Konsentrasi di pasar perumahan Jerman terus mendapatkan momentum. Deutsche Wohnen yang berbasis di Berlin mengatakan pihaknya mengumpulkan dana sebesar 1,3 miliar euro di pasar modal minggu ini.
Deutsche Wohnen, yang mengalami pertumbuhan besar-besaran akhir-akhir ini, ingin menggunakan uang tersebut untuk membiayai akuisisi lebih lanjut. “Jalur akuisisi dan peluang untuk melakukan akuisisi lebih lanjut tampak menjanjikan,” kata perusahaan itu. Atas permintaan Business Insider, dikatakan bahwa negosiasi berada pada tahap lanjutan untuk membeli “portofolio berukuran menengah” di kota besar di Jerman.
Deutsche Wohnen telah menjadi perusahaan real estat terbesar kedua di negara ini melalui pengambilalihan pesaingnya dalam beberapa tahun terakhir. Kelompok ini baru-baru ini memiliki sekitar 160.000 apartemen di kota-kota besar Jerman.
Dan bukan hanya Deutsche Wohnen yang berkembang pesat akhir-akhir ini. Dipandang secara kritis oleh para politisi dan pendukung penyewa, sejumlah besar perusahaan real estate baru-baru ini memperluas portofolio apartemen sewa mereka. Misalnya, kelompok perumahan terbesar di Jerman, Vonovia, berhasil mengambil alih saingannya dari Austria, Conwert, pada akhir tahun lalu. Conwert memiliki 24.500 apartemen, 20.000 di antaranya terletak di kota-kota besar Jerman seperti Leipzig atau Berlin.
Pendukung penyewa dan asosiasi industri yang bersangkutan
Bos Vonovia Rolf Buch memuji kesepakatan bernilai miliaran dolar ini: “Pengambilalihan ini akan membawa keuntungan bagi pemegang saham dan penyewa kedua perusahaan. Dia telah mengumumkan pada tahun 2015:” Kami melihat setiap portofolio yang tersedia sebanyak 1.000 unit atau lebih. di Jerman Pasar memutuskan apakah hal itu cocok untuk kami secara strategis dan kami akan terus membeli.” Pada tahun yang sama, ia mengambil alih hampir 20.000 apartemen dari Südewo, sebagian besar di Baden-Württemberg. Kelompok ini dikatakan sekarang memiliki 400.000 apartemen yang bagus.
Asosiasi Penyewa Jerman (DMB) khawatir bahwa kelompok perumahan yang terdaftar di kota-kota besar di Jerman mengendalikan stok yang terus meningkat. Direktur pelaksananya, Ulrich Ropertz, mengatakan kepada “Süddeutsche Zeitung”: “Deutsche Wohnen pasti mempunyai pengaruh terhadap pasar perumahan di Berlin – misalnya, melalui cara harga sewa dinaikkan secara berkala.”
Tidak hanya di Berlin para pendukung penyewa berada dalam kegembiraan: Monika Schmid-Balzert, direktur pelaksana Asosiasi Penyewa Bavaria, juga sangat kritis terhadap peningkatan pengambilalihan baru-baru ini dalam sebuah wawancara dengan Business Insider: ” Jika pasar semakin banyak berada di tangan segelintir orang, hal ini akan semakin memperburuk kekurangan perumahan di kota-kota besar.” Hasilnya adalah kenaikan harga sewa, sebuah masalah dari sudut pandang mereka: “Dana yang dikumpulkan untuk pembelian tidak tersedia untuk pembangunan apartemen baru.”
Pelindung penyewa: Biaya tambahan sering kali meningkat secara besar-besaran setelah pengambilalihan
Schmid-Balzert yakin bahwa oligopoli di perkotaan juga akan mengarah pada perjanjian harga dan sewa yang merugikan penyewa atau pembeli properti. “Selain itu, jauh lebih sulit bagi penyewa untuk mengambil tindakan terhadap perusahaan besar jika mereka mempunyai masalah dibandingkan terhadap pemilik swasta atau perusahaan kecil.”
Akibatnya, biaya tambahan sering kali meningkat secara besar-besaran. “Layanan pengurus kemudian dialihdayakan, seperti yang dilakukan perusahaan besar baru-baru ini, dan penyewa membayar tagihannya,” kata Schmid-Balzert.
Secara khusus, perusahaan saham tidak berkewajiban kepada penyewa, melainkan kepada pengembalian pemegang sahamnya. Hal ini terutama terlihat pada perusahaan asing. “Jika tidak ada indeks sewa, maka bisa naik secara signifikan dengan cepat.”
Batasan sewa tampaknya menjadi duri bagi beberapa perusahaan perumahan besar. Di Nuremberg, misalnya, para penyewa dibujuk oleh sebuah perusahaan untuk menaikkan harga sewa secara signifikan di atas indeks sewa. Tidak seorang pun harus menyetujuinya. Namun penyewa terkadang cuek atau menyerah pada tekanan.
“Tidak ada gunanya jika pelaku pasar lain bolak-balik menjual stok perumahan”
Tren merger juga dianggap penting dalam industri kita sendiri. Katakan sesuatu seperti itu Axel Gedaschko, Presiden Asosiasi Federal Perusahaan Perumahan dan Real Estate Jerman GdW, atas permintaan Business Insider: “Tidak ada gunanya jika pelaku pasar lain menjual ekuitas rumah bolak-balik. Meskipun hal ini meningkatkan jumlah apartemen yang dimiliki, hal ini tidak memberikan keringanan terhadap ketatnya pasar perumahan.”
Asosiasi tersebut mewakili sekitar 3.000 perusahaan perumahan dan properti serta koperasi. Dia menyerukan lebih banyak pembangunan perumahan baru untuk mengurangi kemacetan di pasar perumahan. “Kami juga membutuhkan pasar dalam negeri jangka panjang dengan struktur pemasok yang beragam,” klaim Burkardt.
Setiap perusahaan yang menjadi anggota asosiasi mengetahui “bahwa perkembangan ekonomi positif jangka panjang hanya mungkin terjadi jika pelanggan mereka, yaitu penyewa, merasa puas.” Dalam gelombang besar privatisasi pertama beberapa tahun yang lalu, “beberapa investor keuangan masuk ke pasar namun belum tentu menyadari fakta ini.”
Politisi juga tidak luput dari konsentrasi yang kuat di pasar sewa. Pada tahun 2012, pemerintah negara bagian Bavaria menjual 32.000 apartemen di Free State kepada Patrizia. Pada tahun 2011, grup properti Jerman Selatan telah mengambil alih 21.000 apartemen di Baden-Württemberg dari anak perusahaan Landesbank, Südewo, senilai 1,4 miliar euro.. Kemudian Akibat pengambilalihan tersebut, harga sewa meningkat secara signifikan bagi banyak penyewa perkotaan.
Baca juga: Mengapa membeli properti bisa segera menjadi lebih murah bagi jutaan orang Jerman
Setidaknya para pendukung penyewa menerima bahwa gelombang merger mungkin terus berlanjut. Penyewa di kota-kota seperti Freiburg, Munich dan Stuttgart telah lama membayar rata-rata lebih dari seperempat pendapatan mereka untuk apartemen mereka.
Namun banyak orang Jerman tidak mempunyai uang untuk membeli properti. Dibandingkan dengan negara-negara industri Barat, menurut sebuah penelitian, hanya di Swiss yang lebih banyak rumah tangganya yang hidup dari sewa dibandingkan di Republik Federal. Sekalipun para politisi ingin lebih mendorong pembelian properti dalam waktu dekat, kemungkinan besar tidak akan ada perubahan dalam waktu dekat.