Semakin banyak kaum muda lajang dan imigran yang pindah ke kota-kota besar di Jerman, sementara keluarga Jerman cenderung pindah dari wilayah metropolitan dan ke wilayah sekitarnya. Hal ini tidak mengherankan, karena harga sewa dan pembelian terus meningkat ke rekor tertinggi baru. Hal ini tampak dari studi singkat baru yang dilakukan Institute for German Economics (IW) Cologne.
43 persen dari seluruh imigran pindah ke kota-kota besar
Para ahli mengamati 71 distrik perkotaan dalam data demografi Kantor Statistik Federal. Hasilnya: kota-kota besar di Jerman tumbuh pesat dari tahun ke tahun. Pada tahun 2017, hanya sepuluh kota yang mencatat keseimbangan migrasi negatif, yaitu lebih sedikit orang yang masuk dibandingkan yang keluar.
Dari tahun 2012 hingga 2017, rata-rata 619.000 penduduk baru pindah ke Jerman, 43 persen di antaranya ke kota-kota besar. Menurut IW, seperlima dari mereka adalah pencari suaka.
Semakin banyak warga Jerman yang pindah dari kota-kota besar
Pada periode yang sama, Berlin mencatat pertumbuhan populasi sebesar 1,4 persen per tahun, setara dengan 47.500 penduduk baru setiap tahunnya. Munich dan Hamburg masing-masing sebesar 1,1 persen. “Ini adalah dimensi sejarah,” katanya Studi oleh IW, yang tersedia di surat kabar harian “Welt”..
“Wilayah metropolitan tetap menarik bagi pelajar dan profesional muda. Sebaliknya, keluarga semakin memilih daerah sekitar kota besar,” kata penelitian tersebut. Secara keseluruhan, semakin banyak penduduk yang pindah dari kota-kota besar sejak tahun 2014 – dan trennya terus meningkat.
Jika melihat secara eksklusif migrasi internal warga negara Jerman pada tahun 2017, hanya 14 kota besar yang mencatat keseimbangan migrasi positif. Sebaliknya, jika kita hanya mengamati arus masuk dan arus keluar orang asing, Bremerhaven adalah satu-satunya dari 71 kota besar yang mana lebih sedikit orang asing yang masuk dibandingkan keluar.
“Hal ini juga berdampak pada pasar perumahan, meskipun para migran memiliki konsumsi perumahan yang jauh lebih rendah karena mereka biasanya tinggal di rumah yang lebih besar,” tambah IW.
Keluargalah yang paling terkena dampaknya
Eksodus dari kota-kota akan meningkat tajam dalam beberapa tahun ke depan, kata Ralph Henger, ekonom dan pakar pasar real estat di IW. menurut “dunia”. “Banyak orang tidak lagi bersedia membayar harga premium yang terus meningkat untuk tinggal di kota.” Hal ini umumnya mempengaruhi orang-orang yang mencari tempat tinggal, namun keluarga-keluarga mengalami kesulitan karena meningkatnya kebutuhan akan ruang.
Perkiraan Deutsche Bank Research dalam sebuah penelitianyang meneliti pasar perumahan di Berlin, Hamburg, Munich, Cologne, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig dan Düsseldorf, menemukan bahwa kenaikan harga beli dan harga sewa akan terus berlanjut setidaknya selama tiga tahun.
“Berkat imigrasi dan pasar tenaga kerja yang semakin membaik, harga dan sewa di pasar perumahan akan terus meningkat. Mengingat suku bunga rendah, keinginan untuk membiayai harga saat ini kemungkinan akan tetap ada,” kata laporan itu.
Pasar perumahan di Hamburg akan melemah
Namun, hal ini tampaknya tidak ekstrem di semua kota. Di Hamburg, harga cenderung turun lebih cepat dibandingkan di kota metropolitan lainnya. Pertumbuhan penduduk yang relatif rendah dan rencana ambisius pemerintah Hamburg untuk membangun 10.000 apartemen baru per tahun akan kembali menyebabkan lebih banyak kekosongan dalam jangka panjang.
Pasar tenaga kerja di Hamburg yang kurang dinamis dan tekanan imigrasi yang lebih rendah juga berkontribusi terhadap datarnya kondisi tersebut. “Ingolstadt, Freiburg, Regensburg, Heidelberg dan Rosenheim kemungkinan akan menyalip Hamburg di tahun-tahun mendatang,” menurut penelitian tersebut.
Munich akan kekurangan sekitar 130.000 apartemen pada tahun 2022
Sebaliknya, di Munich, mencari apartemen akan terus menjadi tantangan dalam beberapa tahun ke depan. “Menurut perkiraan perencanaan saat ini, populasi akan meningkat menjadi sekitar 1,7 juta pada awal tahun 2022. Hal ini setara dengan peningkatan sekitar 150.000 penduduk atau kebutuhan baru untuk hampir 90.000 apartemen,” menurut penelitian tersebut.
Saat ini terdapat kekurangan lebih dari 40.000 apartemen di Munich, yang berarti sekitar 130.000 apartemen harus diselesaikan pada tahun 2022. Para ahli di DB Research menganggap hal ini tidak realistis.
Berlin kekurangan pembangun
Studi ini menemukan bahwa masalah utama di Berlin bukanlah kurangnya lahan untuk membangun, melainkan kurangnya pekerja. Menurut Kantor Statistik Negara Berlin, jumlah orang yang bekerja di industri konstruksi turun dari Januari hingga September 2018 dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Namun, jam kerja meningkat hampir lima persen, yang menurut perkiraan para ahli, berarti terjadi peningkatan sebanyak 16.000 apartemen pada tahun 2018. Artinya stok perumahan meningkat 0,9 persen.
Namun, masih terdapat kekurangan dalam hal apartemen yang sudah selesai dibangun. Pada periode 2015 hingga 2018, proyek pembangunan 132.000 apartemen di Berlin telah disetujui, namun hanya 73.500 yang selesai. “Tidak ada kota metropolitan lain di Jerman yang mengalami ketidakseimbangan yang lebih besar,” kata penelitian tersebut.
Secara keseluruhan, pertumbuhan harga sewa tahun lalu turun dari tujuh persen menjadi lima persen dibandingkan tahun 2017. DB Research menjelaskan bahwa hal ini kemungkinan akan menjadi jeda kecuali jika reformasi pemerintah federal, seperti pengetatan batas sewa, benar-benar diterapkan.
“Mengingat meningkatnya kekurangan perumahan, kami yakin ini akan menjadi kejutan.”