Biaya perumahan bagi penyewa di kota-kota Jerman kemungkinan tidak akan meningkat tajam dalam beberapa tahun ke depan dibandingkan saat ini, menurut sebuah studi industri. Dengan tingginya kenaikan harga sewa pada tahun 2017, ledakan properti selama delapan tahun mungkin telah melewati puncaknya, kata salah satu investor Laporan Komite Properti Pusat (ZIA). “Pesta belum berakhir, namun stabilitas sudah kembali,” kata presiden asosiasi Andreas Mattner.
“Spiral harga sewa terus berputar dan semakin cepat”
“Permintaan apartemen saat ini tumbuh jauh lebih lambat dibandingkan saat ini,” kata laporan tersebut. Lebih sedikit pengungsi dan warga negara UE yang pindah ke Jerman, dan pada saat yang sama lebih banyak apartemen yang dibangun. Asosiasi penyewa membalas: “Spiral harga sewa akan berubah semakin cepat,” kata direktur federal Lukas Siebenkotten. Dia tidak melihat tanda-tanda bahwa situasinya sudah tenang.
Bundesbank Jerman pada hari Selasa hanya menghitung bahwa meskipun biaya perumahan di seluruh Jerman tidak meningkat tajam seperti sebelumnya pada tahun 2017, harga-harga di kota-kota terus meningkat – dengan kenaikan harga sewa dalam kontrak baru sebesar tujuh hingga sembilan persen dalam satu tahun.
Hal serupa terjadi pada kondominium: Menurut laporan tersebut, pembeli apartemen harus mengeluarkan rata-rata 2.120 euro per meter persegi – 7,9 persen lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya.
“Perkembangan harga properti mengikuti permintaan di pasar, namun tidak mengikuti harga konstruksi”
Oleh karena itu, Persatuan dan SPD sepakat untuk memberikan tunjangan bagi anak-anak dalam perjanjian koalisi mereka. Siapa pun yang membangun atau membeli rumah atau apartemen harus menerima hibah sebesar 1.200 euro per anak per tahun selama sepuluh tahun. Hal ini berlaku untuk rumah tangga dengan penghasilan kena pajak hingga 75.000 euro ditambah 15.000 euro per anak.
Namun, perwakilan penyewa dan pemilik menganggap tindakan ini sama tidak efektifnya dengan tunjangan kepemilikan rumah, yang dihapuskan pada tahun 2005. Bantuan tersebut mungkin akan diabaikan oleh perusahaan konstruksi dengan menaikkan harga, menurut asosiasi Haus und Grund dan asosiasi penyewa.
Industri konstruksi membantah hal ini. “Perkembangan harga real estate mengikuti permintaan di pasar, namun tidak mengikuti harga konstruksi,” kata Asosiasi Pusat Industri Konstruksi Jerman. Asosiasi Federal Bangunan Prefabrikasi Jerman melihat pembangunan tunjangan anak sebagai peluang besar bagi keluarga, terutama dengan pendapatan menengah. “Bagaimanapun, memiliki rumah sendiri juga merupakan dukungan penting untuk jaminan pensiun.”
Komite Properti, di sisi lain, memperkirakan harga-harga akan naik sebagai akibat dari bantuan tersebut dan menggambarkan bahaya lebih lanjut: Rumah tangga miskin yang sekarang hanya mampu membeli apartemen karena suku bunga rendah dan tunjangan anak bangunan akan berada dalam kesulitan jika bunga tarif naik lagi.
Berlin mungkin masih seksi, tapi tidak lagi miskin.
Menurut laporan ZIA, “siklus perekrutan” kini mendekati akhir. “Kita mungkin mencapai titik pada tahun 2018 di mana pasokan dan permintaan tumbuh secara bertahap,” kata rekan penulis Harald Simons, ketua Empirica Research Institute. Di perkotaan, harga apartemen bisa turun tajam dalam empat tahun ke depan, seperti di Berlin, Munich dan mungkin Stuttgart hingga 30 persen.
Faktor lain yang berkontribusi adalah bahwa kota-kota ini menjadi terlalu mahal bagi pendatang muda. “Berlin mungkin masih seksi, tapi tidak lagi miskin. Para peminat muda menghindari kota-kota yang menjadi terlalu mahal dan lebih memilih untuk pindah ke kota lain.”
Di wilayah timur, Leipzig khususnya kini mendapatkan keuntungan, begitu pula Cottbus dan Rostock. Di Jerman Barat hal ini kurang jelas, banyak yang kini pindah ke kota-kota seperti Passau, Bamberg, Fürth dan Ingolstadt.
“Kami perlahan mendapatkan masalah baru”
Dari sudut pandang asosiasi penyewa, apartemen masih langka. “Daripada membutuhkan 400.000 apartemen baru per tahun, hanya 278.000 apartemen yang diselesaikan pada tahun 2016 dan sekitar 300.000 pada tahun 2017,” jelas Siebenkotten. Oleh karena itu, diperlukan lebih banyak perumahan sosial dan kontrol sewa yang lebih ketat.
LIHAT JUGA: Mengapa sekarang bisa menjadi waktu yang tepat untuk berinvestasi di bidang real estate
Sementara itu, dari sudut pandang industri, hambatan berikutnya akan terjadi pada pasar perkantoran di wilayah metropolitan. Berlin, Munich dan Stuttgart hampir sepenuhnya disewakan, Cologne dan Hamburg hampir sepenuhnya disewakan, seperti yang dikatakan Mattner. “Perlahan-lahan kita mendapat masalah baru. Karena orang perlu bekerja dan membutuhkan pekerjaan untuk melakukannya.“
Sewa kantor naik untuk ketujuh kalinya berturut-turut pada tahun 2017. Permintaan meningkat karena banyak perusahaan terus merekrut. Pada saat yang sama, perkantoran merupakan investasi yang populer secara internasional.