Kondisi untuk membeli properti tampaknya sempurna – untuk keluarga dan bank. Bagaimanapun, suku bunga untuk membangun uang secara historis rendah selama bertahun-tahun. Dan pihak bank serta bank tabungan juga ikut senang, karena mendapat banyak nasabah baru yang bersedia membangun. Itu teorinya.
Namun, faktanya berbeda: Menurut salah satunya Belajar dari Menurut Institut Ekonomi Jerman (IW) di Cologne, jumlah pembeli rumah telah menurun selama bertahun-tahun. Meskipun sekitar 800.000 rumah tangga di Jerman membeli properti pada tahun 2013, hanya terdapat 600.000 rumah tangga pada tahun 2016. Rasio ini telah menurun, terutama di perkotaan. Tingkat pembeli pertama kali di sana turun dari 1,6 menjadi 1,2 persen. Namun di perdesaan meningkat dari 1,1 menjadi 1,8 persen.
Lebih banyak pembeli properti di dalam negeri dibandingkan di kota
“Sekarang hampir tidak ada tanah yang tersedia untuk dibeli di kota-kota. “Selain itu, tingkat harga di daerah pedesaan lebih rendah dibandingkan di kota metropolitan,” kata penulis studi dan pakar IW Michael Voigtländer dalam wawancara dengan Business Insider. Namun, fokusnya bukan pada harga rumah, namun pada biaya yang tidak dapat dibiayai dalam jangka waktu yang lama. “Biaya pajak pengalihan properti atau pencatatan pendaftaran tanah, broker dan notaris memastikan bahwa keluarga membutuhkan tabungan yang jauh lebih tinggi untuk membeli rumah,” kata Voigtländer.
Satu hal yang jelas: tidak ada suku bunga rendah tanpa modal ekuitas yang sesuai. Jika biaya tersebut sudah termasuk, sebuah keluarga akan segera mendapatkan sekitar 30 persen dari harga pembelian yang harus mereka miliki bersama sebelum melakukan pembelian. “Tetapi menurut data kami, hanya sekitar sepuluh persen keluarga yang mempunyai tabungan lebih dari 50.000 euro,” kata Voigtländer. Biaya dengan cepat bertambah hingga melampaui batas ini dan menjadi kendala yang tidak dapat diatasi bagi banyak keluarga.
Penurunan harga properti diperkirakan tidak terjadi
Meskipun jumlah pembeli properti menurun, harga yang lebih rendah secara umum diperkirakan tidak akan terjadi dalam waktu dekat. “Studi ini menunjukkan rumah tangga yang ingin pindah ke rumahnya sendiri. Secara umum, permintaan terhadap real estat tetap tinggi karena banyak investor menginvestasikan uangnya di bidang ini,” kata Voigtländer. Ini berarti pasar perumahan dan perumahan Jerman tetap populer, namun perumahan yang terjangkau sulit ditemukan.
Baca Juga: 20 Kota Ini Adalah Tempat Pilihan Investor Real Estate Untuk Berinvestasi Saat Ini
Pemerintah federal juga menyadari hal ini dan meluncurkan skema Baukindergeld. Rumah tangga yang penghasilan kena pajaknya tidak melebihi 75.000 euro ditambah 15.000 euro per anak berhak menerimanya. Pendanaannya berjumlah 1.200 euro per anak per tahun – selama sepuluh tahun. Jadi 12.000 euro, tidak membantu menutupi biaya karena dibayarkan setiap bulan kepada keluarga yang berada di bawah batas gaji. “Hampir semua rumah tangga berada di bawah batas pendapatan ini,” kata Voigtländer dan karena itu memperkirakan hal ini akan menjadi upaya yang sangat mahal bagi pemerintah.
Tunjangan anak konstruksi mungkin lebih mahal bagi pemerintah daripada yang direncanakan
Menurut studi IW, 270.000 anak tinggal di 600.000 rumah tangga yang membeli properti untuk pertama kalinya pada tahun 2016. Jika semua keluarga ini berhak atas tunjangan anak, biayanya akan mencapai 325 juta euro per tahun, jelas Voigtländer. Jika Anda melihat rata-rata periode 2010 hingga 2016 untuk perkiraan biaya dan memperhitungkan anak-anak yang lahir pada tahun pertama setelah membeli rumah, biayanya adalah 421 juta euro per tahun.
Belum jelas apakah keluarga juga akan menerima tunjangan bangunan dalam kasus ini, namun sulit untuk menjelaskan kerugiannya, menurut ahli. Jumlah ini akan melebihi perkiraan biaya Bundestag. Namun bukan hanya masalah biaya yang dikritik Voigtländer. “Di beberapa daerah pedesaan, keluarga akan berpindah dari pusat kota ke daerah pemukiman baru, yang berarti pusat kota akan semakin kosong,” perkiraan pakar tersebut.
Jatuhnya harga properti di daerah pedesaan mungkin terjadi mulai tahun 2019
Itu sebabnya di “wilayah yang secara struktural lemah” hanya keluarga yang membeli properti yang sudah ada yang berhak mendapatkan tunjangan bangunan, klaim Voigtländer. Namun, permasalahan tersebut masih belum berdampak pada kota-kota besar, dimana aktivitas konstruksi tidak dapat memenuhi permintaan. “Inilah sebabnya semakin banyak pembeli yang memilih daerah sekitar kota-kota besar, yang berarti harga di sana akan lebih tinggi dibandingkan di kota-kota itu sendiri.”
Booming konstruksi mungkin akan berakhir secara perlahan di daerah pedesaan, itulah sebabnya Voigtländer memperkirakan harga properti di sana akan sedikit lebih rendah mulai tahun 2019/2020.