Tidak ada pembangun rumah, Jerman adalah negara penyewa: hampir separuh properti di negara ini disewakan. Tingkat kepemilikan adalah yang terendah di UE. Mengapa demikian?
Secara relatif, jumlah pemilik properti di Jerman lebih sedikit dibandingkan negara lain di Uni Eropa. Berdasarkan Belajar Menurut konsultan manajemen Deloitte, 54 persen orang Jerman tinggal di rumah sewa. Kesenjangan dengan peringkat kedua Denmark sangat besar: hanya 34 persen yang tinggal di sana dalam bentuk sewa. Di sebagian besar negara UE lainnya, jumlah penyewa tidak lebih dari 25 persen pasar perumahan.
Menurut arus, termasuk properti tempat tinggal Indeks Real Estat Deloitte Relatif lebih murah di Jerman dibandingkan di negara lain. Rata-rata lima gaji kotor tahunan harus dikeluarkan untuk membeli apartemen seluas 70 meter persegi di negara ini, kata Michael Müller, pakar real estat di Deloitte. Di Inggris gaji tahunannya 9,4, di Republik Ceko bahkan 11,2.
Selain itu, kondisi pembelian properti di Jerman sangat baik: perekonomian yang stabil, tingkat pengangguran yang rendah, dan beragam pilihan pembiayaan. Mengapa orang Jerman sering tinggal di apartemen sewaan?
Rendahnya tingkat kepemilikan di Jerman mempunyai alasan historis
“Ada berbagai alasan historis yang menyebabkan rendahnya tingkat kepemilikan rumah,” kata Tobias Just, profesor ekonomi real estat di Universitas Regensburg, dalam sebuah wawancara dengan Business Insider. Setelah Perang Dunia Kedua terjadi kekurangan modal di Jerman, dan pada saat yang sama ruang hidup harus diciptakan dengan cepat.
“Oleh karena itu, negara membangun apartemen sewa dengan sangat cepat dan mudah dan kemudian perlahan-lahan menarik diri dari sektor ini,” kata Just die. Di GDR yang sosialis, kepemilikan rumah hanya dimungkinkan pada tingkat yang terbatas. Terlebih lagi, apartemen sewaan mendapat subsidi yang sangat besar sehingga kepemilikannya hampir tidak sepadan.
Setelah runtuhnya Tembok, tingkat kepemilikan di negara-negara federal yang baru bahkan lebih rendah dibandingkan di negara-negara Barat. Dalam beberapa tahun terakhir nilainya meningkat Kantor Statistik Federal Namun menurut ini, ini hanyalah perkiraan. Berlin memiliki tingkat penularan terendah: hanya 14,2 persen penduduk di sana yang tinggal di dalam rumah mereka sendiri. Di Saarland, yang ukurannya kurang dari tiga kali lipat, angkanya mencapai 62,6 persen – nilai tertinggi di Jerman.
Masyarakat perkotaan khususnya hidup dari uang sewa
Perbedaan ini menunjukkan tren yang jelas: di kota-kota seperti Hamburg, Cologne, Frankfurt atau Munich, hampir seperempat penduduknya memiliki properti sendiri. Di wilayah yang lebih pedesaan jumlahnya jauh lebih banyak. “Karena tanah di perkotaan lebih mahal, kehidupan juga menjadi lebih mahal,” kata pakar real estate Just. Hal ini berarti banyak penduduk perkotaan yang tidak mampu membeli properti mereka sendiri. Sebagian besar penduduk Jerman tinggal di perkotaan. “Kami juga merupakan masyarakat yang menua. Orang lanjut usia kurang bersedia untuk pindah,” kata Just.
Baca juga: 12 kemungkinan solusi terhadap kekurangan perumahan di perkotaan – dan manfaat sebenarnya dari solusi tersebut
Pakar real estat memperkirakan tingkat kepemilikan rumah akan meningkat dalam beberapa tahun ke depan. Tekanan terhadap kota-kota akan berkurang karena dinamisme pasar tenaga kerja menurun, serta dampak dari keadaan-keadaan khusus seperti dua kali kelulusan sekolah menengah atas atau imigrasi pengungsi. “Hal ini akan memperlambat pertumbuhan populasi di perkotaan,” kata Just. “Mereka yang berusia antara 30 dan 50 tahun lebih cenderung pindah ke daerah sekitarnya.”
Ekuitas adalah rintangan utama saat membeli real estat
Namun, ada beberapa faktor yang mempersulit pembelian properti di Jerman. Properti yang ditempati pemilik tidak dapat dikurangkan dari bunga utang di Jerman, sehingga bunga hipotek pribadi tidak dapat dikurangkan dari pajak. Oleh karena itu, membeli properti lebih mahal dibandingkan di negara lain, kata Just. “Sangat sulit bagi orang-orang dengan sedikit ekuitas untuk mendapatkan akses terhadap properti mereka sendiri,” jelas pakar properti Regensburg. Saat membeli properti, umumnya Anda harus memiliki 25 hingga 30 persen ekuitas – sebuah rintangan besar bagi mereka yang berpenghasilan rendah dan normal, terutama ketika harga properti sedang tinggi.
Di Jerman, terdapat juga biaya tambahan harga pembelian yang sangat tinggi, seperti pajak pengalihan properti, biaya notaris, dan biaya perantara. “Kadang-kadang biayanya mencapai 14 persen dari harga pembelian,” kata Just. Di negara lain, biaya ini tidak ada atau jauh lebih rendah, yang berarti pembeli properti di luar negeri menghemat lima hingga sepuluh persen biayanya.
“Di Jerman, kualitas konstruksinya cukup tinggi. Banyak juga kebutuhan bangunan seperti manajemen parkir atau kebutuhan energi,” tambah pakar properti ini. “Itu membuat pembangunan menjadi lebih mahal.”
Tingkat kepemilikan sangat tinggi di Eropa Timur
Faktor lain menjadi jelas lagi dalam kekurangan perumahan saat ini: kota-kota di Jerman sulit untuk berkembang. Di kota dan sekitarnya, terlalu sedikit pembangunan yang dilakukan untuk memenuhi permintaan, sehingga harga properti semakin meningkat. Tukang kebun rakyat tidak mau menyerahkan lahannya, warga menolak perubahan lingkungan. Di Amerika Serikat, kota-kota berkembang jauh lebih cepat, kata Just.
Di Eropa Timur, misalnya, tingkat kepemilikan di Polandia hampir mencapai 85 persen dan di Rumania mencapai 96 persen. Menurut Just, hal ini terjadi karena negara memberikan apartemen tersebut dengan harga murah kepada penyewa setelah runtuhnya Tembok. Namun, sebagian besar properti ini sangat membutuhkan renovasi.
Di Jerman Timur, properti dibeli terutama oleh perwalian dan perusahaan. Inilah salah satu alasan mengapa tingkat kepemilikan di wilayah Timur masih jauh lebih rendah dibandingkan di wilayah Barat. Haruskah Jerman meniru negara-negara tetangganya di Eropa Timur dengan lebih baik?
“Di Jerman, properti direnovasi oleh sektor publik atau investor swasta. Negara-negara Eropa Timur tidak mempunyai pilihan ini,” kata Just. “Apalagi di Jerman ada perbandingan langsung mengenai perbedaan kualitas. Menurut pendapat saya, hal ini akan menyebabkan ketegangan sosial yang besar.”
Studi: Harga sewa diperkirakan akan meningkat di Jerman
Menurut Deloitte Property Index, harga sewa di Jerman masih tergolong murah. Di Berlin harga rata-rata per meter persegi untuk sewa yang ada adalah 7,30 euro, di Hamburg adalah 8,60 euro dan bahkan di Munich hanya 10,50 euro. Banyak kota-kota Eropa lainnya yang jauh lebih tinggi. Di London, Barcelona, Kopenhagen, dan Amsterdam, penyewa membayar rata-rata sekitar 20 euro per meter persegi, dan di Paris bahkan 27,80 euro. Oleh karena itu, penulis studi Deloitte memperkirakan harga sewa di Jerman akan terus meningkat.
Banyak asosiasi sosial yang memperingatkan bahwa harga sewa yang tinggi menimbulkan risiko kemiskinan dan meningkatkan kesenjangan sosial. Jadi, apakah negara perlu meningkatkan tingkat kepemilikan warganya?
Baca juga: 15 jebakan yang harus diwaspadai saat membeli real estat
“Properti pada dasarnya adalah hipotek yang berisiko,” kata Just. Efek positif dari investasi properti adalah pemiliknya termotivasi untuk mengambil lebih banyak risiko, yang juga meningkatkan potensi keuntungan. Membeli properti juga mengajarkan kedisiplinan: dengan mencicil, pembeli sebenarnya harus menabung sebagian uangnya. Misalnya, pembayaran dalam portofolio saham dapat dibatalkan atau ditangguhkan dengan lebih mudah. “Ini membangun modal dan membuat perencanaan pensiun lebih mudah,” kata Just.
Di sisi lain, kepemilikan rumah juga mempunyai kelemahan. “Ini semacam bonus menginap. Hal ini membuat lebih sulit untuk berpindah pekerjaan ke wilayah lain,” tambah pakar real estat ini. “Jika itu berarti Anda tinggal terlalu lama di suatu wilayah di mana penghasilan Anda lebih sedikit dalam jangka panjang, maka properti juga memiliki kerugian finansial. Rumah atau apartemen Anda sendiri juga merupakan properti berisiko, yang dapat terjadi dalam kasus-kasus individual dan jika terjadi nasib buruk dapat berakhir dengan bencana keuangan.
Apakah penyewa atau pemilik sebenarnya lebih bahagia? Berhati-hatilah saat mempelajari topik ini. “Bias pasti ada, tergantung pada siapa Anda bertanya dan dalam situasi apa. Saya pikir ada penyewa dan pemilik yang sangat bahagia.”
Catatan: Versi asli teks ini menyatakan bahwa tingkat kepemilikan di Hongaria adalah 96 persen. Setelah meninjau ulang beberapa penelitian, ao Eurostat, informasi telah diubah di Rumania. Menurut Eurostat, tingkat kepemilikan di Hongaria adalah 86 persen.