Pasar real estate sedang booming di kota-kota besar Jerman. Apartemen mewah dan kawasan kota modern ditawarkan dengan harga tinggi dan tidak terjangkau bagi mereka yang berpenghasilan rata-rata. Namun ada beberapa tanda bahwa kenaikan harga properti yang pesat sudah mencapai batasnya.

Para ahli: Keruntuhan pasar real estate dimulai di segmen mewah

Para ahli mengatakan kehancuran yang akan terjadi pertama kali akan terjadi pada segmen mobil mewah. Masalah utamanya adalah harga beli naik jauh lebih tinggi daripada harga sewa, sehingga imbal hasil (yield) jauh lebih rendah. Akibatnya pembeli ragu-ragu dan penjual harus menurunkan harga untuk menghindari kekosongan. Hal ini dilaporkan oleh “Wirtschaftswoche” berdasarkan data dari platform real estat Immobilienscout24. Bahkan penurunan suku bunga pinjaman tidak dapat mengkompensasi hal ini dengan jumlah yang sama.

Ada beberapa contoh mengenai hal ini di kota-kota besar kita. Mulai di Düsseldorf. Ini harus menjadi andalan sejati bagi kota metropolitan Rhine, Andreas Quartier, di tengah kota tua, dekat dengan Rhine dan mewah serta dilengkapi secara modern. Menurut “Wirtschaftswoche”, apartemen di properti ini ditawarkan dengan harga sekitar 7.000 euro per meter persegi pada tahun 2004, tetapi harganya sekarang mencapai 12.000 euro termasuk ruang garasi dan dapur. Meski properti sudah lama dipasarkan, namun tingkat penjualan apartemen saat ini disebut hanya 60 persen. Seorang pakar pasar memperkirakan bahwa pembelian hanya akan bernilai jika Anda mengenakan biaya sewa sebesar 25 euro per meter persegi. Kedengarannya sulit.

Harga properti mewah stagnan di Düsseldorf

Namun, kasus Andreas Quartier di Düsseldorf tampaknya bukan kasus yang terisolasi. Di ibu kota negara, harga sewa di segmen mewah turun sebelas persen pada paruh kedua tahun 2017 dan secara umum stagnan. Hal ini belum pernah terjadi dalam bentuk ini sejak tahun 2010, menurut laporan pasar Düsseldorf dari penyedia layanan real estat JLL.

Gambaran serupa terjadi di ibu kota Bavaria, Munich, di mana pencarian apartemen menghabiskan banyak uang dan menimbulkan kecemasan. Menurut Immobilienscout24, harga pembelian apartemen meningkat lebih dari dua kali lipat sejak tahun 2009, namun harga sewanya bahkan belum meningkat sebesar 50 persen.

Proyek konstruksi baru berskala besar diiklankan di seluruh kota dengan poster besar, namun propertinya sepertinya tidak laku. Tidak heran jika Anda menemukan tawaran di Internet yang mencoba menjual apartemen seluas 40 meter persegi kepada Anda dengan harga hampir 900.000 euro.

Bundesbank: Properti dinilai terlalu tinggi sekitar 35 persen

“Wirtschaftswoche” mengacu pada Bundesbank dan mengatakan bahwa real estat di kota-kota besar dinilai terlalu tinggi sekitar 35 persen dan ini berarti, menurut peneliti pasar dari Empirica, terdapat “risiko gelembung yang cukup tinggi” di sembilan dari dua belas kota besar .

Kota-kota besar lainnya seperti Hamburg atau Berlin juga menunjukkan tanda-tanda serupa akan terjadinya kehancuran. Di Berlin, harga pembelian real estat yang sangat tinggi telah menyebar hingga ke batas kota, dan ini merupakan indikasi bahwa pasar Berlin sudah berada di puncak siklus, kata Mirko Otto, pemilik firma hukum ahli Otto dan rekannya. di Berlin “Pekan Bisnis”.

Jadi masih harus dilihat bagaimana perkembangan harga dalam waktu dekat, namun ketidakpastian umum di kalangan investor dan pembeli swasta tampaknya semakin meningkat saat ini.