stok fotoTidak diragukan lagi: Anda harus memperhatikan firasat Anda setiap kali membeli properti. Ini bukan hanya tentang tata letak dan pengaturannya, tetapi yang terpenting adalah lokasinya. Apakah Anda secara spontan merasa nyaman dengan ide membeli apartemen di pusat kota Munich dengan harga saat ini? Atau sebuah rumah di pinggiran kota kabupaten? Setidaknya bukan aku. Dan ada alasan bagus dan obyektif untuk ini – selain naluri Anda sendiri. Untuk mengetahui secara dini apakah situasi pasar terlalu panas atau tidak, ada baiknya Anda bertanya pada diri sendiri tiga pertanyaan utama:

Apakah harga properti terlalu tinggi?

Meningkatnya harga properti saja bukan merupakan indikasi terjadinya bubble – selama hal tersebut berhubungan dengan perkembangan harga sewa dan upah. Oleh karena itu penting untuk melihat perkembangan ini dalam perspektif. Di Jerman, harga sewa dan gaji terus meningkat, sehingga rumah tangga harus mengeluarkan rata-rata 15 hingga 30 persen dari pendapatan bersih mereka untuk sewa. Artinya, tidak ada rasa takut terhadap gelembung properti di sebagian besar wilayah Jerman. Namun kesenjangan antara harga beli dan harga sewa semakin melebar di beberapa titik api di kota-kota besar. Harga apartemen baru di Munich sekarang lebih dari 7.000 euro per meter persegi – mudah untuk menghitung berapa lama Anda perlu menyewa apartemen untuk mendapatkan kembali investasi Anda.

Apakah lebih banyak rumah dan apartemen yang dibangun daripada yang diperlukan?

Kecenderungan umumnya adalah terlalu sedikit pembangunan yang dilakukan di Jerman. Hal ini juga berlaku, terutama di perkotaan. Namun, di daerah pedesaan, kawasan pengembangan baru sering kali dibangun untuk memenuhi permintaan. Rumah dan apartemennya berkualitas tinggi dan murah, namun karena urbanisasi yang terus menerus, semakin banyak orang yang pindah ke wilayah metropolitan, khususnya ke Berlin. Ibukotanya tumbuh sekitar 40.000 penduduk per tahun. Meningkatnya permintaan akan ruang hidup di kota-kota besar menyebabkan permintaan di daerah pedesaan menurun – dan nilai pasar properti juga menurun.

Apakah masyarakat mempunyai terlalu banyak utang kredit?

Apakah pasar real estat Jerman berada dalam bahaya seperti yang terjadi di AS sekitar sepuluh tahun lalu? Saat itu, pinjaman yang terlalu longgar menyebabkan banyak orang membeli rumah yang tidak mampu mereka beli sama sekali. Hasilnya adalah terbentuknya gelembung bervolume besar – tegangan permukaan tinggi, kandungan rendah. Sampai gelembung tersebut pecah dan terjadi reaksi berantai dari pinjaman yang tidak dapat dilunasi. Skenario ini sama sekali tidak realistis bagi Jerman. Di negara ini, pedoman pemberian pinjaman diatur secara politis dan cenderung terlalu ketat dibandingkan terlalu longgar. Pendekatan konservatif yang dilakukan banyak orang Jerman terhadap tingkat utang yang tinggi juga memastikan bahwa pinjaman di negara ini tidak diambil secara sembarangan. Angka-angka tersebut menegaskan hal ini: Di ​​Jerman, utang rumah tangga swasta terhadap produk domestik bruto kurang dari 60 persen. Di Denmark, misalnya, angkanya lebih dari 120 persen.

Einar Skjerven

Kesimpulan saya: Fokus pada daerah perkotaan yang sedang berkembang

Meskipun saya menyarankan untuk tidak berinvestasi dalam real estat di beberapa tempat, membeli apartemen sangat bermanfaat terutama di distrik kota-kota di Jerman yang saat ini mengalami pertumbuhan paling pesat. Untuk Berlin, misalnya, ada baiknya melihat Charlottenburg, Moabit, atau Friedrichshain. Hal ini memungkinkan Anda memanfaatkan tren demografi urbanisasi yang positif dan pada saat yang sama menghindari membayar berlebihan untuk sebuah apartemen. Sebagai pemilik-penghuni, Anda juga mendapatkan keuntungan dari lokasi menarik dari kawasan trendi yang sedang naik daun.

Tentang orang tersebut: Einar Skjerven, pendiri dan direktur pelaksana Grup Skjerven