stok foto

Siapa pun yang memperkirakan produk domestik bruto (PDB) akan turun juga memperkirakan harga real estat akan turun tajam. Kurangnya pendapatan berarti permintaan properti menurun – dan hal ini kemungkinan besar akan berdampak negatif pada harga. Teori ini juga didukung oleh penelitian yang dilakukan oleh perusahaan analitik Empirica. Harga bisa turun hingga 25 persen, meskipun dampak ini hanya berlangsung dalam waktu singkat.

Institut Urusan Ekonomi Cologne (IW) menawarkan salah satunya laporannya sendiri kontras pada studi Empirica dan mencakup faktor-faktor lain seperti tingkat suku bunga saat ini dan masa depan, serta pengalaman krisis keuangan tahun 2008/2009.

Jika krisis Corona mempunyai dampak yang serupa dengan krisis keuangan, harga sewa akan turun rata-rata sekitar 17,4 persen – dan bukan sekitar 25 persen, seperti yang diprediksi oleh Empirica. Jika suku bunga juga turun, katakanlah 0,5 persen, harga sewa hanya turun 6,5 persen. Dan jika dampak krisis Corona tidak seserius krisis keuangan – karena risiko membeli properti sudah relatif tinggi – harga sewa hanya turun sekitar 2,8 persen.

Suku bunga turun bukannya naik

Nilai – dan juga harga – suatu properti ditentukan oleh seberapa tinggi total pendapatan sewa dalam jangka waktu yang lebih lama dan seberapa tinggi tingkat bunga yang harus dibayar pembeli untuk mengambil pinjaman. Premi risiko juga diperhitungkan: jika rumah berada di kawasan yang tidak populer atau dunia keuangan dianggap tidak stabil, maka risiko yang diambil investor juga lebih tinggi.

Risiko pembelian properti sulit diukur karena tingkat suku bunga dan perkembangan risiko tidak dapat diprediksi. Yang dapat dihitung adalah selisih – yang disebut “spread” – antara hasil kotor awal properti dan bunga yang harus dibayar pemilik jika properti diikat lebih dari sepuluh tahun.

Semakin besar penyebarannya, semakin besar pula risikonya. Semakin besar risikonya, semakin rendah harga properti dan semakin rendah pula harga sewanya.

Baca juga

Hanya tidak membayar sewa? Apa yang boleh Anda lakukan di bawah undang-undang Corona yang baru – dan apa yang pasti tidak boleh Anda lakukan

Jika suku bunga turun dan imbal hasil awal tetap konstan, selisihnya melebar. Angka ini terus meningkat sejak awal tahun 2009.

Hal ini karena suku bunga telah turun lebih dari imbal hasil. Dan kemungkinan besar angka tersebut akan terus menurun, menurut para ekonom: Di satu sisi, karena populasi menua dan orang-orang yang berusia lanjut lebih cenderung menabung daripada berinvestasi. Di sisi lain, karena Bank Sentral Eropa telah meluncurkan program obligasi raksasa yang juga bisa berdampak pada penurunan suku bunga.

IW: Tidak ada gelembung yang bisa pecah

Harga properti akan turun secara tiba-tiba jika terjadi guncangan jika pasar properti dinilai terlalu tinggi. Indikator terjadinya gelembung properti adalah peminjaman yang berlebihan atau pembangunan perumahan yang melebihi kebutuhan. Namun hal ini tidak terjadi dalam beberapa tahun terakhir – justru sebaliknya. Selain itu, selisihnya telah melebar selama bertahun-tahun, yang merupakan tanda bahwa investor telah menilai situasi pasar dengan lebih hati-hati. Hal ini tidak akan terjadi jika gelembung terbentuk.

Yang terakhir, data tahun 2008/2009 menunjukkan bahwa kenaikan harga sewa sejalan dengan peningkatan PDB. Dan jika negara tersebut jatuh ke dalam resesi, sejarah menunjukkan bahwa harga sewa cenderung stagnan dibandingkan turun. Hal ini karena tuan tanah lebih memilih memiliki apartemen kosong dibandingkan apartemen yang pendapatan sewanya tidak mencukupi. Lagi pula, harga sewa tidak bisa dinaikkan dengan mudah.

itu