Banyak orang telah merasakan secara langsung bahwa harga sewa di kota-kota Jerman telah meningkat secara besar-besaran dalam setahun terakhir. Harga tanah bangunan dan real estat telah meningkat secara signifikan.
Siapapun yang memiliki tanah bisa menganggap dirinya beruntung. Apalagi di saat tidak ada yang gratis di pasar modal. Jika Anda ingin menginvestasikan uang Anda, Anda harus mengambil risiko.
Investor besar semakin mencari lahan pertanian
Namun keadaan ini tidak hanya berdampak pada individu saja. Bahkan investor besar yang memiliki banyak uang terpaksa mencari alternatif investasi. Semakin banyak investor yang menemukan lahan pertanian di Jerman dalam beberapa tahun terakhir – khususnya di Jerman Timur.
Sebuah studi yang dilakukan oleh Institut Thünen menunjukkan: Kini semakin banyak perusahaan pertanian di Jerman Timur yang dimiliki oleh investor yang aktif secara nasional. Awal 2017 sudah 34 persen dari 853 memeriksa korporasi di negara bagian federal yang baru, sedangkan sepuluh tahun sebelumnya rasionya adalah 22 persen.
Namun bukan hanya asal investornya saja yang asing, tapi juga industri tempat mereka beroperasi. Sebanyak 157 perusahaan diakuisisi antara tahun 2007 dan 2017 – dimana 42 persen di antaranya dimiliki oleh investor dari luar industri.
Penulis studi: “Tidak ada tanda-tanda harga tanah akan turun”
Business Insider bertanya kepada penulis studi Andreas Tietz mengapa semakin banyak investor yang menemukan lahan pertanian. Dia menjelaskan bahwa ini tentang investasi — dan sebagian besar investor mengikuti rencana yang sama. “Para investor ini tidak mencari investasi spekulatif dan tidak berharap dapat segera menjual kembali lahan tersebut. Sebaliknya, mereka mengelola sendiri lahan tersebut melalui anak perusahaan atau menyewakannya. Saat ini tidak ada tanda-tanda harga tanah akan turun.”
Artinya: Tren sepertinya belum berakhir. Namun, semakin banyak perusahaan pertanian dari wilayah yang terkena dampak seperti Jerman Timur yang tidak ikut serta dalam tender lahan. “Petani kami tidak bisa mengikuti penawaran perusahaan besar. Harga yang tercantum tidak dapat dibiayai kembali dengan hasil penjualan tanah tersebut,” jelas Detlef Kurreck, presiden Asosiasi Petani Mecklenburg-Western Pomerania dalam sebuah wawancara dengan Business Insider. Terdapat hak untuk menolak terlebih dahulu bagi petani dari wilayah tersebut – namun hal ini hanya berlaku jika harga mereka sesuai dengan harga yang ditawarkan oleh penawar tertinggi.
Perusahaan dan investor mengalahkan petani lokal
Namun uang bukanlah masalah bagi investor besar dan oleh karena itu kinerja petani dalam banyak kasus mudah untuk diunggulkan. Politisi telah lama menyadari bahayanya: “Meningkatnya penjualan lahan pertanian kepada investor non-pertanian mengkhawatirkan,” Menteri Pertanian Saxony-Anhalt, Claudia Dalbert (Groenen) mengatakan kepada Business Insider. “Di tingkat negara bagian di Saxony-Anhalt, faksi-faksi pemerintah harus menyepakati tujuan politik yang jelas tentang bagaimana konstitusi harus dirancang di negara bagian tersebut,” tuntutannya. Diskusi yang diperlukan saat ini sedang dilakukan oleh anggota parlemen negara bagian dari koalisi tersebut.
Namun hal ini merupakan upaya yang sulit – karena tanah tersebut adalah milik para petani dan properti adalah kawasan yang sangat dilindungi di Jerman, seperti yang juga diketahui oleh Presiden Boerevereniging Detlef Kurreck: “Tentu saja, pembangunan yang disertai dengan kenaikan harga sangat mengkhawatirkan. Namun hal ini sulit dihentikan jika Anda tidak ingin terlalu membatasi perlindungan properti pribadi.”
Dalam konteks ini, ia menggambarkan seruan bantuan negara sebagai reaksi spontan: “Di satu sisi, negara harus turun tangan untuk membantu, namun di sisi lain, tidak ada yang menginginkan terlalu banyak kendali negara.”
Harga lahan pertanian di Jerman Timur sedang meningkat
Untuk lebih memahami latar belakang kenaikan harga, khususnya di Jerman Timur, Anda perlu melihat proses tendernya. Pada masa GDR, wilayah-wilayah tersebut berada di tangan negara dan dikelola oleh Bodenverutilungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) mengelola, menyewakan, dan menjual. “Untuk waktu yang lama, harga di Jerman Timur jauh di bawah harga di Barat. Hal ini juga karena banyak wilayah milik negara yang secara bertahap diprivatisasi oleh BVVG hanya setelah reunifikasi. Daerah-daerah ini tidak diiklankan secara publik, namun harganya telah ditetapkan sebelumnya,” jelas pakar Andreas Tietz.
Namun proses ini berubah secara signifikan sekitar sepuluh tahun yang lalu. “Sejak tahun 2007, beberapa lahan telah diiklankan kepada publik, sehingga membuat banyak pembeli non-pertanian sadar akan rendahnya harga lahan tersebut. Hasilnya, tingkat harga telah naik dibandingkan dengan negara-negara Barat, namun secara rata-rata masih jauh lebih rendah,” lanjut Tietz.
Petani terkadang bisa menjual tanah untuk mendapatkan keuntungan
Business Insider memiliki statistik dari Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup Mecklenburg-Vorpommern, menunjukkan perkembangan harga selama sepuluh tahun terakhir di tingkat negara bagian. Meskipun harga jual rata-rata lahan pertanian oleh BVVG pada tahun 2007 adalah 5.400 euro per hektar, pada tahun 2016 hampir mencapai 25.000 euro – peningkatan sebesar 360 persen.
Hal ini menjadikan Mecklenburg-Vorpommern sebagai negara bagian federal dengan harga jual tertinggi di negara bagian federal baru pada tahun 2016. Saxony-Anhalt menyusul dengan hampir 23.000 euro per hektar, diikuti oleh Thuringia dengan hampir 17.000 euro per hektar.
Lahan seringkali menjadi langka bagi petani daerah di Jerman Timur karena investor yang mempunyai banyak uang bersedia mengajukan penawaran tertinggi dalam tender umum. Namun di sisi lain, karena adanya pembangunan, ada pula petani yang mendapatkan keuntungan dari penjualan lahan pertanian tersebut. “Di Saxony-Anhalt misalnya, saham koperasi berasal dari LPG lama (Koperasi Produksi Pertanian; Dicatat. pengurangan) saat ini dijual secara menguntungkan oleh petani yang ingin pensiun kepada investor non-pertanian dengan harga yang umumnya tidak terjangkau oleh petani,” jelas Menteri Pertanian Dalbert, dengan menggunakan contoh negara federalnya.
Perusahaan semakin banyak mendapatkan lahan
Namun demikian: Intinya adalah bahwa pertanian mengalami perubahan yang sangat besar. Anak perusahaan atau investor yang semakin besar mendapatkan lebih banyak lahan. Pertanian petani, seperti yang dibayangkan, menjadi semakin langka. Apa yang disebut “transaksi saham” juga berkontribusi terhadap hal ini. Korporasi tidak membeli lahan secara langsung, mereka hanya membeli perusahaan pemilik lahan. Keuntungan bagi korporasi: Tanah tidak harus ditawarkan kepada petani daerah dan tidak ada pajak pengalihan properti yang harus dibayar.
Salah satu transaksi terbesar di Jerman terjadi pada tahun 2015. Saat itu, KTG Agrar memiliki lahan pertanian seluas 2.300 hektar di Brandenburg melalui berbagai anak perusahaan. Karena perusahaan membutuhkan uang – bangkrut pada tahun 2016 – perusahaan ingin menjual ruang ini dan menemukan pihak yang berminat di Munich Re. KTG Agrar mengalihkan lahan tersebut ke anak perusahaan lain, di mana Munich Re mengakuisisi 94,9 persen sahamnya kurang dari tiga minggu kemudian. Area yang dapat digunakan menjadi milik perusahaan reasuransi – tanpa membayar pajak pengalihan properti.