.
Jika semua uang tersebut dibelanjakan untuk penelitian dan pengembangan, WeWork akan memiliki argumen yang kuat untuk menyebut dirinya sebagai perusahaan teknologi. Pada kenyataannya, penelitian dan pengembangan hanya bertanggung jawab atas sebagian dari biaya-biaya tersebut. Hal itu pun diungkapkan WeWork saat mengajukan dokumen IPO.
Beginilah cara WeWork mendeskripsikan apa yang termasuk dalam area pertumbuhan dan pengembangan pasar baru (penekanan ditambahkan nanti). Perhatikan berapa banyak hal lain yang disebutkan sebelum dokumen berbicara tentang R&D.
“Beban untuk pertumbuhan dan pengembangan pasar baru dibebankan pada saat terjadinya dan terutama terdiri dari biaya yang belum dikapitalisasi untuk perencanaan, pengembangan, penyimpanan, logistik dan real estat, biaya untuk penelitian dan pengembangan pasar baru, solusi dan layanan, serta biaya lain yang terkait dengan pertumbuhan dan perkembangan perusahaan serta ekspansi globalnya. Biaya-biaya ini termasuk personel yang tidak memiliki modal dan biaya terkait untuk pengembangan, teknik, produk, penelitian, real estat, akuisisi bakat, merger dan akuisisi, hukum dan Tim penelitian dan pengembangan teknologi dan biaya profesional terkait serta biaya lain yang timbul, seperti biaya perekrutan, biaya relokasi, uji tuntas, biaya integrasi, biaya transaksi, penyesuaian nilai wajar kontinjensi sehubungan dengan akuisisi, dan penurunan nilai serta penghapusan aset lainnya.“
5. WeWork menghabiskan banyak uang untuk aset fisik — namun hanya sedikit yang terkait dengan teknologi.
Jika Anda memeriksa laporan arus kas perusahaan teknologi, Anda akan melihat bahwa mereka berinvestasi dalam jumlah besar pada aset tetap setiap tahunnya. “Perumahan, tanaman dan peralatan“ adalah semacam istilah kolektif untuk elemen yang bertahan lama seperti tanah dan bangunan, atau komputer dan router. Tahun lalu, Facebook menghabiskan $14 miliar (12,5 miliar euro) untuk belanja tersebut, atau sekitar 25 persen pendapatan perusahaan.
Dilihat sebagai bagian dari penjualan, WeWork mengeluarkan lebih banyak uang untuk aset tetap. Tahun lalu, $2 miliar (1,79 miliar euro) diinvestasikan pada produk-produk tersebut, melebihi total penjualan tahun ini sebesar hampir $200 juta.
Namun jika dicermati kedua perusahaan tersebut, terdapat perbedaan yang signifikan pada jenis aset tetap yang mereka peroleh. Pada akhir tahun lalu, aset berwujud Facebook memiliki nilai total hampir 25 miliar dolar AS (hampir 22,5 miliar euro). Lebih dari separuh jumlah tersebut – $13 miliar (11,5 juta euro) – digunakan untuk peralatan jaringan. Miliaran dolar AS lainnya (897 juta euro) digunakan untuk perangkat lunak dan peralatan kantor, biasanya komputer kantor.
Sebaliknya, WeWork memiliki aset tetap sekitar $4,4 miliar (€3,9 miliar) pada akhir tahun lalu. Sebagian besarnya – 81 persen – disebut sebagai “perbaikan persewaan”.“. Artinya, uang itu digunakan untuk finishing dinding, pintu, dapur dan sejenisnya.
Hanya $371 juta (€332 juta), atau sekitar delapan persen dari total, yang digunakan untuk peralatan, yang dapat mencakup barang-barang teknis dan non-teknis. Properti, pabrik dan peralatan termasuk perangkat lunak bernilai sekitar $32 juta (€28,7 juta). Nilai ini hampir tidak berubah dibandingkan tahun sebelumnya.