Pasar properti Jerman sedang booming – namun para ahli yakin risiko pemanasan berlebih (overheating) yang berbahaya semakin meningkat. Di wilayah metropolitan, harga dan harga sewa terus meningkat, buku pesanan perusahaan konstruksi melimpah, dan pinjaman konstruksi murah merupakan peluang bagus bagi para pembangun rumah. Persediaan tempat tinggal terbatas, terutama di Berlin, Hamburg dan Munich. Para ahli kini mulai merasa tidak nyaman – mereka memperingatkan bahwa harga-harga naik lebih cepat daripada pendapatan dan mengidentifikasi tanda-tanda krisis lebih lanjut.
Perumahan masih sangat mahal di Munich. Menurut perhitungan perusahaan real estate JLL, Anda sekarang membayar rata-rata 16,90 euro per meter persegi untuk apartemen yang baru disewa di sana – dan trennya terus meningkat. Dan ini bukanlah kasus yang terisolasi.
Di Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Leipzig, Stuttgart dan Munich, kenaikan harga pada paruh pertama tahun 2016 adalah enam persen dibandingkan tahun sebelumnya, yang merupakan kenaikan harga tertinggi sejak pengumpulan data dimulai pada tahun 2004. Kenaikan harga sewa yang tajam disebabkan oleh kenaikan harga properti.
Penjual dan tuan tanah memiliki ekspektasi yang tidak realistis
Beberapa pengamat memandang hal ini dengan prihatin. “Di semakin banyak wilayah, kenaikan harga rumah hunian menunjukkan ekspektasi harga yang berlebihan dan oleh karena itu merupakan risiko gelembung properti,” kata Roland Döhrn, ekonom di Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung di Essen. Menurut perhitungan Bank for International Settlements, harga properti di Jerman lebih dari 10 persen di atas rata-rata jangka panjang – sebuah tanda peringatan akan krisis keuangan.
“Ledakan properti semakin menunjukkan karakteristik gelembung,” kata Ralph Solveen dari Commerzbank. Masalahnya: Menurut Solveen, harga tidak berhubungan dengan faktor penting lainnya. Sejak tahun 2010, pendapatan rumah tangga meningkat lebih cepat dibandingkan harga sewa, lebih cepat dibandingkan tingkat harga umum, dan lebih cepat dibandingkan pendapatan rumah tangga swasta.
Menurut Asosiasi Penyewa Jerman, risiko gelembung tidak terlalu besar. “Harga untuk membeli apartemen meningkat, namun pada saat yang sama harga sewa juga meningkat,” kata direktur Lukas Siebenkotten. “Gelembung ditandai dengan fakta bahwa satu benda naik, namun benda lain tidak mengikuti.” kondominium dimiliki oleh investor asing. Memperoleh investasi modal. Oleh karena itu, pembentukan gelembung tidak dapat dikesampingkan dalam jangka panjang.
Politik harus memastikan perumahan yang terjangkau
Situasi tegang di pasar properti hanya dapat diselesaikan jika para politisi menentukan arah untuk membangun perumahan yang terjangkau di daerah-daerah yang tegang, kata Siebenkotten. Tanda-tanda pertama dari hal ini dapat dilihat. “Jika tersedia ruang hidup yang cukup, harga akan turun.”
Lembaga penelitian swasta Empirica mendiagnosis “risiko gelembung yang cukup tinggi” di delapan dari dua belas kota besar yang diperiksa. Situasi juga mungkin menjadi lebih tegang akibat pemungutan suara Brexit – karena banyak perusahaan Inggris mungkin memindahkan kantor pusatnya ke Jerman. Hal ini akan berdampak baik bagi perekonomian Jerman, namun juga dapat mendorong kenaikan harga properti lebih lanjut.
Namun, situasinya sangat bervariasi tergantung wilayahnya. Meskipun banyak kota besar yang berkembang pesat, komunitas kecil di pedesaan sering kali kesulitan mendapatkan lowongan pekerjaan. Beberapa pemilik rumah kesulitan mencari pembeli. Namun demikian: Menurut Empirica, terdapat juga “risiko gelembung sedang hingga tinggi” di 140 distrik di Jerman.
Permintaan akan perumahan melebihi pasokan
Sejauh ini, permintaan akan ruang hidup di daerah-daerah berkembang jauh melebihi pasokan. “Permintaan berlebih di pasar perumahan cukup tinggi dan terus meningkat dalam beberapa tahun terakhir,” jelas Eric Heymann dari Deutsche Bank. Perusahaan konstruksi hampir tidak dapat mengimbanginya. Menurut Kantor Statistik Federal, penggunaan pada paruh pertama tahun 2016 lebih tinggi dibandingkan sejak pencatatan dimulai pada tahun 1991. Omset seluruh perusahaan konstruksi Jerman dengan 20 karyawan atau lebih mencapai 5,8 miliar euro pada bulan Mei – tertinggi sejak tahun 2000.
Namun apa yang terjadi jika perubahan haluan terjadi terlalu cepat, yaitu jika gelembung yang diharapkan pecah? Solveen melihat bahaya tersebut antara lain karena industri masih mendapat angin dari Bank Sentral Eropa (ESB). Otoritas moneter berusaha mendorong pinjaman dengan suku bunga nol dan negatif serta pembelian obligasi bernilai miliaran dolar. Akibatnya, suku bunga hipotek turun ke rekor terendah.
Masalahnya adalah saat ini hampir tidak ada ruang untuk perbaikan. Namun, jika suku bunga tidak turun lebih jauh dan harga properti terus naik, maka ada risiko koreksi signifikan.
Tidak ada tanda-tanda alokasi pinjaman hipotek yang berlebihan di Jerman, seperti yang terjadi sebelum krisis keuangan di Amerika atau Spanyol. “Meskipun suku bunga rendah, pinjaman rumah hanya meningkat secara moderat,” kata Jens Mehrhoff dari Bundesbank. Namun Edgar Walk, kepala ekonom di bank Metzler, melihat “perkembangan awal yang mengkhawatirkan”. Sudah ada pembiayaan sebesar 110 persen dari harga pembelian di negara ini. Bank masing-masing memberi pembeli rumah jumlah pinjaman yang melebihi harga rumah.
(dpa)