Pasar real estat di Jerman telah berkembang pesat selama bertahun-tahun. Permintaan yang terus meningkat di wilayah metropolitan membuat pertumbuhan pasar ini sepertinya tidak akan mengalami koreksi di masa depan.
Namun, tidak semua ahli optimistis keadaan seperti ini akan terus berlanjut selamanya. Analis di perusahaan jasa Savills percaya bahwa tren kenaikan yang berkelanjutan masih sangat mungkin terjadi, tetapi dalam “Prospek pasar real estat di Jerman“Mereka tidak ingin mengesampingkan kemungkinan bahwa detail di pasar properti Jerman berubah menjadi apa yang disebut “angsa hitam”.
Krisis perumahan tahun 2007 adalah “angsa hitam”
“Angsa hitam” mengacu pada kejadian tak terduga yang terjadi secara tak terduga di pasar dan tiba-tiba membalikkan tren kenaikannya. Hal ini misalnya terjadi pada saat krisis properti pada tahun 2007.
Analis di Savills melihat salah satu detail ini di pasar sewa kantor. Harga sewa yang lebih tinggi dan pasokan yang lebih rendah semakin memperkuat posisi negosiasi tuan tanah. Hal ini menimbulkan tantangan bagi perusahaan yang mencari ruang kantor baru atau ingin memperpanjang sewa yang sudah ada.
Dalam kasus terburuk, perusahaan dengan kondisi keuangan yang lebih lemah hanya dapat menyewa ruang kantor dengan kualitas lebih rendah di lokasi yang lebih lemah. Meskipun hal ini meringankan mereka secara finansial, hal ini melemahkan posisi mereka dalam mendapatkan karyawan baru dan baik. Menurut Savills, dalam kasus terburuk, hal itu malah bisa mengancam eksistensi perusahaan.
Kekurangan karyawan adalah masalah yang lebih besar dibandingkan kekurangan ruang
Karena kurangnya karyawan yang baik merupakan masalah yang lebih besar bagi banyak perusahaan daripada kurangnya ruang kantor, terutama perusahaan-perusahaan besar mulai mendistribusikan karyawannya ke beberapa lokasi. Di sini, semakin banyak pekerja berpengetahuan yang mendapatkan pekerjaan di tempat yang lebih baik. Hal ini juga sering kali berlokasi di ruang kerja bersama (coworking space) – ruang kantor yang digunakan bersama oleh karyawan perusahaan rintisan, pekerja lepas, dan karyawan perusahaan besar.
Menurut Savills, penyedia ruang kerja bersama ini akan berkembang menjadi “pemain penting di pasar perkantoran”. Kita dapat mengamati pertumbuhan pesat dalam penawaran dan permintaan. Hal ini menempatkan pemasok ruang kantor klasik di bawah tekanan.
Dan ruang kerja yang tidak memiliki fitur ramah karyawan, seperti kamar mandi, ruang kebugaran, atau tempat parkir sepeda, juga akan lebih sulit untuk disewa. Namun, analis Savills percaya bahwa hal ini hanya mungkin terjadi pada tahun 2020 dan seterusnya.
Optimisme yang berlebihan dapat menjadi risiko bagi investor
Investor melihat satu-satunya risiko bagi analis sebagai optimisme yang berlebihan. Potensi pertumbuhan sewa akibat terbatasnya pasokan masih membuat properti perkantoran menarik bagi investor, namun dapat mengarahkan mereka pada “ekspektasi pertumbuhan sewa yang berlebihan”.
Meskipun tidak ada keraguan bahwa pertumbuhan sewa akan terus berlanjut dalam jangka pendek, pertumbuhan ini akan cenderung stagnan dalam jangka panjang. Jumlah pekerja kantoran di enam kota terbesar akan tumbuh jauh lebih lambat dibandingkan masa lalu. Menurut Savills, hal ini terjadi karena kota-kota yang terkena dampak dan daerah sekitarnya sibuk dengan “perumahan (terjangkau)”.
Pasokan yang tumbuh lebih cepat dan pertumbuhan permintaan yang lebih lambat “tidak akan menghasilkan apa-apa selain pertumbuhan sewa yang lebih rendah.”
Pasar ritel menjadi pasar penyewa
Analis di Savills juga melihat risiko penurunan di sektor ritel. Dengan beberapa pengecualian, pasar ritel juga menjadi pasar penyewa. Hal ini antara lain terlihat dari H&M, misalnya, yang secara terbuka menyatakan minatnya pada perjanjian sewa yang jangka waktunya paling lama tiga tahun.
Savills juga memperkirakan permintaan ruang semakin berkurang. Hal ini antara lain disebabkan oleh menurunnya keinginan untuk melakukan ekspansi di antara jaringan ritel dan konsep penyimpanan yang memerlukan ruang yang jauh lebih sedikit.
Analis memperkirakan permintaan yang stabil untuk ruang ritel “hanya di lokasi terbaik, yaitu lokasi yang paling banyak digunakan – dalam skala internasional, Savills memperkirakan ruang ritel akan menyusut.”
Properti di luar lokasi utama masih diminati
Masalahnya: Hampir semua lokasi berada di luar lokasi utama tersebut. Namun, hanya karena properti tersebut tidak lagi cocok untuk dijadikan properti ritel, bukan berarti properti tersebut kurang diminati. Hal ini misalnya terlihat pada perpindahan penyedia ruang kerja bersama WeWork ke bekas properti Kaufhof di Zeil, Frankfurt.
Akibatnya, pengecer tidak lagi menandatangani perjanjian sewa jangka panjang, tetapi terlebih dahulu menguji operasi jangka panjang toko ritel dengan toko pop-up.
Namun Savills juga melihat adanya keuntungan dari rasa takut terhadap angsa hitam. Perasaan yang meresahkan ini dapat mencegah “dinamika yang didorong oleh euforia yang semakin cepat yang mengarahkan para pelaku pasar tanpa disadari ke dalam area berisiko tinggi dan pada akhirnya menyebabkan perubahan suasana hati secara tiba-tiba.”
Jerman juga menikmati status “surga investasi yang aman” di kalangan investor internasional. Oleh karena itu, pasar real estat Jerman sebagian besar menarik lebih banyak uang yang menghindari risiko, yang menganggap stabilitas lebih penting daripada dinamika.