Beberapa tahun yang lalu, banyak perkembangan di dunia keuangan yang tidak dapat diperkirakan atau dibayangkan. Misalnya, suku bunga acuan yang rendah dimungkinkan di Bank Sentral Eropa (ECB). Selain itu, negara Jerman dapat meminjam modal dari investor dalam periode waktu yang berbeda dan pada akhirnya harus membayar kembali lebih sedikit uang.
Perkembangan dalam industri perbankan juga merupakan salah satu perkembangan yang tidak terpikirkan: pembangun rumah tidak lagi harus membayar seluruh pinjaman properti mereka ke bank – pinjaman dengan suku bunga negatif akan segera menjadi aturan. Siapapun yang mengambil pinjaman rumah praktis mendapat uang untuk itu. Hal ini dilaporkan oleh portal Finanz-szene.de, mengutip karyawan beberapa bank di Jerman yang tidak disebutkan namanya.
“Tentu saja kami ingin menjaganya tetap ‘nol’. Namun jika situasi persaingan mengharuskannya, kami akan bertindak dan bekerja dengan suku bunga tahunan efektif negatif,” portal tersebut mengutip pernyataan perwakilan sebuah bank besar Jerman. Artinya peminjam tidak perlu lagi membayar kembali seluruh jumlah pinjamannya kepada bank. “Ini merupakan perkembangan positif bagi semua orang yang ingin membangun rumah,” kata Stefan Mitropoulos, analis real estate di Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) dalam wawancara dengan Business Insider. “Tetapi hal ini terkait dengan risiko tertentu,” dia memperingatkan.
Suku bunga hipotek negatif: Analis memperingatkan risiko
Risiko-risiko ini dapat ditemukan di pihak bank – misalnya, jika situasi ekonomi peminjam tiba-tiba berubah. “Misalnya, jika pelanggan kehilangan pekerjaan dan tidak dapat lagi memenuhi pembayarannya, pinjamannya mungkin gagal bayar,” jelas Mitropoulos. Bank harus melindungi diri terhadap “kredit macet” tersebut, dan suku bunga memainkan peranan penting. Namun jika semakin banyak uang yang dipinjamkan dengan suku bunga negatif, bank akan kekurangan premi risiko.
Terutama dengan prospek mendapatkan uang gratis, semakin banyak orang Jerman yang memutuskan untuk membangun rumah dan “mungkin berencana untuk meningkatkannya,” Mitropoulos memperingatkan. Permasalahannya: Ketika potensi resesi telah berakhir dan suku bunga kembali naik, banyak pinjaman yang berisiko untuk dilunasi. Hasilnya: Pembeli tidak menerima pembiayaan lanjutan. Jika harga properti turun lagi seiring kenaikan suku bunga, maka akan ada bahaya lebih lanjut bagi perbankan. “Selain hilangnya nilai suatu properti, risiko tersebut juga mencakup apartemen kosong di gedung apartemen,” kata analis properti tersebut.
Namun, permintaan real estat masih tinggi, baik dari pembangun rumah maupun investor. “Karena kurangnya alternatif, investor menginvestasikan uang mereka di real estat, yang berarti harga terus meningkat.” Dalam beberapa kasus, lanjut analis, tingginya biaya membangun rumah bahkan dapat mengimbangi dampak negatif suku bunga pinjaman. . “Perusahaan-perusahaan konstruksi sudah penuh dipesan – ada lebih banyak permintaan daripada yang bisa dibangun.”
Persyaratan dasar untuk pembentukan gelembung
Perkembangan ini dapat diperburuk oleh suku bunga pinjaman yang negatif. Namun bank-bank tampaknya siap mengambil langkah ini jika situasi persaingan memaksa mereka untuk melakukan hal tersebut. Mereka sudah mengerjakan struktur yang diperlukan di belakang layar, seperti yang dilaporkan Finanz-szene.de. Dan persaingan antar bank sangat ketat: suku bunga rendah, biaya regulasi yang tinggi, dan investasi besar pada infrastruktur TI memberikan tekanan pada keuntungan bank.
Baca juga: Analis memperingatkan pecahnya gelembung properti – tuan tanah diancam dengan kejutan yang mahal
Analis Mitropoulos mengimbau perbankan untuk memastikan tidak ada gelembung besar di sektor real estate. “Premis dasar dari gelembung ini adalah lonjakan pinjaman ditambah dengan tidak memadainya penyaringan terhadap peminjam,” jelasnya. Oleh karena itu penting bagi bank untuk memeriksa siapa yang harus menerima persyaratan yang baik. Selain itu, bank tidak boleh menawarkan suku bunga negatif untuk pembiayaan sebesar 90 atau 100 persen—yaitu, tidak untuk nasabah yang tidak memiliki atau memiliki ekuitas yang relatif kecil.