Permintaan akan tempat tinggal sangat besar, suku bunga rendah, pasar real estat sedang booming – namun pembangunan perumahan baru belum berjalan dengan baik. Tujuan pemerintah federal adalah membangun 1,5 juta apartemen baru pada akhir tahun 2021. Angka ini setara dengan 375.000 apartemen per tahun pada tahun 2018. Namun Jerman jauh dari nilai tersebut: hanya 285.000 apartemen yang selesai dibangun pada tahun 2017. Meskipun peningkatannya minimal sebesar 2,6 persen dibandingkan tahun sebelumnya, jika pertumbuhan terus berlanjut pada tingkat ini, kita tidak akan dapat mencapai target tahunan dalam sepuluh tahun. Bagaimana hal ini bisa terjadi dan apa yang perlu diubah?

Ada tiga faktor yang menentukan kemacetan pembangunan perumahan: lahan bangunan, izin mendirikan bangunan, dan kapasitas pembangunan. Tanpa lahan bebas, tidak ada properti baru yang dapat diciptakan. Jika proses persetujuan memakan waktu terlalu lama, konstruksi tidak dapat dimulai. Jika perusahaan konstruksi kelebihan beban, konstruksi menjadi mahal dan memakan waktu.

Pemerintah kota masih memiliki cadangan lahan

Ketiga faktor tersebut harus dipertimbangkan jika pembangunan perumahan pada akhirnya akan dimulai. Kurangnya lahan untuk membangun tentu saja merupakan permasalahan terbesar, namun bukan merupakan permasalahan yang tidak dapat diselesaikan. Banyak kota yang masih memiliki cadangan lahan, misalnya melalui pengembangan kabupaten baru. Pemerintah federal juga memiliki banyak wilayah bebas, baik di pedesaan maupun di kota. Menurut Badan Lingkungan Hidup Federal, terdapat lebih dari 200.000 wilayah di seluruh negeri yang diduga terkontaminasi, yaitu wilayah yang mungkin terkontaminasi dan perlu direhabilitasi – terdapat juga potensi yang sangat besar untuk membangun aktivasi lahan di sini.

Di kota-kota besar, banyak ruang hidup juga dapat diperoleh melalui pemadatan. Sebuah studi yang dilakukan oleh TU Darmstadt menyimpulkan bahwa terdapat potensi lebih dari satu juta apartemen baru di wilayah dengan pasar perumahan yang ketat melalui perluasan apartemen saja.

Namun, persyaratan proteksi kebakaran kini telah mencapai proporsi sedemikian rupa sehingga konversi loteng sering kali menjadi terlalu mahal untuk menghasilkan keuntungan. Selain itu, potensi densifikasi seringkali tidak dapat dimanfaatkan karena peraturan terkait properti membatasi kepadatan bangunan. Jika kepadatan struktur tidak didasarkan pada properti individu, namun pada keseluruhan distrik, lebih banyak atap yang dapat diperluas. Ini merupakan penyesuaian kecil terhadap peraturan penggunaan bangunan, namun dapat memberikan dampak yang besar. Ada banyak potensi seperti itu dalam hukum konstruksi.

Proses persetujuan untuk properti residensial seringkali memakan waktu bertahun-tahun

Misalnya, prosedur perizinan mendirikan bangunan dapat disederhanakan dan dipercepat secara signifikan. Ada model peraturan bangunan di Jerman yang menjadi dasar peraturan bangunan negara bagian. Hanya saja banyak negara bagian yang menyimpang dari hal ini, sehingga pengembang proyek menghadapi peraturan yang berbeda di setiap negara bagian. Dengan peraturan bangunan sebagai undang-undang kerangka federal, pengembang proyek dari Munich hingga Flensburg dapat mengandalkan standar yang seragam. Karena hal ini memerlukan perubahan pada Konstitusi, hal ini memerlukan kemauan politik yang besar – namun tanpa kemauan politik yang nyata, dilema perumahan tidak akan ada solusinya. Koalisi besar juga berencana untuk mengamandemen Undang-Undang Dasar untuk terus mempromosikan perumahan sosial – sehingga badan legislatif menunjukkan bahwa mereka dapat bertindak bila diperlukan.

LIHAT JUGA: Hanya orang bodoh yang membeli rumah, kata pakar yang telah berinvestasi properti selama 25 tahun

Dan dia perlu bertindak, karena prosedur persetujuan proyek pembangunan perumahan di Jerman seringkali memakan waktu bertahun-tahun. Hal ini dapat dipercepat dengan mengurangi persyaratan ekstensif mengenai laporan yang diperlukan dan prosedur partisipasi ketika menyusun rencana pembangunan. Untuk wilayah kecil, pemerintah kota sudah dapat mengurangi jumlah tes yang diperlukan, mengingat kekurangan perumahan saat ini, hal ini juga dapat dilakukan di wilayah yang lebih luas.

Politisi dapat melakukan beberapa penyesuaian untuk mempercepat pembangunan properti

Peningkatan kapasitas pembangunan setidaknya dapat didukung secara politik dengan mempermudah pembangunan perumahan serial. Pengenalan persetujuan jenis – jika metode konstruksi tertentu disetujui satu kali, metode tersebut dapat digunakan berkali-kali tanpa persetujuan ulang – akan memberikan dorongan kuat pada konstruksi serial, yang akan menghasilkan pembangunan perumahan yang lebih cepat dan lebih murah.

Jadi, ada banyak penyesuaian besar dan kecil yang bisa dilakukan politisi. KTT perumahan berlangsung di Kanselir Federal pada tanggal 21 September tahun ini: perwakilan dari pemerintah federal, negara bagian, kotamadya, asosiasi bisnis, properti dan penyewa berkumpul di satu meja dan mendiskusikan strategi yang tepat. Hal ini penting karena permasalahan perumahan merupakan permasalahan nasional sehingga memerlukan solusi nasional. Jika KTT Perumahan berhasil menyusun rencana aksi nasional, maka target ambisius 1,5 juta apartemen baru masih bisa tercapai.

Penulis teks tersebut, Jürgen Michael Schick, adalah presiden Asosiasi Real Estat Jerman (IVD).