Pasar properti Jerman masih dalam “kondisi kuat”, namun risiko bagi investor semakin meningkat. Demikian kesimpulan yang dicapai oleh pakar industri dari auditor KPMG dan IREBS Real Estate Academy di Universitas Regensburg. “Harga properti dan harga sewa telah mencapai puncaknya di hampir semua jenis penggunaan,” kata studi mereka yang dipresentasikan di Frankfurt pada hari Kamis. Namun, harga sewa yang lebih tinggi kemungkinan besar hanya dapat dicapai di sektor perkantoran.

Para ahli tidak percaya bahwa kenaikan harga sewa yang tinggi di kota-kota akan terus berlanjut

Para penulis memperkirakan suku bunga akan tetap rendah selama empat kuartal ke depan. Suku bunga di Zona Euro kemungkinan tidak akan naik hingga akhir tahun 2020 dan Federal Reserve AS tidak akan menaikkan suku bunga utamanya untuk saat ini. Oleh karena itu, uang akan terus mengalir ke real estat: “Karena kurangnya alternatif terhadap investasi dengan bunga tetap, akan tetap terdapat kelebihan likuiditas yang signifikan di pasar investasi real estat,” kata Hans Volckens, bos real estat KPMG.

Pada saat yang sama, risiko kenaikan suku bunga masih dalam jangka menengah. “Maka tingkat harga saat ini hanya dapat dipertahankan dengan mengkompensasi kenaikan sewa,” kata Tobias Just, direktur pelaksana IREBS, namun hal ini akan sulit diterapkan di pasar perumahan. “Perumahan yang terjangkau telah menjadi isu politik, dan badan legislatif akan merespons dengan peraturan lebih lanjut untuk membatasi harga sewa,” kata Just. “Kami tidak percaya bahwa kenaikan harga sewa yang tinggi di kota-kota akan terus berlanjut seperti ini.”

“Semua orang menatap suku bunga”

Ada dua faktor penting: imigrasi dari luar negeri akan melemah dan jumlah generasi muda yang pertama kali mencari apartemen akan lebih sedikit. Hal ini hanya memperjelas bahwa kenaikan harga properti “menjadi kecil kemungkinannya untuk dibenarkan oleh potensi kenaikan harga sewa”. “Investor harus menghitung dengan lebih hati-hati dan memperkirakan harga akan turun, namun penurunan harga properti tidak mungkin terjadi.

Risiko lain bagi pasar real estate adalah perlambatan perekonomian, yang belum cukup diperhitungkan oleh banyak investor. “Semua orang menatap suku bunga,” kata Volckens. Namun, konflik perdagangan dan pemutusan hubungan kerja di beberapa perusahaan masih berdampak.

Baca juga: 15 jebakan yang harus diwaspadai saat membeli real estate

Terkait real estat perumahan, terdapat dikotomi antara wilayah metropolitan dan pedesaan. Di pusat-pusat kota, kebutuhan perumahan yang mendesak hanya dapat dipenuhi melalui pembangunan baru secara ekstensif, jelas Just. Namun, banyak kota besar yang kehilangan penduduknya jika masuknya pengungsi atau pencari kerja dari negara-negara UE lainnya diperhitungkan. Tingginya harga menyebabkan masyarakat berpindah ke daerah sekitarnya. “Meskipun hal ini mengurangi tekanan pada pasar properti perumahan perkotaan, hal ini menyebabkan peningkatan jumlah penumpang dan menimbulkan tantangan besar terhadap infrastruktur transportasi,” analisis Just.

Para penulis “masih tidak melihat adanya risiko terhadap keseluruhan sistem seperti yang terjadi pada tahun krisis tahun 2008 dan 2009. Dibandingkan dengan tahun-tahun tersebut, lembaga-lembaga kredit telah menyelesaikan pembiayaan yang jauh lebih konservatif, yang berarti bahwa bagian pinjaman terhadap nilai properti lebih rendah dibandingkan saat itu.