Pasar perumahan Jerman sangat kompetitif – semakin banyak orang yang pindah ke kota-kota besar. Hal ini menaikkan harga.
Untuk mengatasi hal ini, Senat Berlin yang merah-merah-hijau memutuskan apa yang disebut batas sewa pada bulan Januari tahun ini.
Namun banyak tuan tanah yang tidak mematuhi batas atas dan berbicara tentang sewa bayangan atau “kepemilikan yang aman” untuk menghindari penandatanganan perjanjian sewa sama sekali. Seorang pengacara menjelaskan situasi hukum kepada Business Insider.
Ibu kota federal ini pernah disebut “miskin tapi seksi” oleh mantan walikota Klaus Wowereit. Dan dia benar: Seniman dan pemikir bebas yang mempunyai sedikit uang, namun lebih banyak ide mengalir ke Berlin sejak runtuhnya Tembok Berlin. Kelimpahan ruang hidup memastikan harga terjangkau yang hanya bisa diimpikan oleh para pemburu apartemen di Hamburg, Munich, Cologne, dan kota-kota besar (Barat) Jerman lainnya.
Hal ini tetap terjadi selama bertahun-tahun, namun tiga puluh tahun setelah reunifikasi, Berlin kini telah memantapkan dirinya dari pusat seniman menjadi pusat bagi dunia startup Jerman dan Eropa. Turis pesta dari seluruh dunia berduyun-duyun ke kota ini setiap minggu, yang mungkin merupakan rumah bagi klub paling terkenal di Eropa, Berghain.
Semua ini juga terlihat di pasar perumahan. Ruang hidup di Berlin telah lama menjadi properti investasi yang populer. Apartemen di gedung apartemen yang sudah ada sejak pergantian abad diubah menjadi hotel Airbnb yang tidak melewati kantor pajak, sebagian besar bangunan tua dimodernisasi, dan penyewa diusir dari rumah mereka karena dianggap digunakan pribadi. Dampak utama dari perkembangan ini: Pasokan apartemen menurun sementara permintaan tetap sama, dan harga terus meningkat.
Baca juga
Berlin dengan harga sewa selangit
Pemerintah kota menentang hal ini: undang-undang untuk pembangunan perumahan sosial disahkan, bangunan baru disubsidi, apartemen Airbnb diekspos dan dihentikan. Kini, pada akhir Januari tahun ini, Dewan Perwakilan Rakyat Berlin menyetujui undang-undang untuk meninjau peraturan hukum mengenai pengendalian sewa – batas sewa. Hal ini dimaksudkan untuk melindungi penyewa dan mereka yang mencari apartemen dari harga selangit yang dibebankan oleh tuan tanah dan tuan tanah. Ini tidak hanya membekukan harga sewa saat ini dan mencegah kenaikan harga sewa, tetapi juga menetapkan harga sewa maksimum yang dapat dikenakan oleh tuan tanah.
Oposisi dari CDU, FDP dan AfD memberikan suara menentang undang-undang tersebut. Meskipun Mahkamah Konstitusi Federal menolak permohonan tuan tanah di Berlin yang meminta agar mereka tidak mengenakan denda kepada tuan tanah yang tidak mematuhi batas sewa, keputusan mendasarnya masih menunggu keputusan. Undang-undang tersebut telah berlaku sejak 23 Februari dan kini hanya dapat dibatalkan oleh hakim Karlsruhe. Mereka harus memutuskan apakah batas sewa tersebut melanggar konstitusi. Ketidakjelasan hukum ini menimbulkan ketidakpastian di kalangan tuan tanah.
Baca juga
Trik pemiliknya
Banyak iklan di portal apartemen online mencantumkan dua tingkat sewa. Saat ini, yang paling atas adalah harga yang diminta pemilik rumah, yang biasanya jauh di atas batas atas sewa. Lebih jauh di bawah iklan terdapat klausul tambahan yang menyatakan bahwa sebagai akibat dari batas sewa yang berlaku saat ini, biaya sewa yang berbeda dan jauh lebih rendah akan dikenakan sampai undang-undang tersebut dinyatakan inkonstitusional dan penyewa membayar selisihnya secara surut kepada penyewa (lihat foto).
Tuan tanah lainnya melangkah lebih jauh. Alih-alih menetapkan dalam perjanjian sewa bahwa jumlah sewa yang harus dibayar meningkat secara surut ke jumlah yang diinginkan setelah Karlsruhe menyatakan batas sewa tidak sah, mereka bahkan tidak mengeluarkan perjanjian sewa. Business Insider menemukan iklan apartemen di portal Immobilienscout24.de yang populer di mana penyedia perumahan menulis yang berikut:
Secara hukum, kedua varian tersebut sangat kontroversial. Di satu sisi, tidak jelas apakah tuan tanah dan pemilik selanjutnya dapat mengklaim selisih jumlah sewa dari penyewa jika Mahkamah Konstitusi Federal menyatakan batas sewa tidak konstitusional. Di sisi lain, “hak kepemilikan komersial” perlu diklasifikasikan secara lebih jelas dari sudut pandang hukum. Dalam sebuah wawancara dengan Business Insider, direktur pelaksana Berlin Tenants’ Association (BMV), Reiner Wild, mengatakan bahwa klausul seperti itu mungkin tidak akan berlaku di pengadilan.
Baca juga
“Tidak ada celah hukum”
Asosiasi Penyewa Berlin adalah organisasi penyewa terbesar di ibu kota dan memiliki lebih dari 180.000 anggota yang mewakili kepentingan tuan tanah dan pemilik. Saat ditanya tentang klausul tambahan, Reiner Wild, direktur pelaksana BMV, mengaku sebelumnya tidak mengetahui strategi pemilik baru ini. “Kami telah diberikan kontrak hunian dan bukan perjanjian sewa untuk menghindari batas sewa,” kata Wild, yang mewakili kasus serupa. Namun, “kepemilikan yang terjamin” merupakan hal baru dan “menakjubkan” baginya. Hal ini juga memerlukan banyak usaha karena penyewa akan dimasukkan dalam daftar tanah. Ketika ditanya apakah klausul tambahan itu sah, Wild merujuk pada putusan Pengadilan Regional Osnabrück.
Putusan tanggal 18 Agustus 1994 menyatakan bahwa “perjanjian kontraktual atas suatu hak milik yang bersifat riil yang dibayar dan bersifat sementara adalah batal sebagai suatu transaksi pengelakan” “jika penghuni rumah susun harus ditempatkan pada kedudukan yang lebih buruk daripada penyewa rumah susun dalam kaitannya dengan perlindungan di bawah sewa. hukum sebelum kontrak diakhiri.”
Wild mengatakan kepada Business Insider bahwa “berdasarkan hal ini, perjanjian kontrak untuk menghindari batas sewa dan ketentuan hukum sewa lainnya dari Kode Federal (BGB) mungkin tidak dapat diterima. Selain itu, perwakilan kepentingan tidak dapat membayangkan hal ini akan dilakukan. ” di Berlin akan dipandang berbeda oleh pengadilan regional. Kesimpulannya adalah, meskipun penyewa dan tuan tanah menyepakati “kepemilikan yang aman”, penyewa dapat mengurangi biaya pengguna hingga jumlah sewa maksimum yang ditentukan oleh batas sewa. “Itu diperbolehkan meski tidak ada perjanjian sewa tertulis yang ditandatangani,” kata Wild.
Oleh karena itu, direktur pelaksana Asosiasi Penyewa Berlin menyimpulkan bahwa “pemilik tanah belum menemukan celah hukum apa pun”. “Batas sewa tidak akan dielakkan. Sebab perjanjian pakai yang harus dikaitkan dengan hak milik sebenarnya “harus diukur dengan batas sewa,” kata Wild.
Baca juga
Batasan sewa berlaku – untuk saat ini
Dihadapkan dengan penilaian pakar hak penyewa Wild, agen real estate dari iklan di atas (lihat foto kedua) menolak berkomentar kepada Business Insider dan langsung menutup telepon. Apartemen itu sekarang sudah ditempati, kata mereka. 650 euro untuk apartemen satu kamar seluas 35 meter persegi, ditambah biaya listrik. Menurut batas sewa, apartemen dengan sewa bersih 570 dan 16,17 euro per meter persegi adalah 342,64 dan 9,72 euro per meter persegi di atas sewa maksimum yang diperbolehkan. Menurut undang-undang saat ini, pemilik hanya dapat mengklaim 227,36 euro – kurang dari 40 persen dari biaya pengguna yang disyaratkan.
Menurut Wild, penyewa dapat membayar sewa maksimum yang diperbolehkan, meskipun biaya penggunaan “secara tegas tidak berarti sewa”. Asosiasi Penyewa Berlin juga menganggap sewa bayangan, contoh sebelumnya dari dua harga sewa yang disebutkan, tidak dapat diterima dan tidak mengikat secara hukum. “Menurut asosiasi penyewa, hal ini tidak diperbolehkan berdasarkan batas sewa dan klausul kontrak semacam itu juga tidak dapat disepakati.” Namun akan ada perselisihan mengenai hal ini, sebagaimana adanya disebutkan.
Namun demikian, BMV merekomendasikan agar penyewa yang menandatangani perjanjian tersebut menyisihkan perbedaan antara kedua tingkat sewa tersebut – jika Karlsruhe membalikkan plafon sewa dan setuju dengan tuan tanah dan pemilik. Penyewa tidak boleh dengan bebas membuang uang yang mereka simpan sampai Mahkamah Konstitusi Federal mengeluarkan keputusan penting.