Startup awalnya mencari lokasi yang cocok. Penyedia kantor dan ruang komersial terkemuka di Berlin menjelaskan apa yang harus diwaspadai.
Mencari kantor atau ruang komersial di Berlin – bagaimana cara menemukan lokasi yang tepat untuk startup saya?
Keputusan telah dibuat dan perusahaan baru didirikan di Berlin. Kini, paling lambat, muncul pertanyaan tentang lokasi yang tepat. Di distrik Berlin manakah kantor atau fasilitas produksi harus dibuka? Ada sejumlah faktor yang perlu dipertimbangkan. Karena begitu keputusan diambil, perusahaan berkomitmen untuk jangka waktu yang lebih lama. Dengan menandatangani sewa komersial untuk suatu kantor atau ruang komersial, perusahaan mengadakan kontrak yang harus dipenuhi. Pelepasan awal kontrak biasanya tidak memungkinkan atau harus dibeli dengan harga tinggi. Yang lebih benar di sini adalah: “Maka lihatlah siapa yang terikat untuk selama-lamanya”.
“Jangan membuat keputusan lokasi berdasarkan perasaan”
Sebastian Blecke, Direktur Pelaksana Masyarakat Pemukiman Komersial (GSG Berlin)salah satu penyedia kantor dan ruang komersial terkemuka di Berlin dan juga sponsor utama Kompetisi rencana bisnis Berlin-Brandenburg, sudah menemani banyak pemula dalam masalah lokasi. Dia menyarankan para startup untuk “tidak membuat keputusan berdasarkan perasaan, namun mendekati pertanyaan tersebut secara analitis. Pengalaman menunjukkan bahwa banyak perusahaan muda mempertanyakan keputusan mereka setelah setengah tahun, bahkan jika mereka tidak menyesalinya.” Bukan hal yang aneh jika kedekatan direktur pelaksana dengan tempat kerja menjadi argumen yang menentukan dalam pemilihan lokasi. Faktor-faktor penting lainnya seringkali diabaikan secara pidana.
Kriteria pemilihan lokasi
Tujuan bisnis harus menjadi titik awal dalam menentukan lokasi. Hal ini menyebabkan persyaratan lokasi yang berbeda. Perusahaan manufaktur tentunya mempunyai kebutuhan yang berbeda dengan perusahaan jasa atau retailer. Ini membantu untuk mendekati kemungkinan lokasi dari perspektif yang berbeda.
1. Pepatah yang sering dikutip dalam industri real estat adalah “lokasi, lokasi, lokasi”. Namun apa maksudnya secara konkrit? Pertama, perusahaan perlu memikirkan situasi makro. Apakah harus di tengah kota atau bisa juga agak di luar? Apakah kedekatan dengan bandara penting karena tujuan bisnis memerlukan banyak perjalanan sehingga memperpendek jarak? Akibatnya, perusahaan dapat membatasi radius pencariannya pada langkah pertama. Jika Anda mencari di Berlin, Anda dapat menyewa sendiri perusahaan pialang atau kantor penelitian dan ruang komersial di portal real estat online populer.
2. Apakah saya perlu berada dekat dengan klien? Sebagai pengecer, Anda mengandalkan kontak langsung dengan pelanggan. Maka perusahaan harus mempertimbangkan lokasi yang lebih sentral di Berlin. Untuk bisnis pemesanan lewat pos online, ini mungkin tidak mutlak diperlukan dan juga dapat digunakan di lokasi yang disebut B. Perbedaan harga sehubungan dengan sewa dingin bersih per meter persegi terkadang signifikan di sini dan dapat melindungi likuiditas, terutama pada masa-masa awal berdirinya perusahaan baru. Tuan tanah di lokasi B seringkali lebih bersedia mengakomodasi potensi biaya perluasan dengan periode bebas sewa atau keuntungan lainnya. Siapapun yang memilih lokasi di Berlin di distrik timur seperti Pankow, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf and Co. membayar lebih sedikit atau, sebaliknya, mampu membeli tempat yang lebih besar.
3. Bagaimana dengan kompetisinya? Apakah penting jika ada perusahaan yang berorientasi serupa di wilayah sekitar atau tidak?
4. Perusahaan mana saja yang sudah ada secara lokal? Apakah mungkin ada gangguan dari tetangga (misalnya bau, kebisingan)? Namun permintaan akan mitra kolaborasi dan penyedia layanan juga muncul di sini. Apakah perusahaan mengandalkan jaringan aktif untuk pertukaran reguler?
5. Faktor yang tidak boleh dianggap remeh adalah persoalan karyawan. Apakah terdapat staf (spesialis) yang cukup dan terlatih di tempat saya? Apakah lokasinya mudah dijangkau oleh karyawan? Apakah tersedia tempat parkir yang memadai bagi karyawan dan pelanggan? Misalnya, jika perusahaan bekerja dalam shift, penting untuk memeriksa apakah koneksi ke angkutan umum Berlin mencukupi, bahkan pada sore dan malam hari.
6. Saat memutuskan setuju atau tidaknya suatu lokasi, isu “konektivitas internet” menjadi semakin penting. Christian Kröger, Direktur Pelaksana anak perusahaan Hofnetz & Layanan TI GmbHoperator jaringan serat optik dan penyedia layanan TI di sektor real estat, melaporkan bahwa “perusahaan-perusahaan khususnya menuntut bandwidth tinggi, keandalan, dan Internet yang aman dari kegagalan. Perusahaan-perusahaan dari berbagai industri semakin mengandalkan layanan berbasis cloud seperti Google Docs, Strato Hidrive, Amazon Webspace di satu sisi, dan layanan terkait seperti telepon VoIP di sisi lain. Oleh karena itu, pelanggan mengharapkan saran yang kompeten dan independen serta respons yang cepat dan waktu deteksi kesalahan.”
7. Bagaimana rencana pengembangan usahanya? Banyak startup yang tahu sejak awal bahwa mereka perlu melakukan ekspansi di masa mendatang. Dalam hal ini, sejauh mana ketersediaan cadangan ruang di lokasi yang sama harus disepakati terlebih dahulu dengan pemilik. Karena suatu perpindahan menimbulkan biaya baru. Sebastian Blecke mengenai hal ini: “Pengembangan ruang komersial kami di pusat kota Berlin menunjukkan bahwa terdapat permintaan yang besar untuk perluasan ruang, namun ketersediaannya hampir tidak ada. Namun, dengan lebih dari 40 lokasi, tidak seperti penyedia individual, kami dapat menggunakan area alternatif seperti di kami econopark berlin juga menawarkan dan mencadangkan kemungkinan area perluasan. Pelanggan kami sangat menghargai fleksibilitas ini.”
8. Seberapa representatif lokasi dan bangunannya? Di gedung perkantoran dengan pusat penerimaan dan pintu masuk perwakilan, setiap penyewa juga membayar bagiannya atas area umum tersebut. Bisakah dan apakah Anda ingin membeli kemewahan ini atau Anda lebih suka hidup tanpanya dan menginvestasikan uangnya di tempat lain?
9. Yang terakhir, ada banyak peraturan hukum, seperti peraturan tempat kerja, peraturan perdagangan, nilai batas emisi, peraturan penggunaan bangunan dan banyak lagi, yang harus diperiksa sebelum menandatangani kontrak. Apakah perusahaan dapat melaksanakan kegiatan yang diinginkan sesuai dengan tujuan usaha di bidangnya masing-masing – juga dengan latar belakang peraturan di atas? Informasi mengenai hal ini dapat diperoleh dari asosiasi perdagangan yang bertanggung jawab, inspektorat perdagangan atau otoritas bangunan. Apakah Anda sudah memiliki izin mendirikan bangunan? Jika ya, apakah ini juga sesuai dengan tujuan penggunaan saya? Jika belum, sebaiknya tanyakan pada otoritas masing-masing sebelum menandatangani kontrak.
Persyaratan terpenuhi?
Jika suatu lokasi masuk dalam shortlist, harus diperiksa apakah kawasan tersebut dapat digunakan sesuai kebutuhan perusahaan untuk proses bisnisnya.
1. Apakah harus lantai dasar atau bisa juga lantai atas? Di sini juga terkadang terdapat perbedaan harga yang signifikan.
2. Apakah perusahaan produksi dapat mengatur mesinnya secara optimal dan menunjukkan kemungkinan jalur produksi? Apakah ada batasan beban plafon? Apakah properti memiliki lift barang dan/atau penumpang? Seberapa baik proses produksi dapat disajikan, juga dengan latar belakang pengiriman masuk dan keluar?
3. Di ruang kantor, pencahayaan dan ventilasi alami seringkali berperan besar dalam memastikan karyawan dan pelanggan merasa nyaman. Namun keputusan untuk menjadikan kantor terbuka versus struktur kantor skala kecil juga perlu diambil. Lalu apakah denah yang diberikan dapat disesuaikan dengan kebutuhan perusahaan?
Setelah Anda akhirnya memutuskan lokasi di Berlin, langkah penting berikutnya adalah menegosiasikan sewa komersial. Namun berhati-hatilah: Tidak seperti undang-undang sewa tempat tinggal, segala sesuatu di sini dapat dinegosiasikan secara bebas antara pihak-pihak yang terikat kontrak. Seperti diketahui, iblis ada dalam detailnya. Anda dapat menemukan informasi lebih lanjut, terutama mengenai topik “sewa komersial dan kendalanya”. Di Sini.