Apakah masyarakat masih mampu membeli real estate? Apakah bank memberikan pinjaman terlalu sembarangan? Bundesbank memperingatkan bahwa kerentanan mungkin meningkat setelah bertahun-tahun perekonomian Jerman makmur. Setelah booming berakhir, spiral ke bawah yang berbahaya dapat dimulai.
Masyarakat Jerman sudah terbiasa dengan perekonomian yang baik dan tingkat pengangguran yang rendah. “Tetapi bahkan setelah cuaca bagus dalam jangka waktu lama seperti musim panas ini, musim gugur yang berkabut akan datang suatu saat nanti.”
Bundesbank: Real estate di perkotaan dinilai terlalu tinggi antara 15 dan 30 persen
Dengan membuat perbandingan ini Claudia Buch, Wakil Presiden Bundesbank, pada presentasi Laporan Stabilitas Keuangan menarik perhatian pada dampak yang berbahaya: “Khususnya pada masa perekonomian yang baik, kemungkinan terjadinya perkembangan yang lebih buruk di masa depan dapat diremehkan dan tindakan pencegahan yang memadai dapat diabaikan.” Risiko kredit dapat diremehkan oleh bank dan konsumen, sedangkan aset dapat ditaksir terlalu tinggi. Suku bunga juga bisa berubah lagi.
Ledakan ekonomi telah terjadi di Jerman selama sembilan tahun sekarang. Suku bunga yang rendah membuat pembelian properti tetap menarik. Namun, Bundesbank berasumsi bahwa harga properti residensial di kota-kota Jerman dinilai terlalu tinggi antara 15 dan 30 persen.
Dan semakin banyak tanda-tanda bahwa masa-masa terbaik mungkin akan berakhir. Perekonomian Jerman bahkan menyusut pada kuartal terakhir, untuk pertama kalinya sejak tahun 2015. Bundesbank melihat adanya risiko lebih lanjut: konflik perdagangan internasional memberikan tekanan pada Jerman sebagai negara pengekspor. Juga masih belum jelas seberapa besar dampak keluarnya Inggris dari UE terhadap perekonomian Jerman.
Stress test menunjukkan kemungkinan skenario bagi pembeli properti
Jika output perekonomian turun secara tak terduga, Bundesbank yakin hal ini akan mengakibatkan koreksi harga aset – misalnya real estat. Kerentanan dalam sistem keuangan Jerman mungkin akan terlihat. Para ahli khususnya khawatir akan terjadinya penurunan: Penularan pada sistem keuangan dapat semakin memperburuk kemerosotan perekonomian.
Dalam stress test properti residensial, para ahli melakukan simulasi rumah tangga pribadi yang mengambil pinjaman untuk properti residensial yang mereka gunakan sendiri pada tahun 2017. Jika rasio beban pinjaman sekitar 25 persen pada tahun awal, maka pinjaman tersebut harus dibiayai kembali 14 tahun kemudian setelah periode penetapan suku bunga rata-rata berakhir.
Di sini, para ahli memperhitungkan kemungkinan skenario seperti kenaikan suku bunga dan tingginya pengangguran. Jika pendapatan rumah tangga turun setengahnya, misalnya karena salah satu dari dua peminjam menganggur, maka rasio beban pinjaman akan naik menjadi 62 persen. Angka ini akan jauh lebih tinggi dari nilai yang diamati di Jerman di masa lalu dan di atas tingkat 40 persen yang dianggap kritis. Oleh karena itu, kemungkinan besar terjadi gagal bayar pinjaman.
Sekalipun bank telah membangun lebih banyak modal ekuitas secara signifikan sejak krisis keuangan, penyangga yang ada mungkin tidak cukup jika terjadi penurunan dan risiko-risiko yang terjadi bersamaan. “Oleh karena itu kami menyerukan kepada bank-bank untuk tidak menyerah dalam upaya mereka untuk lebih memperkuat modal saham mereka,” kata Joachim Wuermeling, anggota dewan Bundesbank yang bertanggung jawab atas pengawasan perbankan dan keuangan.
cm